053) 216-0007 백수범 변호사

주택 임대차에서 보증금의 반환과 부동산의 임도는 동시이행 관계에 있습니다.

인도 받지 않은 상태에서 보증금을 반환하거나 

보증금을 받지 않은 상태에서 부동산을 인도한 경우들이 있습니다. 

이는 상대방을 믿고 잘 모르고 선이행 하는 경우인데 

상대방이 이후에라도 본인의 의무를 이행하는 경우도 많지만 

상대방이 할 의무를 이행하지 않을 경우에 문제가 발생하게 됩니다. 

이번에 상담을 진행한 사건은 

주택 임대차의 임차인은 

임대차 계약기간은 2024. 3. 경 묵시 갱신되어 2026. 3. 까지 였으나

2024. 10. 임대인에게 이사를 나갈것이라고 이야기를 하고 임대인은 2025. 1. 경 보증금을 반환하겠다는 의사를  밝혔으며 이후 임차인은 2024. 10. 말 이사를 완료하고 임대인에게 집 열쇠를 하나 주었습니다. 

그런데 이사를 하고 2025. 1. 까지 기다리려고 하니 이 사실을 알고 있는 지인들과 가족들의 우려를 듣게 되었고 

어떠한 조치를 취할수 있는지 여부를 확인하기 위해 백수범 변호사와 상담을 진행하게 됩니다. 

이 사건은 실질적으로 보증금을 받기 전에 부동산을 인도하여 점유를 상실했다 할수 있었으므로 대항요건이 상실되었고 

따라서 임차권 등기명령이나 보증금 반환청구의 소송을 제기할 필요성이 있었는데 임차권 등기명령이나 보증금 반환청구를 진행하기에는 입증할 자료가 없어 곧바로 진행하기가 어려웠습니다. 

그 이유는 임대차 관계의 종료와 그 임대차 관계 종료로 인한 보증금 반환청구를 할수 있음을 입증할수 있는 자료가 필요한데 

임차인과 임대인은 통화로 이야기했으며 그 내용을 확인할 수 있는 통화녹음이나 문자메세지 등의 자료가 전혀 없었으며 

(둘사이 통화 내용에 따라 임대차 계약을 합의해지로 보고 곧바로 보증금을 반환 청구 할수 있는지 여부도 확인 불가)

 묵시갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대차 계약 해지를 통지할수 있지만 그 해지의 효력은 통지를 받은날 부터 3개월이 지나야 발생하게 되므로 해지 통지를 했다고 하더라도 곧바로 어떠한 절차를 진행하기 어려웠습니다.

따라서 이 사건의 경우 아래와 같은 내용으로 안내를 드리고 상담을 종료 하게 되었습니다. 각종 자료를 검토해보니 이사건은 비교적 회수가능성은 낮지 않다고 판단하였는데 임대인 소유 다른 부동산도 파악할수 있었고 부동산이 여러개인것에 비해 보증금액은 몇천만원의 수준으로 적은 편이라 추후에 절차를 진행하더라도 회수가능성이 있다고 판단 하였습니다. 

다만 이사건의 임차인은 추후에 법적 절차를 진행하기에도 그 입증 자료가 없었기 때문에 최소한 임대차 관계 종료를 입증할 -  해지 통지 내역은 확보해두시라고 안내 드렸습니다. 

1. 임대인의 협조를 구해 보증금을 반환하기 전 까지 부동산의 점유를 회복하거나 전세권 등기를 하거나, 임차권등기명령을 신청할수 있는 서류를 작성요청한다. - 임차인은 전입신고도 하지 않았으므로 부동산을 다시 인도 받은 후 전입신고와 확정일자를 받는 방법으로 보증금을 지킬수 있는 상태였습니다. (처음 임대차 관계 시작때부터 현재 까지 권리관계의 변동은 없음) 

2. 임대인의 협조가 어렵다면 

가. 임대인과 연락하거나 만나서 임대차 계약을 해지 통지한 날을 확정하고 보증금 반환 하는 시기를 정확하게 확인하는 내용으로 녹음을 하거나 문자메세지로 내역을 만들어 두기 - 추후 보증금 반환 청구를 하기 위한 입증자료를 확보하는 것입니다. 

