053) 216-0007 백수범 변호사

1. 임대차보증금 반환청구 소송은 

부동산 소송 -

임대차 보증금 반환 청구 소송 은 임차인이 원고, 임대인이 피고가 되는 사건으로 

임대차 계약기간 만료 또는 임대차 계약 해지 후 임대차 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임대인을 상대로 보증금을 돌려달라고 청구하는 소송입니다. 

2. 임차인이 임대차보증금 반환청구할 요건 (= 소송제기가 가능한 상태)

임차인은 임대차 보증금 반환을 법원을 통해 청구하기 위해서는 

가. 임대차 계약이 있을것

나. 임대차 보증금 지급했을것

다. 임대차 계약기간이 종료되거나 임대차 계약해지를 하여 임대차 보증금 반환 청구권이 있을것 

을 요건으로 합니다. (단, 임대인이 도망가거나 해서 연락이 안될 경우등 사안마다 다른 사유가 있을때 각 상황에 맞는 다른 방식의 소명이 필요 할 수 있습니다.)

따라서 임차인이 임대차 보증금 반환 청구를 하기 위해 준비해야 할 것은 

- 임대차 계약서/ - 보증금 입금 내역/- 임대차 계약 종료를 입증할 서류 (내용증명, 문자메세지, 통화 등) 가 필수적으로 필요하다고 할수 있겠습니다. 

3. 민사 소송의 진행 

가. 부동산 가압류의 필요성 - 필요한 경우 임대인 소유 부동산에 대해 부동산 가압류를 제기합니다. 보증금 반환 청구 소송에서의 부동산 가압류는 반드시 필요하지는 않습니다. 대항력과 우선변제권을 갖추는 요건들 때문인데 각 상황에 맞게 선택적으로 부동산 가압류를 진행합니다. 

나. 보증금 반환 청구 소송 제기 - 임차인은 원고가되어 보증금을 반환하라는 소송을 제기합니다. 

소송의 절차로는 일반적인 민사소송 절차와 같습니다. 통상 3개월~6개월 까지의 기간이 소요되며 임대차 보증금 반환을 청구할수 있는 요건이 갖추어졌다면 소송결과는 승소할 가능성이 높은 소송입니다. 

소장제출 -> 소장 상대방 송달 -> 상대방 답변서 제출 -> 1회 변론기일 -> 준비서면 -> 변론기일.......... -> 변론종결 -> 판결선고 -> 항소가 없으면 판결 확정(항소할 경우 항소심이 진행됩니다. 결과가 뻔한 소송이라도 시간이 필요한 경우같이 다른목적을 위해 항소하는 경우들이 있습니다.)

다. 판결확정후에도 보증금을 반환하지 않는다면 부동산 강제경매등 강제집행절차를 진행

판결확정되어 집행권원이 확보되었는데도 보증금을 반환받지 못하였다면 강제집행을 진행합니다. 

임대차 보증금 반환청구 사건의 경우에는 임대차 목적물인 부동산이 임대인 소유이므로 강제집행이라고 하면 1순위로 임대인 소유 부동산을 경매에 넣습니다. 

임대차 계약 당시 권리관계를 꼼꼼히 파악했다면 경매절차를 밟을 경우 임대차 보증금은 회수될 것입니다. 

(간혹 경매에 넣은 부동산은 임차인이 직접 낙찰을 받는 경우가 있는데 이럴때는 경우에 따라 회수가 덜된 임대차 보증금에 대해 임대인의 다른 소유 재산을 찾고 강제집행을 신청해야 할수도 있습니다.)

위와같은 순서로 진행되게 됩니다. 

각 순차적인 절차가 필요하고, 시간이 소요됩니다. 

대구 변호사 백수범 [since 2003 - 법무법인 태양 파트너 변호사] 

변호사 상담 예약및 사건화 문의 등 직통전화

- 053 ) 216  0007

저희사무소에서도 카카오톡이나 네이버를 통한 1:1 메세지 문의를 받고 있습니다. 

