부동산 - 업계약서, 다운계약서 작성의 위험성에 대해 - 사실과 다른것을 작성하는것은 비추

부동산 거래에 있어 옜날에는 실제 거래가액보다 낮게 기재하는 다운계약서를 쓰는일이 많이 있었습니다. 

즉 실제 거래가액보다 낮은 거래가액을 기재한 다운 계약서를 하나더 작성하고, 낮게 작성한것으로 취득세 등을 신고하고 납부하게 됩니다. 

그런데 세금에는 풍선 효과가 있는데 

매수인의 입장에서 거래가액을 낮게 기재한다면 취득세를 적게 낼수 있습니다만 훗날 양도시 양도차익을 크게 만들게 되어 양도소득세를 많이 낼수도 있습니다. (비과세가 적용되는 주택등의 변수가 있기는 합니다) 

부동산 거래는 부동산거래 신고 등 지속적으로 부동산 거래를 투명화 시키고 있는데 (세금징수 목적) 거짓신고나 부정신고 등에 따른 여러가지 위험성을 감안했을 때 사실대로 신고하는것이 좋다고 할수 있습니다. 

부동산 다운 계약서 작성에 관여된 관계자는 매도인, 매수인, 중개사가 있을수 있는데 

이들은 다운계약서를 작성하고 그것을 기준으로 신고하는 순간

실거래가 신고를 위반하고, 국세법 지방세법위반등으로 형사처벌의 대상이 되며

그 처벌로는 취득세 3배이하 과태료, 부정신고에 대한 가산세를 납부하게 될 수도 있습니다. 

단둘의 비밀도 상황에 따라 지켜지기 힘든 경우가 많은데 세명이 관여한 다운계약서의 경우 어느한쪽이 문제를 삼고자 한다면 무도가 책임을 지는 쪽으로 진행되게 됩니다.  

 

최근에 지인분께 업계약서 작성에 대해 문의를 받았습니다. 

현재 운영하고 있지않고 매매도 안되고 있던 상가를 처분하기위해 매물을 내놓았는데 상대방이 업계약서를 요구했다는 것이었습니다. 

이유는 자기자본이 거의 없었던 매수인은 업계약서를 작성한 후 은행에 대출을 받아 대부분의 매매대금을 충당하기 위해서이며 매매대금을 지급하고도 남을 대출금을 다른곳에 유용하기 위함이었습니다. 

당연히 업계약서 작성을 거절하라고 안내 드렸습니다. 

매도인 입장에서는 업계약서를 작성하더라도 매입당시의 가격보다 지금 가격이 낮아 양도소득세에 대한 부담은 없었지만 

매수인이 그 서류로 대출을 진행한다는것이 매도인의 입장에서 훗날 책임을 질 소지가 있었기 떄문입니다. 

업계약서는 매도인 매수인간의 동의에 의해 작성되기때문에 관련하여 문제가 생길경우 매도인도 그 책임에서 자유로울수 없기 때문입니다. 특히 이번 사안의 경우 매수인은 업계약서로 대출을 진행할 경우 매매대금을 전액 대출금으로 지급하고도 대출금이 남기 때문에 그 대출금을 사용하고 훗날 사고가 생길 가능성이 높다고 생각했기 떄문입니다. 

무엇보다 매수인이 매도인에게 업계약서를 요구했다는점에서 소위 말하는 "꾼" 이 아닐까 하는 생각이 들었습니다. 

그러나 매도인은 조언에도 불구하고 사용하지 않는 상가의 유지비가 수년째 너무 많이 들었고, 업계약서를 거절할 경우 계약이 성사되지 않을텐데 또다시 매수자가 언제 나타날지도 몰라 결국 계약을 체결하고 부동산을 처분하게 됩니다. 

문제가 생기지 않을수도 있고, 문제가 생기더라도 매도인에게 까지 책임을 묻는일이 생길 가능성이 낮을수도 있지만 그 가능성이 실현되었을때는 각종 소송들로 몇개월, 수년을 고통스럽게 보낼수 있기 때문에 조금의 위험을 감수하느냐 마느냐는 본인의 선택이지만 법률사무에 종사하는 입장에서는 결코 권해드리지 않습니다. 

요즘은 드물긴 하지만 부동산 시세의 하락으로 다운계약서 보다 업계약서를 요구하는 경우가 종종 있는것 같습니다. 

다운이든 업이든 사실과 다른 서류를 작성하고 서명날인 한다는것은 예상치 못한 위험을 직면하게 될지도 모릅니다. 위험을 감수하지 마세요 

 

대구지방법원 인근

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