[임대차 부동산 사건] 계약기간 만료와 임대보증금, 전세보증금 반환을 독촉하는 내용증명의 실효성

 

 

일반적으로 부동산 임대차 계약이나 전세 계약을 하고 보증금이나 전세금(이하 그냥 보증금이라고 합니다.)을 지급하게 됩니다. 

계약기간동안 임대인은 그 보증금을 가지고 있다가 계약기간이 끝나고 부동산을 인도 받음과 동시에 보증금을 반환하게 됩니다. 

임대차나 전세 계약은 흔하고 상당히 많고 이들중 상당수는 계약 종료로 인한 마무리가 원만히 이루어지기는 하지만 반환받아야할 보증금을 여러가지 이유로 반환받지 못하는 경우도 많이 생깁니다. 

 

보증금을 반환하지 못하는 이유중 가장흔한것이 임대인이 진짜 돈이 없는 경우일텐데 다음 세입자를 구해서 그 새로운 세입자에게 받은 보증금으로 반환해주려고 생각하고 있다가 기간 만료후에도 새로운 세입자를 찾지 못해 돈이 없는 경우가 가장 많은것 같습니다. 그러나 이런 부분은 임대인의 사정이지 지급지연의 정당한 사유가 될수 없습니다. 

게다가 새로운 세입자가 언제 구해질지도 모르는 상황에서 무턱대고 기다릴수도 없게 됩니다. 

중요한 TIP 보증금을 반환받지 못할경우 전입을 이전하거나, 부동산을 인도하는 행위(= 대항력 상실 행위)를 해서는 절대 안됩니다.  이것을 모르고 전입일 이전하거나 부동산을 미리 인도해주었다가 고통받는 경우가 상당히 많습니다. 꼭 전입을 이전해야 한다면 임차권 등기명령으로 임차권 등기를 확보해 두어야 합니다.

어떤 이유든 계약기간 만료후에도 보증금을 반환받지 못한 임차인은 

1. 소송 - 부동산에 대한 가압류 + 지급명령(또는 보증금반환청구소송) 을 신청하고 집행권원 확보후 가압류한 부동산을 경매에 넣어 보증금을 회수 (소송과정상 상대방과 협의로 반환 받을수 있음) 

2. 내용증명 - 보증금을 언제 까지 반환해 달라는 내용

 

을 생각해 볼 수 있습니다

 

내용증명의 실효성? 거의 없다고 봐야.. 

내용증명으로 해결될수 있으면 좋겠습니다만 강제성이 전혀 없고, 내용증명의 경우에는 야간송달이나 휴일송달등의 소송절차의 특별송달 방법도 없기 때문에 내용증명이 상대방에게 도달될 가능성을 장담하지 못하기 때문에 저희사무소에서는 소송제기전 내용증명을 권해 드리지는 않습니다. 보증금을 돌려달라는 독촉은 내용증명이 아니더라도 문자나 전화로도 가능하기 때문이며 다른 소송의 경우 소송에 증거중 하나로 제출하기 위해 발송하는 경우도 있으나 보증금 반환 사건의 경우에는 꼭 필요하지는 않기 때문입니다.

실제로 여러건을 진행하면서 내용증명으로 해결된적은 없었는데 시간이 흘러 다른 세입자를 구하게 되어 반환받게 되는 경우는 종종 있었습니다. 보증금 반환을 위해 노력하는 임대인이었기에 가능했다고 생각합니다. 기한이 지나도 보증금을 반환하는데 적극적이지 않은 임대인들이 있는데 깡통전세로 몇채의 부동산을 소유하고 있다가 부동산 경기가 나빠짐에 따라 새로운 임차인을 구하더라도 반환할 보증금 전액이 안될경우, 이미 다른 채권자들의 독촉에 의해 보증금 반환 자체를 포기하는 경우가 있었습니다. 임대인이 나 몰라라 할때에는 결국은 소송절차를 진행해야합니다. (무조건 전입신고와 부동산을 점유하는 상태의 대항력유지가 상당히 중요 합니다.)

단!  보증금반환을 요구하는 내용의 내용증명은 실효성이 없을수 있지만 보증금 반환이란것이 임대차 계약 만료가 된 후 반환청구권이 생기는 것이기 때문에 임대차 계약을 종료한다는 의사를 밝히는 내용증명은 임대차 관계 종료를 입증할수 있는 증거가 될수 있기에 필요성도, 실효성도 있다고 생각합니다.

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