부산의 아파트를 임대하였으나 수년간 세입자가 수차례 차임을 연체 하고 지급하기를 반복하였고,
여태 어떠한 조치를 취하지 아니하고 독촉하고 기다려주기를 반복하였는데 2024. 에 들어 세입자가 차임을 연체하고도 임대인의 연락을 지속적으로 피하게 되자
백수범 변호사와 상담을 하고 사건을 의뢰 주셨습니다.
사건을 의뢰 받고 신속하게 관할법원인 부산지방법원에 건물인도와 밀린 차임을 청구하는 본안 소송인 건물인도 등 사건을 제기하였고
동시에 세입자가 점유를 이전하지 못하도록 부동산 점유이전금지가처분을 신청하였으며
2024. 11. 20. 부동산접유이전금지가처분 결정을 받았습니다.
점유이전금지 가처분은 결정만으로 끝나는것이 아닙니다.
가처분의 결정을 송달 받은날 부터 2주이내에 강제집행신청을 하여야 합니다.
참고로 가처분 결정일 기준으로 2주가 넘었을 경우 집행관실에서는 결정문을 언제 송달 받았는지 확인 할 수 없기 때문에 추가적으로 송달증명서를 첨부를 요청할수 있으며 필요한 경우 가처분 사건의 송달 증명원을 발급받아 송달일로 부터 2주가 지나지 않았음을 입증해야 처리가 가능할수 있습니다.
가압류 결정을 받기 위해서는 1. 피보전 권리가 있어야 하고 2. 보전의 필요성을 소명해야 합니다.
가압류 신청은 채권자가 단독으로 하고 채권자의 주장과 제출되는 소명자료를 바탕으로 재판부의 결정으로 채무자 소유 부동산에 대해 가압류 등기가 기입됩니다.
피보전권리란 단어가 좀 어렵고 생소한데 가압류 신청하는 원인이 되는 권리로
대표적으로 대여금 청구채권, 손해배상 청구권, 매매대금 반환채권 등 채무자에게 내가 돈을 청구할 수 있는 채권이 피보전권리가 됩니다.
보전의 필요성은 말그대로 왜 상대방 재산을 잡아두어야 하는것에 대한 필요성을 소명해야 하는데
일반적으로 본안 소송은 시간이 많이 걸리고, 그 사이 채무자가 책임재산을 처분할 수 있으며, 그렇게 되면 본안소송에서 승소하더라도 집행이 현저히 곤란해질 우려가 있다는 사유 등이 보전이 필요한 이유로 주장됩니다.
즉 상대방에게 청구할 채권이 있고 / 소송 전 상대방 재산을 잡아둘 필요가 있어서 하게 되는것이 보전처분이고 수많은 보전처분 중 부동산 가압류는 하나의 종류입니다.
보전처분은 꼭 통상 소 제기전에에 신청합니다만 신청할 시기가 정해진건 아니고 소송진행 중에도 할 수 있는데 소송제기 후 상대방 소유 재산을 알게 되거나, 소송절차에서 상대방소유 재산을 알게 되는등 소송제기 후 부동산 가압류를 신청하는 경우도 많이 있습니다.
저희가 진행했던 사건은
손해배상 채권이 있는 채권자가 소송전 채무자를 상대로 부동산 가압류를 신청하면서
채무자를 고소하고, 민사소송도 제기를 했었는데
가압류 재판부에서는 채권자의 피보전 권리 소명이 부족하다는 이유로 부동산 가압류 신청을 기각했었습니다.
어쩔 수 없이 부동산 가압류는 포기하고 소송을 진행하였는데,
소송진행과정에서 고소 사건에서 피고소인(피고, 채무자) 의 진술에서 고소인(원고, 채권자)에 대한 채무를 인정하는 진술이 있었고
저희사무소에서는 이러한 채무자의 진술조서를 입수하여 곧바로 부동산 가압류 신청을 하게 되었습니다.
소제기전 신청하고 기각된 부동산 가압류였으나 피보전 권리의 소명이 부족하다는 흠결을 추후 입수된 고소사건의 수사 기록의 진술을 제출하여 보완하자 신청서상 기재내용은 동일하였으나 곧 부동산 가압류 결정을 받을 수 있었습니다.
채무자의 부동산들은 관할이 달라 각 관할 등기소 별 가압류 기입등기 촉탁이 되었는데
한곳의 등기소는 등기완료가 되었으나
다른 등기소는 보정이 나왔습니다.