그러나 몇년간 메세지 문의를 진행해본 결과 느껴지는 단점들이 있어서 글을 남겨봅니다. 

일반적으로 의뢰인 분들은 변호사 사무실에 방문을 하시거나 전화를 해주시고 직원이 응대를 하여 그 내용을 전달 받아 변호사에게 전달하며, 이후 변호사 상담이 이루어지고 사건을 의뢰주시면 소송등의 업무가 시작됩니다. 

대면과 통화로 의뢰인분과 변호사 사무소의 첫 접촉이 이루어지는것으로 일차적으로 의뢰인분들은 사무실과 직원들이 서로에 대해 첫 인상을 받는 시기 이며 저는 상당히 중요한 과정이라고 생각합니다. 

각 절차들을 진행하다보면 변호사와 직접 연락 하기 보다 사무소 직원들과 연락하는 일이 더 많기도하고 변호사에게 전달할 내용들도 직원을 통해 전달 되는 경우가 많다보니 직원들의 대응과 업무처리가 마음에 들지 않는다면 본의아니게 고통을 받을수도 있기 때문입니다. 

그리고 이러한 부분은 주관적인 부분이 많이 관여하는지라 말투가 마음에 안든다거나 목소리가 마음에 안드는등의 개인적인 요소들도 작용할수 있습니다. 

성심성의껏 응대하는 직원들에게 끌려 사건을 수임하는 경우도 많이 있으니 좋은 변호사를 선임하는 노하우중 하나로 변호사와 그 사무실, 직원들 분위기등을 종합적으로 고려해야 한다는 이유도 바로 그 때문에 강조 드립니다. 

변호사 사무소를 통해 절차를 진행하는것은 그 사무소와 의뢰인이 팀을 이루어서 해결해 나가는 과정일 테니 말입니다. 

각 사무소 마다 직원, 변호사 마다 각 특징이 있고 개성이 있는데 

메세지로 문의하고 답변을 해드리는 과정에서는 그러한 특징, 장점, 단점들을 파악하기 힘들고 

익명으로 접촉하는 특성상 의뢰주시는 분들도 '무엇이든 물어보세요' 처럼 본인이 필요한 부분만의 답변만 요구하는 경우들이 많아 여러가지 1:1 문의를 받아도 이후 저희사무소로 사건을 의뢰해주시는 빈도는 상당히 적었습니다. 

메세지로의 문의는 결국 방법을 안내받고 수임료 수준정도만 확인하는 경우에 그치는 경우가 많은데 수임료 수준이 타 업체에 비해 상당히 저렴한것이 아니라면 1:1로 진행되는 문의에서 타 사무소대비 경쟁력을 가지기 어렵다는 생각을 하게 되었습니다. 

그리고 변호사 사무실만 의뢰인에게 선택 되어 지는것이 아닙니다. 

변호사 사무실에서도 드물지만 의뢰인을 거부하는 경우가 있습니다. 다양한 이유로 사건을 같이 진행하지 못하겠다는 판단이 들때도 있기 때문입니다. 

이러한 점들은 1:1 메세지 문의로는 절대 파악할 수 없고 

적어도 통화를 해봐야 파악되는 부분이기 때문에 언제부턴가 저희사무실에서는

1:1 메세지 문의를 받고는 있지만 구체적인 내용은 전화를 드려서 그 내용을 파악하고 안내 드리고 있으며 

아무런 소개도 없이 이거하면 어떻게 되나요? 같은 질문만 들어오는 메세지에는 응답을 하고 있지 않습니다. 

1:1 메세지문의에는 간편하지만 법률상담에 활용하기에는 한계가 있는것 같습니다. (메세지로 이야기하다 갑자기 응답이 없는 경우들도 상당히 많습니다.)

서로를 파악하고 서로를 선택하기 위해서는 구체적인 내용전달과 상담으로의  1:1 메세지는 피하는것이 좋을것 같습니다.

