053) 216-0007 백수범 변호사실

부동산가압류는 일반적으로 본안 소송의 사전처분으로 본안 소송과 함께 진행되는 경우가 대부분 입니다. 

그러나 돈을 곧바로 인출할수 있는 예금같은것과 달리 부동산이라는 것은 처분이나 저당권 등의 담보물권을 설정할 경우 일정한 시간이 필요하며 등기라는 절차가 필요합니다. 

따라서 부동산 가압류의 경우에는 통상 사건을 의뢰 받고 소장을 준비하면서 같이 준비하고 접수하는 경우가 많습니다. 

그러나 일반적인 부동산의 특성상 며칠, 몇주 이내로 처분가능성이 낮다는것이지 반드시라고 단언할수는 없고 

법적 절차를 진행하고 있다는것을 인지할 경우 실제 매매가 아니더라도 지인에게 소유권을 넘겨버릴수 있는데 이런것은 며칠내로도 가능한 행위이기 때문에 상황에 맞게 검토되어져야하는 부분들이 있는것 같습니다. 

일단 부동산 가압류에 걸리는 시간을 알아 보겠습니다. 

1. 부동산 가압류 신청서 접수 - 의뢰일 부터 수일이내

아주 긴급히 부동산 가압류 사건을 의뢰 받았을때 최대한 빠르게 준비를 하게 되면 의뢰받은 당일이나 그 다음날 부동산 가압류 신청서가 관할 법원에 제출됩니다. 

2. 법원의 서류 검토 후 담보제공명령 

채권자의 가압류 신청에 법원에서는 이를 검토하고 부족한 부분이 있으면 보정명령을 내리게 됩니다. 그러나 보정없이 서류자체가 완벽하다면 곧 담보제공명령을 내리게 되는데 통상적으로 아무리 빨라도 최소 2~3일 정도의 시간이 걸립니다. 

3. 담보제공 

담보제공명령이 나오게 되면 채권자는 담보를 제공해야 합니다. 긴급한 사건의 경우에는 담보제공명령을 받고 당일 담보제공을 하게 됩니다. 

4. 가압류 결정 

담보를 제공한다 하더라도 가압류 결정까지 시간이 걸립니다. 재판부에 독촉을 한다 하더라도 담보제공일에는 가압류 결정이 거의 나오지 않고 2~3일의 시간이 걸리게 됩니다. 

5. 등기 촉탁 과 등기완료

가압류 결정이 되고 법원에서는 가압류 등기 촉탁을 하게 됩니다. 등기촉탁을 하고난 후 1~2일이후 가압류등기가 기입됩니다. 

위 절차대로 진행할 경우 가압류 신청때 부터 가압류 등기 완료 때 까지 1~2주의 시간이 걸릴것을 예상할 수 있습니다. 

따라서 채무자가 채권자가 가압류 신청할 것이 예상되고 이것을 피하려고 한다면 소유권을 이전하는 방법등으로 가압류를 피할 수있는 충분한 시간이 확보됩니다. (통정허위표시등을 사유로 소유권 이전 무효를 주장할 여지는 있으나 여기서는 자세히 언급하지 않습니다.)

가압류를 오늘 신청하고 내일 가압류 등기가 되는것이 아니기 때문입니다.

즉 부동산 가압류는 상대방이 알고 피하려고 하면 막을수 없을지도 모릅니다. 

그러나 일반적인 부동산에 대해서는 가압류 신청부터 가압류 등기 까지의 시간이 어느정도 소요된다고 하더라도 부동산 처분에는 몇달의 시간이 걸리는것을 감안했을 때 큰 변동없이 부동산을 가압류 할 수 있게 되는 것입니다. 

부동산 가압류를 단독으로 진행해야 할 특별한 사유들 

부동산 가압류는 위에 말씀 드린것 처럼 본안 소송과 같이 묶여서 진행되는 경우가 대부분 입니다. 

보전처분인 가압류는 본안 소송을 승소한 후 강제집행을 용이하게 하기 위한 홀드 개념을 가지고 있기 때문입니다.

그러나 부동산 가압류만 진행되는 사건이 종종 있게 되는데 

몇몇 사례들로 보자면 

1. 보증금을 전부 또는 일부 못돌려 받은 상태에서 가압류를 한 이후 몇달을 기다리거나 협의를 하겠다고 하는 경우 

2. 부동산 가압류를 한 상태에서 상대방과 협의 후 본안 소송 진행을 결정하려는 경우 

3. 부동산 가압류 만으로 상당한 압박을 주는 효과가 있고 이를 토대로 유리하게 협의를 원하는 경우 

4. 본안 소송은 승소 가능성이 낮지만 가압류는 비교적 인용되기 쉬워 가압류를 하고 협의를 진행하려는 경우 

5. 부동산 경매절차 진행중인 부동산에 대해서 배당에서 제외되지 않도록 가압류가 필요한 경우 

가 있을수 있는데 

5. 경우를 제외하고는 공통적으로 가압류한 상태에서 상대방과 협의를 시도를 위한 목적이 있었다는 것입니다 실제로 가압류 만으로 해결되는 사건들도 있기는 하니까 가압류만 진행되는것은 효과가 없다고 단정하기는 어렵습니다.

