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1. 주택 임대차 

주택에 대한 임대차에는 민법의 특별법인 주택임대차 보호법이 적용됩니다. 

주택임대차의 적용 범위 

주택임대차 보호법
제2조(적용 범위) 이 법은 주거용 건물(이하 “주택”이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.

 

2. 엄청 중요한 개념인 대항력

임차인의 입장에서 대항력은 무엇보다 중요합니다.

주택임대차의 경우는 특별히 등기를 하지 않아도 대항력만 유지하고 있다면 향후 발생할 문제들에 대해 비교적 안전하게 보증금을 회수할 가능성이 높아집니다. 

대항력은 주택의 인도 + 주민등록이 요건인데 주의해야 할점은 전입신고는 신고한날 익일 0시부터 효력이 발생하기 때문에 

2024. 8. 22. 주택의 인도를 받고 전입신고를 했다면, 2024. 8. 23. 대항력이 생기는것입니다. 

(선순위 말소기준 권리를 고려해야 합니다만) 대항력있는 임차인은 해당부동산이 경매에 낙찰되더라도 보증금을 전액 반환받지 못한 상태에서는 임차인은 낙찰자에게 대항할수 있게 됩니다. 

cf. 우선변제권 -  채권에 불과한 보증금 반환 채권은 일정한 요건을 갖출 경우 물권에 준하도록 우선변제를 받을수 있는 권리를 확보할수 있게 됩니다. 우선변제권은 대항력 + 확정일자를 요건으로 합니다. 중요한것은 대항력과 우선변제권은 별개이므로 우선변제권이 없더라도 대항력이 있을수 있으니 주의해야 하며 우선변제권도 무조건 챙기는게 좋으니 주택임대차 계약을 하게 된다면 주택의 인도 + 주민등록 + 확정일자를 모두 완료하여 대항력과 우선변제권을 함께 갖추는것이 좋습니다. 

 

3. 임차인의 경우 보증금 반환, 반환하지 않는다면 보증금 반환 청구 소송 필요

가. 계약기간 만료 및 보증금 반환 

계약기간 만료전 임차인은 임대인에게 계약기간 만료하면 나갈거라는 의사를 밝히고, 보증금 반환을 요청합니다. 

나. 묵시갱신된 경우 해지통고 및 보증금 반환 

임차인의 계약갱신 요구권 - 

임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월전부터 2개월전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. (기존 6개월전부터 1개월전까지의 기간이었으나 2020. 12. 10. 이후 최초로 체결,  2개월이상 기간이 남은 갱신된 계약의 경우 6개월전부터 2개월전의 기간이 적용됩니다.)

임대인의 경우 - 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한것으로 본다. 

주택임대차 보호법

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
[전문개정 2008. 3. 21.]
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)  제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
[전문개정 2008. 3. 21.]

묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할수 있고 그 시기는 임대인이 그 통지를 받은날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 해지통지는 주요한 부분이 되므로 내용증명을 보내거나, 문자메세지, 통화 등의 해지시점확인할수 있는 자료를 남겨두는것이 좋습니다. 

묵시갱신이 된 경우 해지통지를 하고, 3개월 이후 보증금 반환을 요구합니다. 

다. 보증금 반환하지 않는 임대인을 상대로 필요하면 보증금 반환 청구 소송을 제기 

해지통지후 보증금을 반환받아야할시점에 보증금을 반환하지 않는다면 소송이 필요하게 됩니다. 보증금 반환 청구의 소송이 그것인데 중요한것은 소송을 진행하더라도 보증금을 반환받기 전까지는 무조건 대항력을 잃지 말아야 하며 부득이 다른곳으로 전입신고를 해야 할 일이 있다면 임차권 등기명령을 해두어야 합니다.

4. 세입자가 2기에 달하도록 차임을 연체한 적이 있는 경우 임대인 입장에서의 부동산 인도(명도) 청구 소송

가. 임대차 기간 만료 후에도 부동산을 인도받지 못하는경우 

나. 임대차 기간중 2기에 달하도록 차임을 연체한 경우 임대차 해지 + 부동산 인도 요구 - 이행 안될 경우 소송 

세입자는 차임을 절대 연체 해서는 안됩니다. 2기에 달하도록 차임을 연체할 경우 계약갱신 요구도 못할 뿐더러 임대인은 언제든지 계약해지를 통지하고 부동산인도를 청구할수 있게 됩니다. 주의해야 할점은 2기에 달하도록이므로 합계액이 2기에 달하지 못할 경우에는 해당하지 않는다는 점입니다. 돈이 정말 없더라도 일부분을 송금하면 권리를 유지할수 있게 되는 것입니다. 

차임이 언체되는 세입자들은 계약해지를 통지하고 부동산 인도를 요구하더라도 자진해서 이를 이행하는 경우가 잘 없습니다. 

울며 겨자먹기로 임대인이 이사비용을 지불하고라도 원만하게 내보낼수 있으면 좋은 해결방법이 되겠습니다만 이마저도 쉽지 않습니다. 

임대인은 결국 이를 해결하기 위해 소송을 진행하게 됩니다. 

5. 부동산 인도(명도) 청구 소송

부동산 인도 청구 소송은 우선 점유자가 바뀌지 않도록 점유이전금지 가처분 신청을 하고 진행합니다.

부동산 인도 청구 소송(부동산 인도 청구 및 인도일까지의 차임 청구) 은 특별한 변수가 없을때 통상 3개월에서 6개월 정도의 시간이 소요되며 이후 판결이 납니다.(소송과정에서 임차인과의 협의, 조정등으로 종료되기도 합니다.)

판결을 받고도 부동산을 인도하지 않는다면 임대인은 임차인을 상대로 부동산 인도 강제집행을 접수하고 부동산을 강제로 인도 받습니다.

 차임에 대해서는 별도 강제집행절차를 진행하게 되는데 비교적 회수가 어렵습니다. 

부동산 인도청구 소송은 승소가능성이 매우 높은 소송으로 법적 절차를 밟는다는 정도로 생각하시면 됩니다. 

소송에는 각종 비용이 들고 시간이 들기 때문에 가급적 부동산 인도 소송을 제기하기보다 상대방에게 돈을 조금 주더라도 원만한 협의를 권해드립니다. 

임대인의 입장에서 결코 즐겁지 않은 소송입니다. 세입자들마다 각자의 입장이 있겠지만 세입자의 도리를 지켜 임대인이 부동산 인도 청구 소송을 제기하는 일은 없도록 했으면 좋겠습니다. 

 

부동산에 관한 모든 문의 - 대구 법무법인 태양 (since 2003) - 백수범 변호사

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백수범 변호사실 - 직통 전화 번호 - 053) _ 216 _ 0007

 

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