대구

공증인가 법무법인 태양 - since 2003 

변호사 백수범

053-216-0007

감정평가사는 부동산등의 재산 가치를 평가합니다.

금융권에서 부동산 담보대출할 때 담보감정을 감정평가사에 의뢰하고 그 감정평가서를 근거로 하여 대출을 실행하는 등 감정평가서를 활용하게 됩니다. 

법원에서는 부동산 경매를 진행할 때 감정을 의뢰하고 감정평가서를 회신 받은 후 최저입찰가를 감정평가금액으로 정하고 매각기일을 진행하게 됩니다. 

이처럼 감정평가사가 작성하는 감정평가서의 기재된 가액은 그것을 기준으로 여러 업무들이 이루어지게 되는것입니다. 

토지보상이나 지적재조사와 같은 공적인 일이 진행될때 토지가액을 보상하거나 돈을 부담시킬일이 있다면 감정을 의뢰하게 됩니다. 

통상의 감정 신뢰성을 위해 두곳의 감정을 받도록 하는 절차들도 많이 있습니다. 

그러나 공정해 보이는 두곳의 감정진행도 한계가 있습니다.

감정평가업체 한곳에서 감정을 진행하나 두곳에서 진행하나 그 금액차이는 유의미하지 않다는 것입니다. 

우선 부동산 가액 감정을 하는 절차입니다. (토지 기준)

1. 감정평가사들이 사용하는 시가를 확인할수 있는 프로그램으로 감정평가 대상 토지 인근에 여러가지 목적의 감정 선례들의 감정평가액을 확인한다. - 이 단계에서 감정진행할 토지의 단가가 얼마정도 하겠구나를 예상합니다. 

2. 현장에 나가서 - 감정대상 토지의 현황을 파악하고(등기부와 지적도, 위성사진등으로 파악할수 없는 현장의 경계와 실제 이용중인 상태, 가격에 반영해야할 요인등을 확인) 가까운 인근 부동산을 찾아 대상토지의 가액을 문의 하고 주변 토지 시세를 문의 합니다. - 토지 시세 조회는 이미 현장에 나오기전 감정선례들로 대충 파악을 하고 있는 상태이므로 공인중개사들을 통해 확인하는 절차이고, 현 시점에서 토지시세가 변경될 사유가 있는지를 확인하기 위한 절차입니다. 

3. 사무실로 돌아와서 감정평가서를 작성합니다.

토지가액은 특별한 사정이 없는 한 주변 감정선례를 크게 벗어나지 못합니다. 토지 평당 가액을 정하고 감정평가서에 기재될 가액을 결정한 상태에서 감정평가서가 작성됩니다. 감정평가서상 산식은 답이 나와있는 상태에서 작성되는것으로 사실 큰 의미가 없습니다. 

두군데 감정평가 업체를 통해 감정이 진행 될 경우 토지평당가액을 결정할 때 통상 감정평가 사무소들 끼리 통화를 해서 지정할 가격수준을 협의 하는 경우가 많습니다.  (모두가 그렇지는 않을지도 모르나 제 경험으로는 그랬습니다.)  물론 협의를 하지 않더라도 주변 감정 선례들이 있으므로 가격차가 많이 나기 어렵습니다. 

즉 감정하는것에도 일정한 룰이 있고, 특별한 변수가 있지 않는다면 그 수준을 벗어나기는 어렵습니다. 따라서 감정평가 업체를 두곳으로 지정해서 진행하는거은 공정하게 보이려는것 뿐이지 한군데서 한것보다 더 전문적이거나 유리하지는 않은것 같습니다. (물론 두군데에서 진행하는것이 한군데서 진행하는것보다 사람이라 할수 있는 실수를 예방할수 있고 현장에 답사때 가격변동 요인이 될만한 변수를 놓칠 가능성을 줄일수 있다는 이점은 있을수 있겠습니다)  

