대구지방법원 결정에 의한 부동산 가압류 - 매매 관련 문의와 관련한 글
대구 - 법무법인 태양 -
백수범 변호사실에 (공인중개사) 이사무장 입니다.
부동산을 매매하려고 하는데 부동산 가압류가 되어있거나
부동산 매매계약을 체결 했는데 이후에 가압류가 들어오는 경우들이 있습니다.
결국 부동산 가압류가 된 부동산에 대한 소유권 이전등기를 할수 있는가 와 해도 되는가에 대한 부분이 문제가 됩니다.
일단 부동산 가압류가 있어도 소유권 이전등기는 가능합니다.
그러나 소유권 이전 등기 이후에 가압류에 기한 경매등이 실행 될 경우에는 소유권을 잃을 수는 있습니다.
그렇다면 부동산 가압류가 된 상태에서 소유권을 안전하게 이전하려면 어떻게 해야 할까요
부동산 가압류 자체를 부동산 근저당설정 등기와 비슷하게 보면 비교적 이해 하기 쉽습니다.
* 근저당이 있는 경우 매매
1억의 근저당권이 있을 때 잔금날 부동산 매매대금중 일부인 근저당권의 채권최고액 잔액을 은행으로 송금하여 상환하고 같은날 소유권 이전등기와 동시에 근저당권 말소등기를 접수하여 근저당권 등기가 말소시키고 깨끗한 부동산을 취득하게 됩니다.
*가압류가 있을 때 매매
비슷한 맥락으로 부동산 가압류가 1억이 들어와 있을 경우
매매 전 후에 부동산 가압류를 해방공탁으로 풀어 버리고 가압류가 말소된 깨끗한 부동산을 취득하는 것입니다.
근저당권 말소와 다른 부분이 있다면 근저당권 말소는 필요서류를 받아 등기신청서만 접수 시키면 1~2일 내에 말소가 되는데 가압류를 말소는 해방공탁을 하고, 행방공탁을 사유로 가압류 집행취소 신청을 하는 절차를 밟아야 하므로 며칠, 몇주의 시간이 소요될 수 있다는 점이 다릅니다.
(가압류 말소에 이렇게 시간이 걸리기 때문에 가압류 말소 절차 진행 중에 또 다른 가압류권자로 부터 부동산 가압류가 들어올수 있다는 위험은 반드시 유의 해야 합니다.)
해방공탁으로 인한 집행취소(가압류 말소) 절차는 매도인이 소유자로 있는 상태로도 가능하고 매수인으로 소유권을 이전한 이후에도 가능합니다. 추가 가압류의 위험을 방지하기 위해서는 매수인이 소유권을 먼저 취득하고 해방공탁을 진행하는 방법이 나을수 있습니다.(이럴 경우에는 가능성이 적긴하나 제3자가 매수인을 상대로 사해행위 취소 소송제기할 수 있음은 참고하시는게 좋겠습니다.)
하지만 일반적으로 가압류가 가지는 위험성과 대부분의 사람들은 잘 모르기 때문에 특별한 경우가 아니라면 가압류가 있는 상태에서 매매가 가능하다 하더라고 가압류가 있는 상태에서 매매계약을 하고 진행하는 경우는 잘 없습니다.
때문에 매수인이 소유권을 취득하고 가압류를 말소하는 절차를 밟는 경우는 잘 없고
매도인이 가압류 말소를 하고 매매를 진행하는 경우들이 대부분 입니다.
법무법인 태양 -
