채권자가 처분금지가처분을 신청할 대표적인 사유는 부동산을 매매 또는 증여 받기로 했는데 상대방이 이행하지 않을 경우, 상대방이 부동산을 처분해 버릴수 있기 때문에 본안소송으로 소유권이전등기의 이행을 청구하면서 부동산이 처분되지 않게, 소송에서 승소후 원하는대로 부동산 소유권을 취득 할 수 있게 홀드 시켜두는 행위라고 볼수 있겠습니다.
사례 예시
저희가 진행했던 사건은
의뢰인 분께서 상대방과 의뢰인 사이에 부동산을 증여하겠다는 내용의 증여계약을 체결하였음에도 불구하고 이를 이행하지 않아 저희 사무소를 방문해주셨던 사건입니다.
증여를 원인으로한 소유권 이전등기의 소를 제기하기 이전에 부동산에 대해 처분금지 가처분을 신청하였고 그 결정을 받았습니다.
해당 사건은 부동산처분금지가처분 신청에 필요한 소명자료인 제대로 작성된 증여계약서가 있어 쉽게 그 결정을 받을 수 있었으며 이후 본안 사건에서 승소한 후 소유권을 이전 받아 목적달성을 할수 있었습니다.
2021년 경 임대차 계약(계약기간 2년)을 처음 작성하였고, 2023년 계약기간 만료 후 묵시적으로 갱신(만료일은 12월)되었고 사업을 하고 있는데,
최근 임대인이 상가건물을 매매하였고, 바뀐 소유자 즉 새로운 임대인은 임차인에게 건물을 부수고 새로 지으려고 하니 3개월 후 나가달라는 요구를 하였습니다. 비켜줘야 하나요?
A. 상가건물 임대차 적용 대상인경우 위 사안에 대해 임차인은 비켜줄 필요가 없습니다.
1. 방법의 검토 - 묵시적 갱신에 의한 기간 연장으로 인한 거절
- 묵시적 갱신에 의한 기간 연장으로 인한 거절
일단 묵시적 갱신이 된 경우이므로 이 경우 '기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한것으로 본다. 이 경우에 임대차 존속기간은 1년으로 본다' 는 규정에 의해 2024. 12. 까지 임대차 기간이 연장되었으므로 새로운 임대인이 3개월 후에 나가달라는 요구에 응하지 않아도 됩니다. '묵시 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통고할수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다'는 규정에 따라 묵시갱신된 경우 만료전 임차인이 언제든 계약해지 통고를 할수 있지 임대인이 계약해지 통고를 할수 있는것이 아님을 유의 해야 합니다.
- 계약갱신 요구권을 활용하여 거절
임차인의 계약갱신 요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간 10년을 쵸과하지 않는 범위에서 주장할수 있고, 이 사안의 경우 2021년 최초 임대차가 시작되었으므로 그 후 10년간 계약갱신을 요구할수 있고 임대인은 정당한 사유없이 이를 거절할수 없게 됩니다. 해당 사안의 경우에는 임대차 기간 중이므로 계약갱신 요구권을 활용하기보다 묵시적 갱신에 의한 기간연장이 되었으므로 거절한다는 내용이 더 맞겠습니다.
2. 임차인의 의사 표명은 내용증명으로 명확하게
따라서 해당 사안의 경우에는 임차인이 임대인에 대한 의사를 밝혀야 하는데 해당사건은 훗날 분쟁에 대비하고 각자의 의견을 서면으로 표명해 두기 위하여 내용증명을 활용하여 임대인에게 의사를 밝히라고 안내 드렸습니다.
내용증명은
묵시적 갱신에 의한 기간연장으로 인해 3개월후 인도 요구에 응하지 못한다는 내용,
계약갱신 요구권이 있는 임차인이므로 상황 변동이 없다면 계약갱신 요구를 통해 향후에도 사업을 영위하겠다는 내용,
그러나 임차인은 임대인의 사정을 고려하여 얼마의 금액을 제공해준다면 협의하여 임대차 계약을 종료하고, 부동산을 인도할수도 있다는 내용
으로 작성하여 발송하는것을 권해 드렸습니다.
상가건물 임대차 보호법은 임차인에게 다소 유리한 내용들이 있고 이를 활용한다면 임대인에 부당한 요구에 대응할 수 있습니다. 단 임차인으로써 상가건물 임대차 보호법의 보호를 받으려면 특히나 중요한 요소가 3기에 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있으면 절대로 안됩니다. 상가건물 임대차 보호법은 의무를 다한 임차인은 강력하게 보호해주지만 그게 아니라면 법 적용을 받지 못하게 되어있기 때문입니다.