감정은 목적에 따라 적절하게 가액을 산정합니다.  일부 토지보상등에서 감정가액이 마음이 들지 않는것은 시세보다 호가가 지나치게 높은 지역이거나, 시세감정이 아닌 평가기준에 따라 감정을 한 경우일 수 있습니다. 감정평가가 감정평가사의 재량에 의해 고무줄처럼 변동될수 있다고 생각하시는 분들이 많고 그 불만을 감정평가사에게 표출하시는 분들이 많은데 평가방법, 주변 실거래 시세들을 참조하고 감정평가서를 잘 확인해보시면 좋겠습니다.(감정평가서 안에는 선례들을 확인할수 있습니다)  

 그런데 유의해야 할것은 

토지의 면적에 따라

제곱미터당 11,000원 인것과 

제곱미터당 13,000원 인것에 상당한 차이가 있을수 있습니다. 

감정평가액은 정답이 정해져있는것이 아니다보니 이러한 요소들로 각 소송들이 진행되기도합니다. 

부동산의 고유의 특성인 개별성 때문에 여러가지 분쟁이 생길수 밖에 없는것 같습니다. 

부동산 관련 소송에서 법률전문가의 검토가 필요한 이유입니다. 

since - 2003 

대구지방법원 인근 

공증인가 법무법인 태양 

부동산 관련 분쟁, 소송 등 

백수범 변호사

(이사무장 개인 의견 게시)
합의금 장사라는 말이 있습니다. 안타까운 말입니다. 
고소라는 형사절차를 이용하여 압박을 받은 상대방이 합의금 지급하는것을 목적으로 하는 것을 말합니다. 
기획 고소라고도 합니다. 
이러한 사건은 직접 하는 경우보다 변호사나 법무법인을 끼고 하는 경우가 많은데 사실상 피해자보다 피해자의 변호사 지위의 변호사나 법무법인이 주도적으로 진행하는 경우가 많은것 같습니다. 
 물론 피고소인은 고소하고 그 혐의가 입증될 가능성이 있어 고소하는것 자체가 잘못되었다는 것은 아니지만
명백하게 돈을 노리고 진행되는 고소라는 점에서 그 의도가 불순하고 경찰행정력을 이용하여 사리사욕을 채운다는 점에서 잘못된 행태의 고소라고 생각합니다. 
요즘은 영화, tv프로그램을 내려받는 사람을 대상으로 하는 토렌트 고소건수가 상당히 많은것으로 알고 있습니다.
우습게도 이런 고소를 주도하는 변호사 사무소들이 몇군데 특정되어 있고
피고소인들이 합의를 위해 연락을 하면 합의금 시세라는게 있는지 영화 한편 기준으로 합의금은 200만원을 요구 받는다고 합니다. 
피고소인들은 평범한 시민들이며 토렌토가 다운로드와 동시에 업로드 된다는 사실을 아는 사람은 거의 없을 것입니다. 일부 업로드 사실을 알고 있었다고 하더라도 다운다 받고 시드를 끊으면 문제가 없다고 알고 있는 사람들도 많이 있을 것이구요
분명 토렌트를 이용하면서 저작권을 침해된다는것을 알고 행위를 한 부분에 대해서는 적절한 조치를 취해야 하는것은 맞다고 생각하지만 토렌트를 내려받을수 있게 온전한 파일을 제공하는 최초의 유포자는 파악할수 없는지 근본을 없애지 못하고 또는 토렌트 파일을 제공하는 사이트를 차단하지 아니하고 다운로더들만 무더기로 고소를 하고 200만원의 합의금을 요구한다는것이 저작권 침해 행위에 대한 적극적인 방어라기보다 또하나의 돈벌이 수단이 된것이 아닐까 우려스럽기도 합니다. 