동일한 결정문으로 촉탁된 가압류 등기가 왜 한곳에는 안되었나 궁금했었고
재판부와 담당 등기관님과 통화를 하고 그 이유를 알되었는데,
신청서 제출당시 채권자 중 1인의 주민번호확인이 안되어 (일반적인 가압류 신청서 작성시 채권자 주민번호가 필수 기재사항도 아닙니다.) 채권자중 1인의 주민번호를 기재하지 않고 제출하여 부동산 가압류 결정을 받았는데,
등기관은 등기시스템상 채권자의 주민번호를 넣도록 되어있고 입력 안하면 안넘어가니 무조건 채권자의 주민번호가 기재된 결정문이 있어야 등기가 가능하다고 하였습니다. (등기규정상에 명시된 것은 없지만 주민등록법 시행이후 신청에는 있어야 한다고 했습니다.)
다른 등기소에는 같은 결정문(채권자중 1인의 주민번호 없음)으로 등기가 완료되기에 이 사실과 이 사건 아니라 다른 사건의 경우에도 채권자의 주민번호 없이 결정을 받아 등기 완료 되었다고 하며 등기관에게 요청을 하였음에도 그건 그 각 등기관의 개인이 선택적으로 등기완료한 것이라는 답변을 받았습니다.
물론 가압류 신청인 채권자의 주민번호는 쉽게 알수 있을 것입니다.
(예외적으로 경우에 따라 제3자가 의뢰하여 진행되는 사건의 경우는 채권자의 주민번호확인이 쉽지 않은 경우도 있을수 있습니다만...)
등기에 채권자의 주민번호가 필수적이라면 어떻게 해서든 결정전 주민번호가 기재된 결정을 받을 수 있게 해야 하는 것이 맞는 것 같은데
관련해서는 재판부도, 등기관도 시원한 답을 해주지 못했습니다.
-재판부에서는 등기관이 그렇게 요청하면 어쩔수 없다
-등기관은 주민번호가 기재된 결정문이 필요하다고 하는 상황
안전하게 모든 부동산 가압류 사건은 채권자의 주민번호를 기재하는게 맞겠습니다만 수많은 가압류 신청과 결정 중 채권자 주민번호 때문에 문제가 된적은 이번이 처음이라 좀더 확실히 확인하고싶은 욕구가 있었으나 해소하지 못하였습니다.
일반적으로 각종 등기신청할 때 등기의무자와 권리자의 주민번호가 필수 기재 사항이니 가압류 결정에도 있어야 한다 로 생각하면 편할까 싶습니다.
부동산 가압류는 채권자의 신청에 의해 법원에서 내용과 소명자료등을 보고 가압류 결정을 할 만하다고 판단될 경우 일정의 담보를 제공받고 가압류 결정을 하게 됩니다.
가압류가 결정되고, 가압류 등기촉탁 후 부동산 등기부에 가압류 등기가 경료 됩니다.
그렇기 때문에 가압류는 허위의 주장과 소명자료만으로도 가압류 결정을 받을 수 있습니다.
민사집행법 283조에 따르면
‘가압류 결정에 대한 채무자가 이의할 수 있다고 하면서도, 이의신청으로 가압류 집행을 정지할 수는 없다’ 고 나옵니다.
가압류는 결정되고 나면 그냥 풀기는 힘듭니다.
통상의 본안 소송의 시간이 오래 걸리고 1심에 끝나는 경우가 아니라면 채무자로서는 가압류 청구금액만큼 공탁하고 집행해제 신청을 하는 방법이 가장 빠른 방법입니다만 해방공탁할 자금이 없다면 가압류 이의는 소송절차 종료 전 집행을 해제 할 수 있는 유일한 방법으로 사용됩니다.
통상 소송절차 종료전에는 가압류 이의가 받아들여지기 어렵고(곧 1심 판결이 있을 예정이라면 판결이후 결정이 나는 경우가 많고, 판결 내용에 따라 다르지만 항소 진행시에는 가압류 이의를 기각하는 경우가 많은 것 같습니다.)
1심 판결의 내용에 따라서 1심 판결 후 확정 전이라도 가압류 이의가 받아 들여져 원결정을 기각 하는 결정이 나오기도 합니다. (가압류 이의 인용은 가압류 결정을 기각 하는 것으로 집행된 가압류는 채무자가 단독으로 해제 할 수 있게 되는 것입니다.)
가압류 이의가 인용되는 것은보통 어렵다고 안내 드립니다만 이의가 인용되어 가압류 등기를 말소 할 수도 있다 정도만 참고하시면 될 것 같습니다.