또한 이러한 목적으로 행해진 가압류가 본안소송을 제기하지 않고 포기하거나 문제가 해결된 이후 가압류를 취하해서 말소해줘야 하는데 가압류 말소를 하지 않고 있다가 수십년이 지난후 가압류를 없애기 위해서 변호사를 선임하는 경우도 있는것을 보면 예나 지금이나 전략적으로 부동산 가압류를 활용하고 있다고 봐도 무방할것 같습니다. 

 Since2003 - 대구 - 법무법인 태양 - 백수범 변호사실 이었습니다. 

백수범 변호사(법무법인 태양)

부동산을 가지고 있다가 어느날 부동산가압류 결정을 우편으로 송달 받고 알게 되는 경우가 있습니다.

부동산 가압류라는것이 채권자의 일방 주장과 소명자료만으로 법원에서 판단하여 가압류 결정을 하기 때문인데

채무자로서는 억울하지만 어느날 가압류 결정을 송달 받게되고 등기부상 부동산 가압류 결정등기 기입을 확인할 수 있습니다.

가압류 결정된 부동산은 매매 할 수 있을까요?

물론 가능은 합니다만 일반적으로 가압류 상태에서 부동산을 매수할 사람은 많지 않을것입니다.

추가로 부동산 가압류가 등기가 더 들어 올 위험도 있고 부동산 가압류가 잘 해결 안될 경우 취득한 소유권을 잃게 될 수도 있기 때문에 위험하기 때문입니다. 이러한 위험을 감안하여 시세보다 낮게 해서 빨리 처분 하는 경우들이 있기는 합니다만 감액되는 부분은 가압류 해제여부나 가압류된 금액이 고려되어 반영되게 됩니다.

가압류 등기가 기입되어있는 부동산의 경우

채권자의 청구채권을 확인 할 수 있는데 그 금액을 공탁하면 가압류 등기를 말소 시킬 수 있습니다. 그때 필요한 공탁이 해방공탁이라고 하고 그 금액 전액을 현금으로 공탁하면 언제든지 가압류를 말소 시킬 수 있습니다.

1. 현금으로 해방공탁을 한다

2. 해방공탁서로 가압류등기 말소를 위해 가압류집행취소 신청을 한다.

의 순서로 진행한다면 대략 1주 ~2주정도 후면 가압류 등기를 말소 할 수 있습니다.

저희가 진행한 가압류 집행 취소 결정 받은 사건도

가압류 된 부동산을 매도를 위해 해방공탁을 진행하고, 가압류집행취소를 신청한 건으로

가압류 집행취소 결정후 약 2일 정도 후에 등기가 말소 되었고 예정대로 부동산을 처분할 수 있었습니다.

참고로 채권자의 경우에도 부동산 가압류 상태일때 보다 채무자가 해방공탁하면 해방공탁금이 공탁되어 현금이 확보되는것이라 더 좋습니다. 승소 후 해방공탁금에 대한 강제집행을 해버리면 빠르게 변제에 충당할수 있기 때문입니다.

Since 2003 - 대구 

법무법인 태양 

백수범 변호사실 - 문의 전화 :  [ 053 ] -  216  -   0007

부산지역의 아파트를 소유한 대구에 거주하는 부동산 소유자는 

부산의 아파트를 임대하였으나 수년간 세입자가 수차례 차임을 연체 하고 지급하기를 반복하였고, 

여태 어떠한 조치를 취하지 아니하고 독촉하고 기다려주기를 반복하였는데 2024. 에 들어 세입자가 차임을 연체하고도 임대인의 연락을 지속적으로 피하게 되자 

백수범 변호사와 상담을 하고 사건을 의뢰 주셨습니다.

사건을 의뢰 받고 신속하게 관할법원인 부산지방법원에 건물인도와 밀린 차임을 청구하는 본안 소송인 건물인도 등 사건을 제기하였고 

동시에 세입자가 점유를 이전하지 못하도록 부동산 점유이전금지가처분을 신청하였으며 

2024. 11. 20. 부동산접유이전금지가처분 결정을 받았습니다.

점유이전금지 가처분은 결정만으로 끝나는것이 아닙니다. 

가처분의 결정을 송달 받은날 부터 2주이내에 강제집행신청을 하여야 합니다. 

