부동산에 세입자로 들어갈 때 선순위 권리관계확인을 잘 해야 합니다.
예를들어 선순위에 근저당권자와 같은 물권자가 있는지 여부를 확인을 하는것인데
선순위 권리자가 있다고 해서 무조건 위험하다고는 볼수 없지만 후순위가 된다는것은 그 권리관계를 더욱 철저히 따져봐야 합니다.
예를들어 부동산 시세가 5억인데 대출이 2억이다 거기에 내가 세임자로 들어가는데 전세금이 1억이다 이러면 내가 후순위라 하더라도 비교적 안전하다고 할 수 있는 것입니다. (그러나 선순위 권리가 말소기준권리가 된다면 대항력은 없을수 있기 때문에 전액 상환이 보증되는것은 아닙니다.)
그러나 현실에서는 선순위 권리자의 채권액을 보면 위 예시와 같이 느슨하게 대출되는 경우는 드물고 최대치 까지 대출을 하는경우가 많습니다.
그리고 보통 부동산에 근저당권이 설정되는것은 부동산을 취득하면서 해당부동산을 담보로 제공하고 대출을 받는 경우가 대부분이므로
그상태로 소유자가 거주하거나
그게 아니라면 부동산에 세입자를 받으면서 전세금으로 지급받은 돈으로 대출을 상환하는 방식을 이용합니다. (부동산 취득때 자기자본비율이 적더라도 고가의 부동산을 소유할 수 있는 방법으로 이용되고 있는데 소위 깡통전세라는것이고 부동산거래가 활발하지 않을때에는 다른 세입자를 구하기 어려워 전세금을 반환하지 못하는 사태에 이르게 되는 것입니다.)
선순위 근저당권이 붙은 부동산에 대해 세입자가 들어갈때의 순서는
1. 대상 부동산(선순위 근저당권이 있는 상태) 에 전세계약을 체결하고 특약으로 선순위 근저당을 말소하기로 합니다.
2. 잔금 지급일에 잔금으로 대출을 상환하고 선순위 근저당권 등기를 말소합니다.
매끄럽게 진행된다면 위와 같이 진행되며 대부분 문제가 생기지 않습니다.
그러나 종종 문제가 생기게 됩니다.
우선 대놓고 사기칠 목적으로 전세잔금을 받아 편취하는 경우가 있을수 있고,
전세금을 지급받고 당일이 아닌 얼마간의 기간 후에 선순위 근저당 등기를 말소하기로 하였는데 그 약속이 이행안되는 경우가 있을수 있습니다.
어떤 경우든 세입자 입장에서는 위험한 상황에 처하게 된 것입니다.
대놓고 사기를 친경우에는 사실상 문제 해결이 되지 않을 경우가 많고, 임대인 입장에서 노력하였으나 사정이 생겨 약속이 행이 안된 경우라면 문제 해결의 여지가 있을수도 있게 됩니다. (다만 일시적인 자금경색으로 인한것이 아니라면 전세잔금을 임대인이 다른곳에 사용한 경우가 많으므로 똑같이 골치아프게 됩니다.)
따라서 선순위 대출이 있을 때 이것을 말소하기로 하고 계약을 진행하게 된다면
전세잔금 지급일 당일 근저당 말소가 같이 접수되도록 해야 하고 조금더 안전하게 전세잔금 자체를 은행쪽으로 직접 송금하는 방법도 고려할수 있겠습니다.
요약하자면
선순위 권리자가 있는 상태로 전세, 임대차 계약을 하는 경우는 흔하다.
선순위 권리자의 채권등을 고려하더라도 비교적 안전 할 수는 있으나 가급적 피하는게 좋고
근저당권, 전세권등 선순위 권리자의 등기를 말소하기로 계약을 하는 경우라면 잔금 지급일 당일 처리하는것이 좋고, 스스로 하기에 차질이 있을수 있으므로 자격자 대리 사무소를 통해 진행하면 비교적 안심할 수 있다.
추가로 사고 발생시 원칙적으로는 집주인을 상대로 소송등을 제기해야 하고, 공인중개사가 가입한 거래에서 사고가 발생하였다면, 공인중개사의 책임이 있는지를 검토 후 여지가 있다면 공인중개사를 반드시 물고 들어가는것이 좋다.
번외로 중개사의 책임문제
선순위 근저당권, 전세권자가 있는 상태에서 공인중개사가 개입해서 계약을 진행 할 때 중개사가 책임진다는 식으로 이야기하거나 거래에 있어서 위험할 상황을 설명하지 않고 계약을 체결 한 후 사고가 발생한다면 이 사고에 대해 공인중개사는 손해배상 책임을 질수 있습니다.
중개사는 부동산 거래에 개입하면서 정신을 바짝 차려야 하는데
확인설명의무가 있는것은 확인설명을 철저히 하고, 혹시나 모를 위험한 부분에 대해서도 자세하게 설명을 해야 관련하여 사고가 추후에 발생해도 손해배상 책임에서 면할 수 있고
의외로 중개사이면서 권리관계의 해석할 능력이 없거나 몰라서 설명을 못할수도 있는데 이러한 것은 변명거리가 되지 않음을 유의해야 합니다.
중개사고 발생시 중개사를 상대로 책임을 물을수 있냐 없냐 부분도 피해회복에 있어 상당히 중요할 수 있습니다. (중개사의 공제가입 의무 때문인데 중개사의 책임에 대해서는 통상 1억 한도에서 공제 사업자가 책임을 지기 때문에 어느정도 피해회복을 쉽게 받을수 있습니다.)