의뢰 내용 부동산 등기부에 2003년 경료된 부동산 가압류 등기가 있고, 부동산을 매매하려고 하니 가압류를 말소해야 하는데 처리를 해주세요
처리방법
1. 부동산 가압류 이후 소송을 제기하라고 신청하는 제소명령 으로 처리
부동산 가압류를 채권자측의 주장과 소명자료로 법원이 결정을 합니다. 채무자는 항변의 기회도 없고 가압류이의로 다툴수는 있지만 실체적인 권리관계에 대해서 다툴수는 없기 때문에 가압류 이의로 가압류결정이 취소되는것은 어렵습니다. 가압류등기가 경료된 상태에서 채권자가 고의로 본안소송을 진행하지 않는다면 채무자는 채권자가 가압류를 하고 본안소송을 제기하지 않고 있으니 일정기간내 소를 제기하거나 소를 제기하였다면 그 내용을 알수 있는 서류를 제출해달라, 일정 기간안에 채권자가 소를 제기하지 않으면 본 가압류결정을 취소해달라는 취지의 제소명령신청을 할수 있습니다. 제소명령에 대해 채권자는 소를 제기했으면 사건번호와 관련 서류를 제출하고, 소를 제기하지 않았으면 법원이 정한 기한내에 소를 제기하고 제소증명서류를 법원에 제출해야 합니다.
2. 가압류후 채무자도 제소명령을 신청하지 않고 채권자도 본안 소송을 3년안(가압류 시점에 따라 본안 제기 기간이 다를수 있습니다.)에 제기하지 않은 채로 오랜시간이 흘러버린 경우는 가압류 취소 신청으로 처리
가압류 등기후 3년이 지나도록 본안소송을 제기하지 않았으면 민사집행법상 사정변경에 따른 가압류 취소 요건에 해당하여 가압류 취소 신청을 할수 있게 됩니다.
취소신청의 절차는 가압류 취소 결정 -> 이후 집행해제 신청으로 진행합니다.
우선 사정변경에 의한 가압류 취소 신청 (소제기 하지 않고 3년이 지난 사유) 하고 가압류 취소 결정을 받습니다. 이후 가압류 취소 결정을 첨부하여 가압류집행해제 신청서를 제출하여 등기를 말소합니다.
가압류 라는것은 신청인(채권자)가 취하하는것은 간편하지만 다른 사람이 말소 시키려면 많은 수고와 시간이 필요합니다. 저희가 진행한 사건도 몇달간 절차를 밟아 가압류 등기를 말소 할수 있었습니다.
임대인과 임차인으로 만나 계약기간동안 서로 의무를 다하고 기간만료등으로 임대차가 종료되면 목적물을 원상복구하여 인도하고, 보증금 받고 그 동안 잘지냈다고 인사하고 마무리할 수 있으면 좋습니다.
그러나 임차인은 보증금을 돌려받지 못해 임대인에게 보증금 반환 소송을 하고
임대인은 임차인이 임대료도 안주고 부동산을 인도하지도 않아서 부동산인도 소송을 제기하는 경우가 많습니다.
* 임차인이 임대료도 안주고 부동산을 인도하지도 않는 경우에 대하여
임대차 기간 중 월세는 임차인의 의무이고
그 의무를 주택은 2회, 상가는 3기에 달하도록 차임을 연체할 경우
임대인은 즉시 임대차 계약을 해지하고 목적물 반환을 청구할 수 있습니다.
임차인이 사실 차임을 미루기 시작하면 가까운 시일내로 차임지급을 포기하는 경우가 많이 생깁니다. 일시적으로 돈이 없다가 해소되는 경우는 드물기 때문일 것입니다.
차임은 몇달동안은 받아둔 보증금에서 공제하는 방식으로 충당되는데
임차인들은 더 이상 연락을 받지 않거나 연락이 되더라도 차임을 지급하거나 부동산을 인도에 비협조적인 경우가 있어 문제가 쉽게 해결되기 어려운 경우가 많습니다.
이럴경우 소송을 통해 판결을 받아 강제집행절차를 통해 부동산을 인도받게 되는데 사람과 사람사이의 일이고 시간과 비용을 고려하면 서로 양보해서라도 가급적 강제집행전 자발적으로 인도받는것이 좋습니다.
* 임차목적물을 인도받기 위한 목적의 소송 - 부동산 명도 소송
임차인에 대하여 부동산을 명도하고, 밀린 차임을 지급하라는 내용으로 소를 제기하는 소송입니다.
* 명도 소송전 점유이전금지 가처분 신청이 필수인 이유와 가처분의 주문
명도 소송도 마찬가지로 통상 민사 소송 기간인 3~6개월 정도 걸리고 상대방이(악의적이든, 실제 이유가 있든)적극 대응하게 된다면 그 이상 걸릴 수도 있는데다가
3심제이므로 1년을 넘어가는 소송이 되기도 합니다.
