053) 216-0007 백수범 변호사실

부동산을 가지고 있다가 어느날 부동산가압류 결정을 우편으로 송달 받고 알게 되는 경우가 있습니다.

부동산 가압류라는것이 채권자의 일방 주장과 소명자료만으로 법원에서 판단하여 가압류 결정을 하기 때문인데

채무자로서는 억울하지만 어느날 가압류 결정을 송달 받게되고 등기부상 부동산 가압류 결정등기 기입을 확인할 수 있습니다.

가압류 결정된 부동산은 매매 할 수 있을까요?

물론 가능은 합니다만 일반적으로 가압류 상태에서 부동산을 매수할 사람은 많지 않을것입니다.

추가로 부동산 가압류가 등기가 더 들어 올 위험도 있고 부동산 가압류가 잘 해결 안될 경우 취득한 소유권을 잃게 될 수도 있기 때문에 위험하기 때문입니다. 이러한 위험을 감안하여 시세보다 낮게 해서 빨리 처분 하는 경우들이 있기는 합니다만 감액되는 부분은 가압류 해제여부나 가압류된 금액이 고려되어 반영되게 됩니다.

가압류 등기가 기입되어있는 부동산의 경우

채권자의 청구채권을 확인 할 수 있는데 그 금액을 공탁하면 가압류 등기를 말소 시킬 수 있습니다. 그때 필요한 공탁이 해방공탁이라고 하고 그 금액 전액을 현금으로 공탁하면 언제든지 가압류를 말소 시킬 수 있습니다.

1. 현금으로 해방공탁을 한다

2. 해방공탁서로 가압류등기 말소를 위해 가압류집행취소 신청을 한다.

의 순서로 진행한다면 대략 1주 ~2주정도 후면 가압류 등기를 말소 할 수 있습니다.

저희가 진행한 가압류 집행 취소 결정 받은 사건도

가압류 된 부동산을 매도를 위해 해방공탁을 진행하고, 가압류집행취소를 신청한 건으로

가압류 집행취소 결정후 약 2일 정도 후에 등기가 말소 되었고 예정대로 부동산을 처분할 수 있었습니다.

참고로 채권자의 경우에도 부동산 가압류 상태일때 보다 채무자가 해방공탁하면 해방공탁금이 공탁되어 현금이 확보되는것이라 더 좋습니다. 승소 후 해방공탁금에 대한 강제집행을 해버리면 빠르게 변제에 충당할수 있기 때문입니다.

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민사소송절차 진행 중 판결 이전에 법정외 합의나 법원의 절차 중 조정, 화해권고 결정 등으로 합의에 이르는 경우가 많이 있습니다. 

이러한 합의들은 대부분 1심에서 이루어지는 경우가 많고 2심의 경우에는 비교적 적은데 

그이유는 바로 판결의 결과를 확신 할수 없기 때문입니다. 

물론 일부의 승소가능성이 아주 높은 사건의 경우 판결까지의 시간이 걸리는것보다 조금 양보하고 소송을 종료함으로써 얻는 이익때문에 합의를 선택하는 경우가 있습니다만 그러한 사건 외에 승패를 예측하기 어려운 사건의 경우 

쌍방이 소송의 패소에 대한 위험 부담이 생기게 되고 이러한 불안감이 쌍방을 합의로 이끌어주게 됩니다. 

때문에 승패 결정이 확인된 후인 2심에서는 소송의 패소자는 합의를 원하게 되지만 승소한자는 합의할 필요성이 없어지게 되어 합의가 성립되지 않게 되는 것입니다. 

종종 소송진행중에 합의를 권해 드리면 변호사가 사건을 빨리 털어내려고 합의하고 끝내려고 한다고 생각하시는 분들이 계신데 백수범 변호사는 절대 그러한 목적으로 합의를 권하지는 않습니다.

위에 설명드린대로 합의가 의뢰인에게 유리하다고 판단되는 사건에 대해서만 합의를 권해 드리며 합의를 하는 과정에서도 세부적인 부분들 까지 고려하여 의뢰인에게 최대한 이익이 되도록 내용들을 조율합니다. 

물론 이러한 노력들도 의뢰인분이 합의할 의사가 있어야 하고 최종적으로는 상대방이 응해야 해서 쌍방어느한쪽이라도 합의의사가 없다면 판결을 받을 수 밖에 없습니다만 내 사건 처럼 최선의 결과를 노리는것이 변호사가 하는 일이기 때문에 변호사가 합의를 권하는 사건들은 종합적으로 고민을 해보고 결정을 하시면 좋을것 같습니다. 

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올해 법원 동계 휴정기가 끝나고 다시 정상적으로 사건들이 진행되고 있습니다. 