나. 현재로서는 입증자료가 부족하지만 임차권 등기명령, 가압류, 보증금 반환 청구 소송을 제기한다. - 추천드리는 방법은 아니지만 간접 입증의 방법도 있고 임대인을 압박하여 협조를 구하기 위한 목적으로 활용하기 위함입니다. 

미등기 건물을 경매에 넣을수 있을까 에대한 부분 

미등기 건물이라 하더라도 일정한 요건이 되고 채무자의 소유라면 경매에 대상이 될수 있습니다. 

건축허가나 건축신고등의 내용으로 채무자가 확인되어야 하며 

그 건축허가나 신고사항에 따라 건물이 동일성을 판단할수 있는 정도가 되어야지만 경매 진행이 가능합니다. 

예를들어 건축허가나 신고서에 5층짜리 건물인데 실제로는 3층만 지어진 경우라면 경매진행이 불가능해집니다. 

따라서 경매에서는 골조가 완성된 건물은 공정률이 100% 가 아니라도 완성된 건물의 개념을 완화하여 적용, 경매의 대상이 됩니다. 

미등기 건물에 대해서는 부동산의 개별적인 특성이 그대로 드러나 있는데 상황에 따라 현황에 따라서 다르기 때문에 이를 처리할 다양한 방법을 면밀히 검토를 하고 그에 맞는 대처가 필요합니다. 

시기상 입맛이 도는 특정한 시기가 있는데 가을쯔음에 입맛이 도는것은 맞는것 같다. 

여름때 엄청 입맛이 없던 때가 있었던지라 가을이 되면서 입맛이 돌자 약 2주간 마음놓고 음식을 섭취를 했고 

2주가 지난 이후 체중계에 올라갔다가 2키로가 불은것을 확인했다. ㄷㄷ

나는 체중이 잘 불어나는 체질이라고 느끼는데 

다행스럽게도 살도 잘 빠지는 편이라 항상 늘었다 줄었다를 반복하게된다. 

문제는 스트레스 안받으려고 체중계에 잘 안올라 갈때 마다 체중은 불어난다는것이다. 

나는 살찌는 방법을 잘 알고 있는데

일단 식사는 식사대로 하고 

밥을 먹자마자 아이스크림이나 과자나 빵을 후식으로 먹고 

식사 중간중간 간식도 과자나 빵, 없으면 밥을 먹는다. ;;

그리고 야식을 반드시 먹는다 

이러한 식습관은 습관이 맞는게 배가 불러도 입이 심심하다며 주섬주섬 먹게 된다는 것

전체적인 섭취량도 엄청 늘어나는데다가 

밀크쉐이크나 당분또한 마구마구 섭취를 하고 육류도 많이 먹고 하다보니 단기간에 효과적이고 빠르게 살이 찐다. 

이번에도 같았다..그리고 그 결과도 같았다. 

어제도 야식으로 오징어 땅콩을 먹으려다가 체중계 올라가보고 깜짝 놀라서 과자봉지를 내려놨다.

하아.. 조정을 좀 해야 하는데 한번 돌기 시작한 입맛은 아직 진정되지 않았다. 참아야 하느니라 

그리고 저녁에 게임을 하면 컨트롤러를 조작하다보니 패드에 뭐 묻는게 싫어서 먹는걸 잘 안먹는데

영화나 드라마를 보게되면 더욱 쾌락을 추구하기 위해 먹을것을 찾게 되는것 같다. 

재미난걸 보면서 맛난걸 먹는것 자체는 상당히 즐거운 행위이긴 하나 그 결과는 즐겁지 못하다 

다시 조절을 좀 해야겠다. 예전 몸무게로 돌아가고 적당히 즐겨야지 이렇게 장기적으로 일탈 하지는 말아야지..;; 

마을변호사 제도는 변호사를 접하기 어려운 지역에 거주하는 주민들이 각 마을에 배정된 담당 마을변호사와 손쉽게 법률상담을 진행할 수 있는 제도이며 마을변호사가 배정된 읍·면·동에 거주하는 주민이라면 누구나 담당 마을변호사로부터 법률상담을 받을 수 있습니다.

