대구 전세금 반환 청구 관련 상담
백수범 변호사실에 이사무장입니다.
부동산 관련 상담사례 중
임대차 관계 종료 후 보증금이나 전세금을 반환받지 못한 상태에서 해결 방법을 문의주시는 분들이 많이 있습니다.
이번에 받은 문의도 같은 내용으로
대구 만촌동에 소재한 아파트에 대해
전세 (미등기 상태) 를 살고 있고 기간 만료후 나가기로 했는데 임대인이 전세금을 반환하지 못하고 있는 상태로
임대인이 다음달 말일 까지는 주겠다고 하는 상태로 어떻게 하면 좋을지 문의를 주셨습니다.
내용 검토결과
- 전세라고 하셨지만 등기를 하지 않은 미등기 전세로 확인 되었습니다. -> 미등기 전세권자는 곧바로 해당 부동산을 경매신청할수 없고 법원에 전세금 반환 청구 소송을 제기하고 판결등을 받아 집행권원을 확보해야 경매신청할수 있습니다.
- 아파트에 대한 선순위 근저당권 등기 등 다른 권리관계는 확인되지 않았고 확정일자와 전입신고가 되어있음을 확인했습니다. -> 통상 전세보증금은 아파트 시세 대비해서 적으므로 부동산에 대한 다른 권리자가 없다면 최악의 경우 경매를 진행하더라도 회수될 가능성이 높고 대항력도 있는 상태였으므로 다른 권리자에 대한 위험도 적었습니다.
즉 해당건은 임대인이 전세보증금을 주지 않는다면 법적 절차를 밟고 경매신청을 하는등 시간이 소요될 뿐 전세보증금 회수 가능성은 매우 높다고 판단되고 대항력이 있고 대항력을 상실할 사유도 없다보니 세입자가 양해한다면 임대인에게 어느정도 시간을 줄수 있는 상황으로 확인되었습니다.
따라서
1. 임대인의 말을 믿고 지급기일까지 기다려 준다.
2. 지급일 까지 기다리는것은 좋지만 이행이 안될 가능성이 있으므로 임대인에게 공증을 요청하거나 전세권설정등을 요청하여 이행안될 경우 법원절차를 밟지 않고 곧바로 경매신청을 할수 있는 장치를 마련한다.
3. 1. 의 방법도 괜찮으나 임대인이 지급하지 않을 경우 시간만 소요될 뿐이고 2. 을 임대인에게 요청하였는데 임대인이 거절 한 경우에는 - 법원에 전세금 반환 청구 소송을 제기하고 지급기일까지 기다려준다 (소송절차에는 3~6개월의 시간이 소요되기 때문에 소장을 접수해도 다음달 말일 까지 소송이 종결될 일이 없어 임대인이 약속을 어길 경우 소송에 소요되는 시간을 어느정도 절약할수 있습니다.)
의 방법 을 안내드리고 선택적으로 진행하시면 된다고 안내를 드렸습니다.
그리고 미등기 전세 이므로 돈을 받기 전 까지 현재의 상황 (주택의 인도와 주민등록)과 상태를 변화시키지 않도록 유의할것을 안내 드리고 상담을 마쳤습니다. (돈을 받기전 이사를 가서 전입신고를 뺄 경우에는 임차권 등기 명령등을 이용)
위와 같은 사안의 상담의 경우 안내드리는 내용은 대부분 동일합니다.
그러나 부동산사건은 각 개별성이 있고 상황이 다르고 권리관계도 모두 다르기 때문에 유의 하셔야 하며
실제로 전세보증금을 지급받기전 부동산을 인도하는 경우도 있고 이런 경우에는 신속하게 가압류등의 방법으로 법적절차를 시작해야 할지도 모르니 주의 하셔야 하겠습니다.
임대인의 경우에는 보통 새로운 세입자를 받아 그 보증금으로 반환을 하려는 경우들이 많아서 지급 지연이 많이 있습니다.
반환할 돈이 있음에도 불구하고 새로운 세입자를 구하려고 노력하는 임대인들도 많이 있는것 같습니다. 임대인의 각 사정들은 알수 없지만 그래도 세입자와의 관계에서 양해를 구하고 세입자가 반환시기를 조정해 주었다면 약속을 지켰으면 좋겠습니다.