매년 법원에서는 2월경 인사이동이 되어 기존 사건의 담당 판사가 바뀌거나 신규사건의 경우에는 인사이동 이후로 변론기일을 지정하는등 사건에도 영향을 미칩니다. 

그래서 2025. 1. 지정된 변론 기일들이 있을때 가급적 그대로 진행하려고 노력하는데

이는 1월의 변론기일 변경을 신청 할 경우 2월 중으로 지정될 가능성이 낮고 3월 이후로 지정될것을 고려해야 하므로 사건의 전체적인 시간 지연이 있을수 있기 때문입니다. 

대구지방법원에서 계속 중인  대여금 사건은 상대방에게 소장이 송달되지 않아 공시송달 처분이 되었고 이후 2025. 1. 변론기일이 지정되어있는 상태인데 의뢰인분의 사정에 의하여 1월의 변론기일을 연기를 고려하였으나 

인사이동의 사유, 빠른 판결을 받아 강제집행에 착수해야 하는 점 등을 이유로 변론기일 연기를 권해드리지 않았습니다. 

사건에 따라 고려해야 할 부분들이 다를 수 있으나 사건에서 피할수 있는 몇달의 시간 지연은 피해야할 사건도 많으니 참고하시면 좋을것 같습니다. 

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전자소송의 도입과 보편화 

민사소송을 진행하는 방법은

종이로 진행하는 방법과 전자소송 사이트를 통해 진행하는 방법이 있습니다.

종이로 진행하는 방법은 옛날부터 해오던 방식으로 종이로 소장을 쓰고 서면도 종이로 제출하는 것을 의미합니다. 소송기록들은 우편으로 송달받습니다.

그런데 2010년 특허사건의 전사소송을 시작으로 2011년도부터 단계적으로 도입되어 현재는 거의 모든 민사절차들을 전자 소송으로 진행 할수 있게 되었고

형사사건도 아주 느리지만 전자로 진행할 수 있게 전환 중에 있습니다.

인터넷의 발달로 법원에 직접 제출하거나 우편 제출없이 전자소송을 통해 간단히 제출할 수 있게 되어 시간이 절약되고 종이 낭비를 막 을 수 있는데다 전자기록이라 파일저장이 쉽고

사건검토를 위해 여러사람이 동시에 사건기록을 확인 할 수 있는등 여러가지 장점이 있습니다.

전자소송의 도입에 따라 법원앞에만 몰려있는 변호사 사무소의 전통적인 입지를 벗어나

의뢰인들의 편의에 따라 지리적 가까운 위치를 선택할수 있는 계기가 되기도 했습니다.

물론 전자 소송으로 사건이 진행되더라도 대부분의 사건에서 변론기일등은 변호사가 직접 출석하기는 합니다.

어째든 편리한 만큼 여러가지 다른 점들이 있어서 변호사 사무소에서도 실수를 하기도 하고

법원직원들도 시스템에 대해 잘 모르는 경우가 있기도 합니다만

시간이 지나면 나아지는데다 현재에는 법원 절차가 차질없이 진행되고 있는것 같습니다.

판결문과 항소와 전자소송상 자동송달에서 주의할점

민사 소송에서 1심 판결후 2심 즉 1심 판결에 불복한 원고나 피고가 항소를 제기해야 하는데

항소제기하는 기한은 1심 판결을 송달받은 후 14일 이내 제기해야 합니다.

2심판결에 불복하여 상고할때도 똑같이 송달받은 후 14일입니다.

때문에 송달 받은 날은 매우 중요합니다.

항소 여부를 고심하신다면 일단은 항소장을 제출해두고 후에 취하하거나 인지대 송달료등 소송비용을 납부 안하면 소송비용을 납부하라는 보정명령이 나오고 보정기한이 지나면 항소가 기각되는데 이것을 활용하여 항소진행여부를 좀더 고민할 수 있는 시간을 만들 수도 있습니다.

민사소송의 경우 종이소송이나 전자소송은 송달받은날로부터 (종이는 우편송달 전자는 클릭하여 확인한날 )로 부터 14일 (초일산입안함) 이내 상소를 제기해야 하는 것입니다.

그런데 전자소송의 경우 클릭을 안하면 어떻게 될까요? 이부분에서 은근 문제가 발생하고 있는것 같습니다.

어떻게든 시간을 끌어야 하는 소송의 경우 일부러 송달을 안받는 경우가 생기는데

확인을 안하고 있다면 전자송달후 7일 다음날 오전 0시에 자동송달 처리가 됩니다.

예를들어 11월 2일날 판결문을 전자발송했다면 , 11월10 오전 0시에 자동송달 처리가 되어 버립니다.

11월10일 전자 송달 받았으니 그럼 항소 마감일은 11월 24일 이겠네 하고 생각해 버리기 쉽습니다.