참고로 가처분 결정일 기준으로 2주가 넘었을 경우 집행관실에서는 결정문을 언제 송달 받았는지 확인 할 수 없기 때문에 추가적으로 송달증명서를 첨부를 요청할수 있으며 필요한 경우 가처분 사건의 송달 증명원을 발급받아 송달일로 부터 2주가 지나지 않았음을 입증해야 처리가 가능할수 있습니다. 

곧바로 강제집행신청을 준비하여 우편으로 발송할 예정이며 그에대한 포스팅을 추후에 링크해둘 예정입니다. 

since 

대구 - 법무법인 태양

백수범 변호사실  - {053} -  216- 0007

가압류, 가처분 사건에 있어서 각 사건의 결정 전에 채무자를 위한 담보제공명령이 나오게 됩니다. 

이러한 담보제공명령은 이를 송달받은날로 부터 7일이내 담보를 제공해야 하는데 

간혹 채권자와 연락이 안된다거나 채권자가 기한이 다되어 담보제공을 하려하다가 못하게 되는 경우등 그 기한내에 담보제공을 하지 못하는 경우가 생기기도합니다. 

담보제공기한이 지나버리면 

법원에서 담보를 제공하지 않은 이유로 각하 결정을 할수 있는데 

이걸 다르게 생각하면 각하 결정 전 까지 담보를 제공하게 된다면 재판부의 판단에 따라 가압류 가처분의 결정이 나올수도 있게 될 것입니다. (cf. 불변기간의 경우에는 이러한 여지가 없습니다.) 

따라서 기각 결정전 담보제공명령의 서류로 담보제공을 진행할수 있게 되는데 

통상 실무상 기한이 정해진 일에 대해 기한을 넘기고 넌지시 담보제공을 하는것보다 

기한을 못지킬것 같다면 그 기한을 연장신청해 달라는 내용의 신청서를 하나 제출하고 이후 연장신청한 기한내에 해야할 일을 처리하는 방법으로 진행합니다. 

즉 담보제공명령 기한까지 담보제공을 하지 못하였다면 '담보제공명령 기한 연장 신청서' 를 제출하고 이후 담보제공을 하는 방법으로 진행해 볼수 있겠습니다. 

이러한 기한연장 신청은 별도 정해진 양식이 있는것은 아니고 전자소송상으로도 기타를 선택해서 서류명을 입력하고 제출해야 합니다. 

내용도 자유롭게 기재를 할수 있으며 이러한 연장 신청서의 제출이 기각을 막아준다는것은 아니고 기한내에 하지 못하였으니 조금만 봐달라고 부탁한다는 의미라고 보시면 될것 같습니다. 

담보제공명령이 나온다면 기한내에 완료하는것이 당연히 가장 좋습니다. 

혹 담보제공에 시간이 걸릴 사유가 있을것 같으면 담보제공명령을 늦게 송달 받아 그 기한을 늦추는 방법을 이용할 수 있습니다. 

그러나 예상과 다르게 기한내 담보를 제공하지 못하였다면 부득이 위 방법대로 진행해 볼 수도 있다는 점을 참고하시면 좋겠습니다. 

담보제공기한 연장신청 이후 담보제공 결과 -> 부동산 점유이전금지 가처분 결정을 받았습니다. 

이후 관할법원 집행관 사무소로 강제집행신청서(점유이전금지 가처분) 를 우편 발송하였습니다. 

Since 2003 - 대구 - 공증인가 법무법인 태양 - 

백수범 변호사실

채권자 입장에서의 부동산 가압류 -

부동산 가압류는 채권자의 입장에서는 집행보전을 위한 상대적으로 간편하고 든든한 보전 처분입니다.

돈을 달라거나 하는 소송의 경우 일단은 상대방 소유 책임재산 특히 부동산이 있는지 여부에 따라 승소후 변제 가능성이 달라지기 때문입니다.

물론 부동산이 있어도 잔여가치가 거의 없는 경우가 있을 수 있기 때문에 반드시는 아닙니다만 잔여가치가 없더라도 채무자와 협의 가능성도 생기기 때문에 부동산이 있다는 것은 채권자 입장에서는 유리한부분이 많습니다.

또한 대출이 있는 부동산이라도 담보대출의 경우 시세보다는 낮은 담보감정액을 기준으로 대출이 진행되기 때문에 (금융기관에서도 채무자가 돈을 못갚을 경우를 염두해두고 담보 부동산

으로 전액 변제가 가능할 만큼의 돈만 빌려 줍니다. 부동산이란것이 경매에 넘어가면 시세보다 낮게 낙찰되는 경우를 고려하기 때문입니다.)

따라서 채권자의 입장에서는 잔여가치가 있든 없든 상대방 소유부동산이 있다면 반드시 부동산 가압류는 해두고 소송을 진행할 것을 권해 드립니다.

