민사, 행정 - 지적재조사, 토지보상등의 감정평가업체 두곳의 감정을 받아도 의미가 없을 수 있는 이유에 대해

감정평가사는 부동산등의 재산 가치를 평가합니다.

금융권에서 부동산 담보대출할 때 담보감정을 감정평가사에 의뢰하고 그 감정평가서를 근거로 하여 대출을 실행하는 등 감정평가서를 활용하게 됩니다. 

법원에서는 부동산 경매를 진행할 때 감정을 의뢰하고 감정평가서를 회신 받은 후 최저입찰가를 감정평가금액으로 정하고 매각기일을 진행하게 됩니다. 

이처럼 감정평가사가 작성하는 감정평가서의 기재된 가액은 그것을 기준으로 여러 업무들이 이루어지게 되는것입니다. 

토지보상이나 지적재조사와 같은 공적인 일이 진행될때 토지가액을 보상하거나 돈을 부담시킬일이 있다면 감정을 의뢰하게 됩니다. 

통상의 감정 신뢰성을 위해 두곳의 감정을 받도록 하는 절차들도 많이 있습니다. 

그러나 공정해 보이는 두곳의 감정진행도 한계가 있습니다.

감정평가업체 한곳에서 감정을 진행하나 두곳에서 진행하나 그 금액차이는 유의미하지 않다는 것입니다. 

우선 부동산 가액 감정을 하는 절차입니다. (토지 기준)

1. 감정평가사들이 사용하는 시가를 확인할수 있는 프로그램으로 감정평가 대상 토지 인근에 여러가지 목적의 감정 선례들의 감정평가액을 확인한다. - 이 단계에서 감정진행할 토지의 단가가 얼마정도 하겠구나를 예상합니다. 

2. 현장에 나가서 - 감정대상 토지의 현황을 파악하고(등기부와 지적도, 위성사진등으로 파악할수 없는 현장의 경계와 실제 이용중인 상태, 가격에 반영해야할 요인등을 확인) 가까운 인근 부동산을 찾아 대상토지의 가액을 문의 하고 주변 토지 시세를 문의 합니다. - 토지 시세 조회는 이미 현장에 나오기전 감정선례들로 대충 파악을 하고 있는 상태이므로 공인중개사들을 통해 확인하는 절차이고, 현 시점에서 토지시세가 변경될 사유가 있는지를 확인하기 위한 절차입니다. 

3. 사무실로 돌아와서 감정평가서를 작성합니다.

토지가액은 특별한 사정이 없는 한 주변 감정선례를 크게 벗어나지 못합니다. 토지 평당 가액을 정하고 감정평가서에 기재될 가액을 결정한 상태에서 감정평가서가 작성됩니다. 감정평가서상 산식은 답이 나와있는 상태에서 작성되는것으로 사실 큰 의미가 없습니다. 

두군데 감정평가 업체를 통해 감정이 진행 될 경우 토지평당가액을 결정할 때 통상 감정평가 사무소들 끼리 통화를 해서 지정할 가격수준을 협의 하는 경우가 많습니다.  (모두가 그렇지는 않을지도 모르나 제 경험으로는 그랬습니다.)  물론 협의를 하지 않더라도 주변 감정 선례들이 있으므로 가격차가 많이 나기 어렵습니다. 

 

즉 감정하는것에도 일정한 룰이 있고, 특별한 변수가 있지 않는다면 그 수준을 벗어나기는 어렵습니다. 따라서 감정평가 업체를 두곳으로 지정해서 진행하는거은 공정하게 보이려는것 뿐이지 한군데서 한것보다 더 전문적이거나 유리하지는 않은것 같습니다. (물론 두군데에서 진행하는것이 한군데서 진행하는것보다 사람이라 할수 있는 실수를 예방할수 있고 현장에 답사때 가격변동 요인이 될만한 변수를 놓칠 가능성을 줄일수 있다는 이점은 있을수 있겠습니다)  

 

감정은 목적에 따라 적절하게 가액을 산정합니다.  일부 토지보상등에서 감정가액이 마음이 들지 않는것은 시세보다 호가가 지나치게 높은 지역이거나, 시세감정이 아닌 평가기준에 따라 감정을 한 경우일 수 있습니다. 감정평가가 감정평가사의 재량에 의해 고무줄처럼 변동될수 있다고 생각하시는 분들이 많고 그 불만을 감정평가사에게 표출하시는 분들이 많은데 평가방법, 주변 실거래 시세들을 참조하고 감정평가서를 잘 확인해보시면 좋겠습니다.(감정평가서 안에는 선례들을 확인할수 있습니다)  

 그런데 유의해야 할것은 

토지의 면적에 따라

제곱미터당 11,000원 인것과 

제곱미터당 13,000원 인것에 상당한 차이가 있을수 있습니다. 

감정평가액은 정답이 정해져있는것이 아니다보니 이러한 요소들로 각 소송들이 진행되기도합니다. 

부동산의 고유의 특성인 개별성 때문에 여러가지 분쟁이 생길수 밖에 없는것 같습니다. 

부동산 관련 소송에서 법률전문가의 검토가 필요한 이유입니다. 

 

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부동산 관련 분쟁, 소송 등 

 

백수범 변호사