| 용익물권의 종류 - 지상권/ 지역권/ 전세권 그중 지상권의 특징 - *갱신청구권, 지상물 매수권이 있음 *지상권 설정자도 지상물매수청구권이 있음 *묵시갱신 없음 *2년이상 지료 체납시 소멸청구 가능 *소멸통고제가 없음 *유익비상환청구권 가능 *최단존속기간 제한 규정이 있음 |
1. 용익 물권 - 지상권 이란 ?
부동산은 크게 토지와 건물로 나눌수 있고
나누어 지는것 처럼 어느 토지위에 건물이 있다고하면 토지 소유자와 건물소유자는 각각 다른 사람일 수 있습니다.
보통 건물이 토지위에 지어진다는것은 건물소유자는 토지소유자와 같거나, 건물소유자와 토지 소유자가 다른 경우는 토지에 대한 사용권한등이 있는 사람일텐데
후자와 같이 타인의 토지에 건물 을 비롯한 공작물이나 수목을 소유하기 위한 목적의 용익물권이 바로 지상권입니다.
| 민법 제279조(지상권의 내용) 지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다. |
유의 해야 할것은 지상권은 타인의 토지를 사용하는것을 본질적 내용으로 하고 있는데 따라서 지상권 설정계약 당시 건물, 기타 공작물이나 수목이 없더라도 지상권은 유효하게 성립(부종성이 없기 때문) 됩니다. 이러한 성질을 이용해서 금융권에서 토지에 대한 대출을 실행할때 근저당권 설정을 하면서 동시에 지상권 설정등기도 함께 진행하게 되는 것입니다.
** 지료지급은 지상권 성립 요소가 아님
2. 계약하고 사용하는 지상권 - 약정지상권(법률행위에 의한 취득) - 지상권설정계약과 등기에 의해 성립
A라는 토지 소유자 는 B라는 타인 소유 토지에 건물, 공작물이나 수목을 소유하기위한 목적의 사람간의 지상권 설정 계약을 하고 사용하게 되며(지상권 등기 할것) - 지상권은 최단존속기간제한 규정이 적용됩니다. [민법 제280조 존속기간을 약정한 지상권] - 반대로 최장존속기간에 대해서는 제한이 없어 영구의 지상권 설정도 가능합니다.
| 민법 제280조(존속기간을 약정한 지상권) ①계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다. 1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년 2. 전호이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년 3. 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년 ②전항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다. |
존속기간을 약정하지 않은 경우 [민법 제281조] 의 규정이 적용됩니다. [유의해야 할것이 수목소유를 목적으로 하는 기간이 정하지 않은 지상권의 경우에는 존속기간이 최소 30년이 되게 됩니다.]
| 민법 제281조(존속기간을 약정하지 아니한 지상권) ①계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 전조의 최단존속기간으로 한다. ②지상권설정당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 때에는 지상권은 전조제2호의 건물의 소유를 목적으로 한 것으로 본다. |
3. 지상권 관련 여러가지 기타
* 지상권자의 갱신 청구권 , 매수청구권
| 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권) ①지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. ②지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다. |
* 지상권으로 할수 있는것
가. 지상권자는 설정행위에 의한 목적범위내에서 토지를 사용할수 있음
나. 지상권 또는 점유권에 기한 물권적 청구권 가능
* 지상권의 양도, 임대
| 제282조(지상권의 양도, 임대) 지상권자는 타인에게 그 권리를 양도하거나 그 권리의 존속기간 내에서 그 토지를 임대할 수 있다. |
* 지료관련
- 지상권에서 지료는 성립요소는 아니지만 약정한때에는 지료지급의 의무가 있으며 금전에 한하지 않는다.
- 민법 제 286조에 의한 지료증감 청구권이 있음.
| 제286조(지료증감청구권) 지료가 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있다. |
- 지상권자가 2년이상 지료를 지급하지 아니하면 (합산한 금액이 2년 치임을 주의) 지상권설정자는 지상권소멸청구를 할수 있음(형성권) [민법 제287조]
| 제287조(지상권소멸청구권) 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다. |
* 지상권매수청구권은 지상권자, 지상권 설정자 둘다 에게 있음
* 지상권자는 필요비 상환 청구는 불가하나 유익비 상환청구는 가능
4. 특수지상권 (법정지상권, 구분지상권, 분묘기지권)
가. 법정지상권
토지와 건물이 별개의 부동산으로 취급되므로 토지소유자와 건물소유자가 다른경우가 있는데 부득이하게 토지소유자와 건물소유자가 다른 상태에서 원칙적으로 건물은 철거될 수 밖에 없는 부분을 해소하기 위해서 인정되는 권리로 강행규정이며, 특약에 의해 성립을 배제하는것도 금지됩니다.
1) 법정지상권이 생기는 대표적 유형
- 토지와 건물이 A소유였다가 건물에 대해서 전세권이 설정되고, 이후 토지소유자가 변경된 경우 새로운 토지소유자는 전세권설정자(A)에 대하여 지상권을 설정한것으로 본다.
| 제305조(건물의 전세권과 법정지상권) ①대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다. ②전항의 경우에 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못한다. |
- 토지와 건물이 A소유 - 토지 또는 건물에 저당권이 설정된 후 경매로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우 토지 소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.
| 제366조(법정지상권) 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다. |
- 토지와 입목이 A소유 - 경매 기타 사유로 토지와 입목 소유가 다르게 된 때 토지소유자는 입목 소유자에 대한 지상권을 설정한것으로 본다.
