부동산 누수, 가계약금 관련
대구- 법무법인 태양에 백수범 변호사실 입니다.
부동산 관련으로 많은 문의가 들어오는것으로 누수문제로 인한 것과 가계약금관련된것이 많이 있습니다.
일단 누수 부분에 대해서는
부동산을 매매나 임대차를 했는데 누수가 있다거나 얼마안되 누수가 발생했다거나
기존에 살고 있는 집인데 윗층에서 누수 때문에 피해를 입은 경우 입니다.
부동산 매매에 있어서 누수 문제는 특약이 있는 경우가 아니라면 매매계약을 해제 할 수는 없는 경우가 많고 매도인의 담보책임으로 손해배상을 생각해야 하며
부동산 임대차의 경우에도 임대차 계약 해지 사유가 되는 경우는 흔하지 않고 임대인의 수선의무를 요구할 수 있습니다.
기존에 살고 있는 집에서 윗층에 누수가 있다면 수리요구와 피해를 입었다면 손해배상 청구를 할수 있습니다.
일단 누수가 있으니 고쳐라는 요구에 대해서는 대부분 자진해서 잘 이행을 합니다. 누수가 있을 경우 누가 누수 책임을 지는지에 대해서는 대부분 잘 알고 계시기 때문일 것입니다.
그러나 그 피해에 대한 손해에 대해서는 명확하게 근거자료가 나오기 어렵고 근거자료를 가지고 손해액을 산정한다 하더라도 그것을 받아들이기가 쉽지 않은것도 사실입니다.
누수 문제는 반드시 수선 및 책임의 소재가 있고 이러한 부분들로 하여금 소송을 제기하였을때 승소할 수 있는 가능성이 있는 사건입니다만
누수로인한 피해의 경우 생기는 피해에 대한 부분은 몇십만원에서 몇백만원 정도로 천만원을 넘지 않는 경우가 많은데
소송을 진행 할 경우 소송절차에서 협의가 되지 않는다면 손해배상액을 특정하기 위해 감정신청등을 통해야 하고 이러한 비용들은 청구하는쪽인 원고가 선 부담을 하게 되므로 비용이 생각보다 많이 들게 되고 생각했던것 보다 손해배상 청구 액이 적게 나오는 경우도 많기 때문에 소송결과가 만족스럽지 못할 가능성도 높습니다.
이러한 사건을 소송대리인으로 변호사를 통해 진행 할 경우 변호사 보수 까지 비용으로 산정하면 소송에서 승소하여 손해배상액을 지급 받는다고 하더라도 최종적으로 나에게는 지출한 비용이 손해배상액 보다 크게 되어 마이너스의 결과가 초래되고 결국 경제적 실익이 없는 사건이 됩니다.
따라서 누수 관련한 문제에 대한 문의는 소송을 제기할수는 있으나 인정되는 금액이 적을수 있고 변호사 보수부분을 생각한다면 경제적 실익이 없음을 안내드리고 경미한 누수에 대한 상담에 대해서는 소송진행을 권해 드리지 않습니다.
부동산 가계약 관련한 문제는 불확실성과 경제적 실익 부분이 걸림돌이 됩니다.
일단 가계약금이라는것 차제가 법률에 규정된것이 아니다보니 몇십 몇백만원 선인 경우가 많습니다.
계약서를 작성하지 않고 간단한 내용으로 문자나 통화로 전달 받고 중개사가 지정하는 상대방의 계좌로 돈을 입금하는 것이다 보니 문자내용과 통화내용상 부동산 매매 계약으로 볼 수 있는가 하는 부분이 소송에서 쟁점이 됩니다.
우선 문자내용과 통화내용상 매매계약을 볼수 있으냐 하는 부분이 애매한 경우가 상당히 많은데 매매계약으로 볼수 없는 경우에는 가계약금을 돌려달라고 할수 있겠지만 매매계약으로 볼수 있는 경우에는 가계약금뿐 아니라 계약금 상당액을 지급해야만 해약금에 의한 계약해제를 주장할수 있게 될지도 모릅니다. (이 경우 매도인이 매수인을 상대로 가계약금 외 계약금 전체를 지급하라는 청구를 할수도 있습니다.)
가계약은 사실상 매매계약을 볼수 있는지 없는지를 판단하기 상당히 어렵고 결국 이부분은 법원의 판단을 받아봐야 하는 경우가 많은데 이러한 불확실성때문에 가계약금 반환 청구라거나 계약금지급을 청구하는 소송을 시작하기에 부담이 됩니다.
물론 실제 소송이 시작되면 가계약의 불확실성이라는 특성이 매도인과 매수인 모두에게 작용하여 판결보다 조정으로 종결되는 경우가 많다는것도 참고하시면 좋을것 같습니다.
요약하자면 가계약금 관련 문제에 대해서는 변호사도 매매계약이라 볼수 있는지 여부를 판단하기 어려운 경우가 많은 불확실성이라는 부분과 가계약금 자체가 몇백 만원인 경우가 많다보니 변호사 수임료를 고려했을 때 경제적 실익이 적거나 없을수 있다는 점때문에 가계약금 관련 소송도 청구금액이 크지 않다면 권해드리지 않고 있습니다.
민사 소송 에서는 소송을 통해 이루고자 하는 목적에서 경제적 실익 부분은 상당히 중요합니다.
때문에 누수 문제나 가계약금, 소액의 미수금 같은 경우에는 민사소송을 제기할 수 있으나 민사소송을 진행하기에는 어려운 경우가 생깁니다.
게다가 승소가능성을 예측하기 쉽지 않은 가계약금 관련 분쟁의 경우에는 경제적 실익부분도 확보하기 어려울수 있는데 승소 가능성도 판단하기 쉽지 않다보니 의뢰인분들이 부담해야할 위험이 큽니다.
물론 누수문제에 대한 피해나 가계약금 자체가 경제적 실익이 충분한 경우들이 있는 사건들도 있으나 상당히 비율이 낮고 대부분 경제적 실익이 없는 사건이 많다 보니 상담을 하면서 이런부분들을 설명드리고 가급적 소송을 제기하지 말고 원만히 협의 하되 정 해결이 안되면 소송을 진행해 보시라고 권해 드리고 있습니다.
( 물론 가계약금 관련 문의를 받았는데 검토를 해보니 계약자체가 처음부터 무효이거나 취소할 수 있는 다른 변수들이 발견되는 경우도 있으니 단순히 생각하고 그냥 넘어가서는 안되는 경우도 있으니 확인을 하고 검토를 해보신 후에 결정하시는것이 좋겠습니다. )
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