백수범 변호사는 지속적으로 마을 변호사로 활동하고 있으며

제7기 마을 변호사로 위촉되었습니다.  (기간 : 2024. 8. 1. ~ 2026. 7. 31. 2024. 8. 1.)  

소송비용액확정 결정은 본안 판결과 별도의 집행권원이 됩니다. 

강제집행을 진행하기 위해서는 소송비용액확정 결정이 확정 된 이후 송달증명원, 확정증명원, 집행문을 준비하여 강제집행 절차를 진행하면 됩니다. 

전자로 신청하고 결정이 확정된 소송비용액확정 사건에서 송달증명원과 확정증명원은 전자소송으로 온라인 발급이 가능하지만 집행문은 전자소송으로 발급이 불가능 한것으로 알고 있습니다. 

따라서 소송비용액확정결정에 대한 집행문은 법원에 방문하여 발급신청하거나 우편으로 신청하여 집행문을 회신 받는 방법으로 발급 받아야 합니다. 

얼마전 대구지방법원에소송비용액 확정결정을 받은것이 있는데 이 사건은 공시송달로 결정이 확정되었으며 

따라서 강제집행절차를 진행해야만 했기에 강제집행을 위한 확정증명원과 송달증명원은 전자소송 사이트를 통해 입수하고 

집행문을 발급받기 위해 대구지방법원으로 방문하였습니다. 

집행문을 발급받기 위해서는 

집행문 발급 신청서와 소송비용액확정결정 정본과 인지 500원이 필요합니다. 

집행문 발급 신청서는 위 기재 예시와 같이 작성하면 되며 

양식은 파일로 첨부해둡니다. 

1. 우선 대구지방법원 2층 민사 신청과로 가서 - 집행문 발급 신청서와 소송비용액확정결정 정본, 인지 500원을 제출하면( 소송비용액확정결정상 소송대리인으로 백수범 변호사가 확인되므로 집행문 발급에 별도 위임장은 필요가 없습니다. )확인하고 도장을 찍어서 돌려줍니다. (돌려주면서 민사 2부로 가라 보존계로 가라고 안내 해줌) 

2. 이 사건은 결정된 후 기록이 보존계로 가있었는지 같은 층에 있는 민사신청과 보존계로 방문하였습니다. 

3. 직원에게 서류를 주고 어느정도 기다리고 나면 집행문이 붙은 소송비용액확정결정을 받을수 있습니다. 

발급받은 집행문 입니다. 

이제 재산명시 신청, 통장 압류 등의 여러 강제집행절차가 진행될 예정입니다. 

대구 Since 2003- 공증인가 법무법인 태양 

백수범 변호사실 

- 변호사 상담 예약 / 사건화 검토 / 각종문의 전화

053]  - 216  -  0007

주택의 임대인은 임차인이 수차례 차임을 미루어 왔으나 참으며 수년간을 임대차 관계를 유지 하였습니다. 

그러나 2024. 부터 다시 차임을 연체하였고 연락도 되지 않게 됩니다. 

임대인은 더이상 기다릴 수 없어 부동산 인도 청구 소송을 백수범 변호사에게 의뢰해 주셨습니다.

사건을 의뢰 받은 백수범 변호사는 관할법원인 부산지방법원에 건물인도와 연체차임을 청구하는 본안 소송을 제기하였고 동시에 부동산 인도 청구 소송에서 필수라고 할수 있는 부동산 점유이전금지 가처분을 신청하였으며 

2024. 11. 7. 부산지방법원에서는 담보제공명령을 발하였습니다. 

보증보험으로 담보를 제공하는 방법을 대략적으로 설명해둔 블로그 글을 링크해 둡니다. 

https://bonoboy.tistory.com/596

절차상 담보제공을 하면 며칠이내에 그 결정이 나올 것입니다. 

대구 

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