| 입목에 관한 법률 제6조(법정지상권) ① 입목의 경매나 그 밖의 사유로 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 되는 경우에는 토지소유자는 입목소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. ② 제1항의 경우에 지료(地料)에 관하여는 당사자의 약정에 따른다. [전문개정 2010. 3. 31.] |
- 토지와 건물이 A소유 - 토지 또는 건물에 가등기담보, 양도담보, 매도담보권등이 설정 된 이후 담보권 실행으로 토지와 건물 소유자가 다르게 된 경우 토지소유자는 건물 소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.
| 가등기담보 등에 관한 법률 제10조(법정지상권) 토지와 그 위의 건물이 동일한 소유자에게 속하는 경우 그 토지나 건물에 대하여 제4조제2항에 따른 소유권을 취득하거나 담보가등기에 따른 본등기가 행하여진 경우에는 그 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 지상권(地上權)이 설정된 것으로 본다. 이 경우 그 존속기간과 지료(地料)는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다. [전문개정 2008. 3. 21.] |
2) 관습법상 법정지상권 (법정지상권과 다르게 임의규정이며 특약으로 배제할수 있음)
토지와 건물이 A소유였다가 토지와 건물 중 어느 하나가 매매 기타 사유로 토지와 건물 소유자가 다르게 된 때 건물을 철거한다는 특약이 없는한 건물소유자가 취득하는 권리입니다.
관습법상 법정지상권 성립요건
| 관습법상 법정지상권 성립요건 1. 토지와 건물이 처분당시 동일인 소유(미등기건물, 무허가 건물일 경우에도 가능) 2. 토지와 건물중 어느 하나가 매매 기타(증여, 공유물분할, 대물변제, 강제경매, 국세징수법에 의한 공매, 귀속재산의 불하) 사유에 의해 소유자가 달라질 것 3. 당사자 사이 건물 철거의 특약이 없을것 |
관습법상 법정지상권의 특징
- 법률규정에 의한 물권변동이므로 등기 없이 취득(단 관습법상 법정지상권을 처분할때에는 등기해야함)
- 법정지상권 규정이 유츄적용되므로 존속기간에 관한 규정이 적용
- 지료지급이 원칙이며 지료에 대한 내용이 없는 경우 협의나 법원의 결정에 의해 정한다 (정한게 없으면 당연히 지료체납에 의한 지상권 소멸청구가 불가능하다)
나. 구분지상권
지하또는 지상 공간에 상하 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권으로 공간에 관한 개념으로 토지이용의 입체화가 가능해짐에 따라 현실화된 권리입니다.
| 민법 제289조의2(구분지상권) ①지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다. 이 경우 설정행위로써 지상권의 행사를 위하여 토지의 사용을 제한할 수 있다. ②제1항의 규정에 의한 구분지상권은 제3자가 토지를 사용ㆍ수익할 권리를 가진 때에도 그 권리자 및 그 권리를 목적으로 하는 권리를 가진 자 전원의 승낙이 있으면 이를 설정할 수 있다. 이 경우 토지를 사용ㆍ수익할 권리를 가진 제3자는 그 지상권의 행사를 방해하여서는 아니된다. [본조신설 1984. 4. 10.] |
구분지상권의 특징
- 구분지상권이 성립하기 위해서는 계약과 등기가 있어야함
- 구분지상권의 객체도 토지의 상하 공간중 어느 부분으로 한정되므로 범위를 정하여 등기해야 함
- 토지의 정해진 구분층에 한정되어 사용되는 권리이므로 나머지 부분은 토지 소유자가 그대로 사용할수 있다.(필요한 경우 구분지상권자도 토지사용을 제한할 수 있고 등기하면 제3자에게 대항할수 있음)
다. 분묘기지권
타인 토지위에 분묘를 소유하기 위한 지상권입니다.
1) 토지소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치
또는
2) 자기소유 토지에 분묘를 설치하고 토지를 타인에게 양도한 경우
또는
3) 분묘기지권을 시효취득 한 경우
에 의해 취득할수 있으며
등기는 필요가 없습니다.
분묘기지권의 특징
- 분묘기지권은 분묘의 수호 및 제사의 봉행에 필요한 주위의 빈땅에도 효력이 있음
- 존속기간 - 약정한 경우 약정에 의하고 약정하지 않은 경우 분묘의 수호와 봉사를 계속하는 동안 존속
- 지료지급 - 약정한 경우 약정에 의하고 약정이 없으면 무상/ 자기소유 토지에 분묘를 설치하고 타인에게 양도한경우에는 유상/ 시효취득한 경우는 무상
이상과 같이 지상권, 특수지상권에 대한 전반을 살펴 보았습니다.
지상권 관련된 소송은 부동산 소송중 흔하고 사안도 매우 다양합니다.
각 사안마다 법률검토를 하고 사안에 맞는 소송을 진행해야하는 사건의 종류입니다.
토지 소유자 입장에서는 토지인도, 건물 철거청구 할 수 있는가 를,
건물등 소유자 입장에서는 토지소유자의 철거청구등에 대해 방어할수 있는가에 대한 검토가 필요합니다.
법정지상권 관련한 사건의 사례 링크
https://nicebonoboy.tistory.com/85
대구지방법원 포항지원 사례 - 토지인도, 건물철거 사건에 법정지상권 주장으로 승소 판결 - (법
이 글은 백수범 변호사의 소속 변경으로 인하여 법률사무소 조은(대표변호사 백수범) 의 게시글을 이동하여 게시하였습니다. 대구 변호사 백수범 법무법인 태양 - 백수범 변호사실 관습법상
nicebonoboy.tistory.com
대구 법무법인 태양 (since 2003)
[공증실 직통전화 : 053 752 4215]
백수범 변호사실
사건화 검토, 변호사 상담 예약 및 문의 전화 -
053) 216. 0007