그런데 11월10일 오전 0시 송달된 부분은 초일을 산입하여 항소제기 마감일을 계산해야 한다는 점이 아주 주의해야 할 상황입니다.

즉 11월24일까지가 아니라 11월23일 까지가 되는 것입니다. 물론 이러한 부분은 직접 소송을 진행하시는 분들이 주의하셔야 하는 부분이고

대부분의 변호사 사무소에서는 이런 날짜를 몇번이나 확인하고 실수없이 처리하려고 항상 체크하는 부분입니다.

하루차이 또는 몇시간 차이로 항소를 못하게 되는 경우가 생길 수 있습니다.

민사항소 14일 꼭 주의 해야 할 부분입니다.

법인등기업무는 하고있지 않지만 계속적인 거래관계에 있는 법인을 위해서 법인등기를 진행할 때가 있습니다.

이전 법인의 대표이사의 변경으로 임원변경등기 의뢰가 있어서 진행하던 과정 중에 알게된 내용이 있어서 작성해 둡니다.

의뢰받은 법인등기는

임원 변경등기로써

A라는 대표이사가 사임하고

B라는 사내이사가 대표이사로 취임하는 등기를 의뢰 받았습니다.

사임과 취임이므로 필요서류는 아래와 같습니다.

1. 등기 신청서

2. 대표이사 사임서 (법인인감 날인 가능한것 같습니다. 물론 개인인감 찍고 인감증명서 첨부하는게 좀더 안전할거 같긴 합니다. )

3. 이사회 의사록 ( 이사 3인 미만은 주주총회 의사록) - > 공증 필요

주주전원서면결의서 (주주명부포함) 로 갈음 가능 -> 공증 불요

-> 상법 363조 자본금 10억 미만 소규모 회사는 서면결의를 통해 주주총회 결의를 갈음 할 수 있음

4. 취임승낙서

5. 인감신고서 (인감대지포함)

6. 정관사본

7. 주민등록정보 및 인감증명서

비용

1. 등록면허세 지방교육세 = 48,240원

2. 등기신청 수수료 = 4,000원 (인터넷 등기소를 통한 이폼으로 작성할 경우만 4천원이며 종이로 할경우 6천원입니다. )

진행하면서 대표이사 사임서에 대표이사 인감도장 대신 현재 사용중인 등록된 법인 인감을 날인했었는데요 ...

등기소에서 등기관님이 전화를 주셨습니다.

대표이사 사임서에 개인인감을 날인하셨어야죠 오셔서 찍어주세요 -> 네

무언가 알고 있는것과는 다른거 같은데 일단 등기관님이라 고분고분 대답을 하고 일단 끊었습니다.

그리고는 관련 법을 찾아 보게 되었는데

사임서에 법인인감을 날인해도 된다는 것을 다시한번 확인하게 됩니다.

제104조(취임승낙을 증명하는 서면 등) ① 대표사원, 청산인, 대표청산인의 취임승낙 또는 사임을 증명하는 서면에는 「인감증명법」에 따라 신고한 인감을 날인하고 그 인감증명을 첨부하거나 그 서면에 본인이 기명날인 또는 서명하였다는 공증인의 인증서면을 첨부하여야 한다. 다만, 등기소에 인감을 제출한 사람이 중임 또는 사임하는 경우에는 등기소에 제출된 인감이 날인된 중임승낙 또는 사임을 증명하는 서면으로 갈음할 수 있다.

② 제1항의 서면을 작성한 사람이 외국인인 경우에는 그 서면에 본국 관청에 신고한 인감을 날인하고 그 인감증명을 첨부하거나 그 서면에 본인이 서명하였다는 본국 관청의 증명서면을 첨부할 수 있다.

상업등기 규칙 104조를 확인 후 등기관님께 다시 전화를 드려

상업등기규칙에 사임서에 법인인감 날인 가능한 것으로 확인되는데 다시한번 확인해주실 것을 요청드렸습니다.

등기관님이 조금 당황하셔서 “어디라구요 ? 한번 보내줘 보세요” 라고 하셔서

팩스로 보내 드렸으며 이후 약 20분 후 등기가 완료 되었습니다.

끝까지 그냥 와서 찍으라 하는 등기관님도 계실텐데 법규 확인해주시고 등기 완료 해주시는 등기관님을 만나서 다행이라 생각합니다.

[제가 개인인감과 인감증명서가 있음에도 등기가 되나 확인 해보려고 일부러 법인 인감을 날인하는 변태적인 행위를 하기는 했습니다.]

어째든 그렇게 A대표이사님은 사임하시고 B대표이사님이 취임하셔서 등기부상 대표이사 B로 등기 완료 된것을 확인 하고 업무는 마무리 할 수 있었습니다.