변제할 경우 – 채무자 입장에서 주의해야할 부동산 가압류

그런데

가압류가 기입되고 나서 그 사실을 통지받은

채무자가

1. 채권자와 협의 없이 변제 하는 경우(보통 채권자의 계좌를 알고 있는 경우),

2. 채권자와 협의는 했고 약속대로 변제를 했는데 채권자가 가압류를 안풀어 지는 경우

의 선택을 할수 있는데  

공통점은 ! 돈을 갚았는데 부동산 가압류가 그대로 있다는 점입니다.

채권자는 간단한 부동산 가압류 해제

가압류를 신청한 채권자가 가압류를 해제 하는 것은 간단 합니다. 부동산 가압류 신청취하 및 집행해제 신청서를 제출하기만 하면 며칠안에 가압류 등기가 말소 됩니다.

[채권자가 부동산 가압류 해제 하는 방법 링크] 

https://bonoboy.tistory.com/237

그러나 채무자는 절차를 밟아야 하는 부동산 가압류

그런데 반대로 채무자가 부동산 가압류를 풀기 위해서는 시간이 많이 걸립니다.

절차도 생소해서 자격자 대리인의 도움을 받거나 시간을 들여 공부를 해야 합니다.

채무자가 법원에 채권자에게 변제했다고 가압류를 풀어달라고 해봐야 법원에서는 일정한 요건상 직권 말소하는 경우말고는 정해진 신청이 없이는 가압류를 말소시킬수 없기 때문에 불가능 합니다.

따라서 절대로 가압류가 된 상태에서는 채무자가 변제를 진행할 때 가압류처리할 부분을 포함해서 협의를 해야 하며 무턱대고 채권자에게 직접 변제해 버린다면 이후 채무자가 직접 가압류를 처리해야할 일이 생기므로 주의해야 합니다.

변제한 채무자는 부동산 가압류를 어떻게 해제하나

변제를 하였으므로 가압류 재판부에 사정변경에 의한 가압류 취소신청후(가압류결정 이후 변제를 하였으므로) 그 결정문을 첨부하여 가압류 집행취소 신청으로 부동산 가압류 해제합니다.

[cf. 상대방에게 변제 하지 않고 해방공탁으로 가압류를 푸는 방법 – 가압류 금액을 해방공탁하고 공탁서를 첨부하여 가압류 집행취소신청으로 가압류를 풉니다. (집행공탁이며 채무자만 공탁할수 있음)]

가압류 등과 같이 채권자와 채무자간에 법원이 개입되어있다면 이를 해결하기 위해서는 반드시 법원도 고려해야 한다는 점을 잊지말아야겠습니다.

1. 사건화 검토, 변호사 상담

예약 및 문의전화

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공증은 ? - 법무법인 태양 공증 - 공증실 직통 전화 : 053 -752 -4215

대구 법무법인 태양에 백수범 변호사실 입니다. 

대구 수성구 동대구로 356, 3층

채권자가 채무자 소유 부동산을 가압류하려했는데, 등기가 없는 경우가 있을때가 있습니다. 

저희가 진행한 사건도 가압류를 진행하려고 부동산 현황을 파악하다보니 건축물대장은 있었지만 등기가 존재 하지 않은 사실을 알게 되었습니다. 

건축물 대장에는 채무자가 소유자로 등재되어있었기에 미등기 건물에 대한 부동산 가압류를 진행하였습니다. 

미등기 부동산에 대해 가압류 신청이 인용될 경우 그부동산에 대해 가압류등기촉탁을 법원에서 하게 되는데 등기관은 미등기 건물에 대해 직권으로 채무자소유로 소유권 보존등기를 한다음, 채권자의 부동산 가압류를 기입하게 됩니다. 

해당사건은 통상 걸리는 시간보다 더 오래 시간이 걸렸는데 

집합건물이었던 대상물이기때문에 보존등기시 해당호수에 대한 등기뿐만이 아니라 집합건물 전체도 등기가 개설되어야 했기 때문입니다. 

미등기 부동산도 각 상황에 따라 가압류 신청 가능여부는 다를수 있고, 실무적으로도 빈번한 사례가 아니기때문에 

미등기 부동산도 가압류를 할수 있다., 그리고 미등기 부동산을 등기 하기 위해 가압류 절차를 이용해 볼수도 있겠다 정도로 참고하시면 될것 같습니다. 

아래 등기를 보면 

가압류 등기 촉탁으로 인해 직권 보존등기된 것이 확인됩니다. 

부동산 소송관련 

'안심' 하세요 

대구에는 백수범 변호사가 있습니다.

1. 백수범 변호사 - 변호사 상담 예약 및 사건화 문의 전화 : 053-216-0007

2. 백수범 변호사실 - 법무법인 태양 카카오채널 1:1 메세지 문의 

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