그리고 저희사무소에서도 피해자의 변호사의 지위에서 피고소인, 피의자와 연락을 할때가 많습니다만 저희사무소는 피해자의 변호사 일 뿐이지 피해자가 아니며 그렇기 때문에 피고소인, 피의자에 대하여 특별히 악감정을 가지거나 잘못을 나무라거나 갑질 행태의 일은 하지 않습니다만 돈을 목적으로 하는 고소 사건의 경우 피해자의 변호사 사무실의 직원들은 비아냥 거리기도하고 강압적으로 말하기도하는등 예의 없는 경우가 많이 있는것 같습니다. 안타깝습니다. 자격자 대리인 집단 전체에 대해 반감을 가지게 될것만 같습니다. 왜 이렇게 대응하는 것일까요? 겁을 주면서 말하면 합의금을 입금 할까요? 합의해보려고 전화한 사람들은 그래도 원만하게 해결하려고 하는것이고 그 합의금액이 크다면 조정요청을 해보려는 목적이 클 것입니다. 살살 달랠수는 없는건가요? 
범법 행위를 한것은 분명 잘못 된 것이고 책임져야 할 부분이 있는것도 사실입니다. 
그러나 그 고소의 목적이 지속적이고 반복되는 권리 침해에 대한 재발 방지, 사회정의 실현이라는 대의목적보다
영리를 위한 돈에 있다는 것이 노골적으로 보이고 있고 그것을 이끌고 있는곳이 자격자들이라는 것에, 게가다 여러 무뢰한 대응으로 반감을 사고 있는것에 크나큰 안타까움을 느낍니다. 
업로더 사이트를 먼저 막았으면 좋겠습니다. 
(이사무장 개인 의견입니다.)


형사절차 합의 관련글 링크

https://nicebonoboy.tistory.com/m/150

사기죄는 자신 또는 제3자로 하여금 타인을 기망하고 그로인해 하자있는 의사에 기해  재물을 교부받거나 재산상의 이익을 취득함으로 성립되는 범죄입니다. (형법 347조)

사기죄의 성립 요건으로는 

1. 기망이 있을것 

2. 상대방의 기망으로 인한 착오가 있을것

3. 재산상 피해 발생

4. 고의성과 불법영득 의사

가 있는데 명백하게 있는데 

주의 해야 할점이 사기죄의 성립 여부는 행위 당시를 기준으로 하기 때문에 단순히 돈을 빌릴땐 갚을 의사가 있고 능력이 있었다고 하더라도 추후 사정이 변경되어 채무불이행을 했다고 하면 사기죄는 성립될 수 없는것입니다. 

채권자의 입장에서는 한없이 나쁜놈일 지라도 사기죄 성립이 안되는 경우가 많습니다.  

저희사무소에서 진행한 여러가지 대여금에 대한 사기 고소사건의 경우에도 증거불충분으로 무혐의 결과가 나온게 많이 있는데 

사기죄 가 대여당시를 기준으로 하는점과 성립요건도 객관적으로 판단하기 어렵기 때문일 것입니다. 

대여금 사건의 경우 회수가 가장 큰 목적이기도하고, 형사절차인 사기 고소도 결과도 예단하기 어렵기 때문에 통상 대여금 사건에서 형사절차는 상대방을 압박하기 위한 목적으로 이용되는 경우가 많고 동시에 민사절차는 따로 진행하여 회수 가능성의 극대화를 노립니다. 

따라서 대여금에 있어 형사 고소 관련해서 주의해야 할 점은 

대놓고 사기친 정황이 있는것이 아니라면 사기고소로 상대방이 사기혐의가 인정되어 처벌이 된다고 예단하기 어렵고, 혐의가 인정된다 하더라도 상대방이 형사절차 과정에서 대여금을 지급하기로 하는 합의를 하지 않는다면 대여금 회수가 안될 가능성도 높다는 것은 반드시 주의해야 할 것입니다. 