등기 완료 후에는 어떻게 해야 하느냐 저희도 이것저것 찾아 보고 알아낸 것을 적어둔 것이라 누락된 부분이 있을 수도 있으니 참고만 하시기 바랍니다.

법인 대표이사 변경 이후 할 것

1. 인감카드 발급 신청(인감카드 계속사용신청 법인도장 그대로 사용시)

2. 사업자등록정정신고

3. 나라장터 같은곳 정보 정정

4. 법인차량/ 은행/ 카드/ 4대보험 등등의 변경처리

법인등기나 부동산 등기나 막상해보면 그렇게 어려운건 없는거 같은데 그 준비하는데까지 이것저것 찾고 하는것 자체가 어렵다고 느껴지는것 같습니다. 특히 법인등기는 인터넷으로 찾아도 하는 방법을 거의 찾을수 없어서 더 어려운 것 같습니다.

중개보수란

개업공인중개사가 중개의뢰인으로 부터 중개를 의뢰 받은 후 중개행위를 하고 쌍방으로 부터 지급 받는 보수를 말합니다.

중개보수는 임대차, 매매에 따라 중개보수 요율이 있고 그 요율의 금액이 중개보수의 상한이 되며 낮게 받는건 문제 없지만 더 받는것은 문제가 되며 이런 것을 초과 보수라고 합니다.

초과보수 부분은 공인중개사법의 33조 3항 - 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위 를 금지행위로 규정하고 있습니다.

이를 어기면 등록취소, 자격정지, 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 에 처해질 수 있습니다.

금지를 하고 있고 처벌 규정이 있음에도 불구하고 중개업에서 초과보수는 항상 있어 왔습니다.

‘거절하기에는 너무 고액이었다’ 라는 말처럼 이러한 초과보수가 몇백에서 몇천이 되어 버리니 위험을 부담을 하더라도 눈을 딱 감고 수령하는 경우가 생기는것 같습니다.

대표적인 초과 보수 유형

부동산 업계는 오래전부터 관행적으로 행해지는 행태가 있습니다.

인정작업이라고 하기도 한데

예를들어 매도인이 1억을 받기를 희망하면서

1억만 손에쥐게 해달라 더 높게받아서 중개사가 가져가든 신경안쓰겠다 라고 하는 경우가 그 예입니다.

부동산의 경우는 대부분의 고가이고 때문에 몇백 몇천만 원이 부당하게 포함되어있더라도 티나지 않고 알수가 없습니다.

그러나 이러한 형태는 매수인은 부당하게 돈을 더내고 저렴하게 나온 매물도 취득할 수 있는 기회를 박탈당한다고 볼 수 있습니다.

초과보수에 대해서는

공인중개사법 위반으로 인한 형사고소와

부당이득 반환청구의 민사소송을 제기할 수 있습니다. 위와 같은 사례의 경우 매도인도 돌려달라고 할수 있습니다.

그러나 이러한 소송에 피고가 된 중개사들은

중개보수가 아니었다

컨설팅 비용이었다 라며 책임을 피하려고 하는데,

따라서 컨설팅으로 볼수 있냐 없냐에 대한 판단도 매우 중요한 쟁점이 됩니다.

컨설팅이라는 별도의 계약서가 작성되고, 컨설팅이라고 볼만한 행위가 있으면 인정되는 경우가 있는데 중개를 하면서 일반적인으로 진행되는 상담은 컨설팅으로 포함 안되는 경우도 많고

컨설팅이냐 아니냐는 관련 판례가 있으면 판단하기가 더 쉬울 것입니다.

그리고 이러한 초과보수와 관련된 소송을 진행할때에는 유의해야 할 점이 있는데

공인중개사협회를 피고로 포함할수 있느냐 없느냐도 중요한 부분이 됩니다.

중개사들은 의무적으로 공제에 가입하도록 되어있고 그 공제에서 보장하는 한도는 대부분 1억입니다.

공제사업자가 책임을 지는것은 공제가입자가 중개행위를 하면서 생긴 손해인데

초과보수에 대해서는 중개행위가 아니었다는 판단이 나기도하며

이럴경우 공제사업자 즉 협회를 통해 배상액을 지급받을 수 없는 경우가 생깁니다.

중개사의 개인 책임재산으로는 회수가 어려울수도 있기 때문에 공제사업자인 공인중개사 협회를 피고로 포함할수 있다면 반드시 포함을 해야 회수 가능성이 높아집니다.

중개사 초과보수 관련 요약

1. 고소

2. 민사(부당이득반환)

* 협회는 책임을 질 수도 안질수도 있어 이에따라 변제 가능성이 많이 차이날 수 있음

초과보수 주지도 받지도 않았으면 좋겠습니다.

S i n c e 2 0 0 3 

대구- 법무법인 태양

백수범 변호사실

(공인중개사 - 이사무장)

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