고소만 하면 돈을 받을수 있다고 생각하시는 분들이 많은데  형사절차는 범죄혐의에 대해 처벌을 구하는 절차이지 내돈을 갚게 해주는 절차가 아니며(형사 절차에 압박을 느껴 자진변제를 목적으로 하는 경우가 있기 때문에 형사절차를 활용한다고 생각하시는게 좋습니다) 민사절차도 같이 진행할 것을 검토하 하셔야 한다는점을 유의하는것이 좋습니다. 

since 2003 - 대구 법무법인 태양(수성구 동대구로 356, 3 층)

백수범 변호사 - 변호사실 직통전화 -

053. 216. 0007

행정소송이란 행정청의 위법한 처분, 공권력의 행사 및 불행사 등으로 인한 권리 또는 이익의 침해를 구제하고, 공법상 권리관계나 법적용에 관한 다툼을 해결하기 위한 목적으로 '법원'에 제기하 소송으로 소송의 상대방은 처분등의 행위를 한 행정청이 됩니다. 

태양광발전사업은 

우선 전기사업허가를 받아야 하고, 

전기사업허가를 받은 후에는 개발행위 허가를 받는 순서로 진행됩니다. 

전기사업 허가는 기준에 해당하면(형식적 요건) 허가를 해주어야 하는 거쳐가는 단계에 불과함에도 행정청에서 불허가를 해버리는 경우가 많이 있었으며 이를 해소하기위해 전기사업 불허가 처분을 취소하라는 행정소송이 많이 진행되었습니다. 

1. 전기사업허가신청을 하여 전기사업자가 된다. 

2. 개발행위허가를 득하여 개발행위(태양광 사업장에 태양광 시설을 설치)를 한다. 에서 

행정청은 

1. 전기사업법에서 규정하는 허가요건에 해당하면 허가를 해주고 

2. 개발행위허가신청단계에서 허가를 불허할 사항이 있으면 불허가를 해야 하는데 

전기사업 허가 신청을 한 단계에서 개발행위불허가의 사유를 들어 전기사업허가를 불허가 하는 사유가 많이 있었습니다. 

때문에 이러한 전기사업 불허가 처분 취소행정소송은 승소가능성이 높은 사건의 종류였고, 승소하게 된다면 소송비용도 행정청이 부담하게 되는 사건이라 의뢰인분들은 소송에 비용부담은 비교적 낮은 편의 사건이었습니다. (승소가능성이 높은 사건이었으므로 승소후 행정청에서 소송비용으로 지급받을 수 있는 변호사 보수 수준으로 계약하고 사건이 진행되었으며, 소송종료 후 행정청에 소송비용을 지급받았습니다.)

시간이 흘러 전기사업 불허가 처분은 빈도가 많이 줄었고 

주관적 해석의 여지가 있는 개발행위허가에 대한 불허가가 늘고 있는 추세인데 

개발행위허가신청에 대한 불허가는 그 불허가 사유도 다양하고, 그 사유가 타당한지 검토가 필요한 행정소송입니다. 

그래도 이전에는

전기사업 허가신청단계에서 불허가 -> 1번의 행정소송

개발행위허가 신청 단계에서 불허가 -> 2번의 행정소송

의 행정소송을 울며겨자먹기로 2번을 했어야 하는 사건들도 많았으니 다행? 이라고 생각할수 있을까요? 

지금의 태양광 관련한 소송은 쉽게 행정소송의 승소 가능성을 예측하기 어렵습니다. 각 사안마다 검토가 필요하며, 그 검토 결과를 참고하여 행정소송을 진행여부를 결정해야 합니다.  

https://nicebonoboy.tistory.com/51

(대구지방법원 인근) 

대구 - since 2003 공증인가 법무법인 태양 [대구 수성구 동대구로 356, 3F 백수범 변호사실]

대한변호사회 선정 

우수변호사 백수범  

백수범 변호사실 직통전화 번호 안내

053 -216 -0007

[법무법인 태양 공증 문의는 공증실 직통 번호 - 053-753-4215]