소송에 소요되는 시간동안 임차인이 그 부동산을 계속 점유하고 있으리라는 보장도 없습니다.
따라서 임대인은 소송을 A라는 임차인을 상대로 진행하고 판결을 받았으나
소송기간 중 A라는 임차인은 B라는 사람에게 넘겼을 경우
해당 판결문으로 부동산 인도를 목적으로 하는 강제집행이 불가능하게 되는 경우가 생길 수 있는데 위 사안의 경우 점유를 넘겨받은 임차인 B를 상대로 다시 부동산을 인도하라는 소송을 제기해야 하므로 이론적으로 소송이 무한 반복 될 수 있게 됩니다.
때문에
실제 점유를 이전하는 경우가 드물긴 할것입니다만 안전을 위해 무조건 부동산 인도 소송에서는 점유이전금지 가처분이라는 보전처분을 해두고
소송을 진행하게 됩니다.
접유이전금지 가처분결정의 주문 내용을 보면 아래와 같습니다.
1. 채무자는 별지목록 부동산에 대한 점유를 풀고 채권자가 위임하는 집행관에게 인도하여야 한다.
2. 집행관은 현상을 변경하지 아니할 것을 조건으로 하여 채무자에게 이를 사용하게 하여야 한다.
3. 채무자는 그 점율르 타인에게 이전하거나 또는 점유명의를 변경하여서는 아니된다.
4. 집행관은 위 명령의 취지를 적당한 방법으로 공시하여야 한다.
위 내용을 살펴 보면
임차인에게 이를 사용하게 한다는 내용이 있습니다. 점유이전 금지 가처분이므로 해당물건을 사용하지 못하게 막을 수는 없고, 말그대로 점유닝 이전을 금지하는 내용으로 가처분결정이 내려지게 되는 것입니다.
점유이전금지 가처분 이후의 가처분집행신청과 집행
점유이전금지 가처분 사건의 결정만 받았다고 해서 다른 가처분 절차처럼 가만히 있으면 그 효력이 발생하지 않습니다.
결정문의 내용에
"채권자가 이 결정서를 송달받은 날로부터 2주를 넘긴 때에는 집행을 할 수 없습니다." 는 내용을 확인 할수 있는데
위 내용대로 가처분결정을 받은 채권자는 송달받은 날로부터 2주내에 관할법원 집행관실에 가처분 집행을 신청해야 합니다. (가처분 결정서 2부 – 채권자, 채무자용을 첨부해야 합니다. 가처분 결정이 나올 때 채무자용, 채권자용 2개가 나오게 됩니다.)
가. 집행관실에 강제집행신청서 (점유이전금지 가처분)을 제출
나. 집행비용을 예납(민사예납)
다. 집행관님의 전화를 받고 조율해서 일정을 잡습니다.
라. 현장에 갈 때 열쇠공이 필요하면 동행하거나 집행관에게 열쇠공 동행을 요청하면(약 8만원 정도 소요되며 현장에서 즉시 납부합니다. + 열쇠를 강제 개문할 경우 증인 2인을 대동하여야 하며 가족이든 친구든, 현장에 건물에 있는 모르는 사람이든 관계는 상관없습니다. – 채권자 1인 증인 2명 총3명) 현장 출석했을 때 개문이 필요하면 바로 개문할 수 있게 됩니다.
마. 부동산 내부에 적당한 곳에 집행관은 점유이전금지 가처분 내용이 기재되어있는 고시를 부착함으로 점유이전금지 가처분의 집행은 완료됩니다.
* 가처분 이후 본안 승소후 인도집행신청으로 부동산 인도
가처분을 해둔 상태로 본안소송(부동산 인도 청구)을 진행하고 승소판결을 받은 후에도 상대방이 부동산 인도를 하지 않는다면 추가로 인도집행신청을 하여 부동산을 인도 받을수 있게 됩니다. 가처분을 해둔상태이므로 인도집행은 원활히 진행될 것입니다.
각 변호사 사무실 마다 상담을 진행하는 방법이 다르기 때문에 저희 사무소에서 진행하는 방법을 따로 정리해서 안내 드립니다. 저희 사무소는 변호사가 직접 상담하며 수임받은 사건의 사건진행(서면의 작성, 사건의 진행방향 협의 등)을 모두 백수범 변호사가 하고 있습니다. 따라서 백수범 변호사는 아래 순서로 상담을 진행하고 있습니다. (직접 방문으로 바로 상담 및 전화로 곧장 변호사와 상담이 불가능합니다.)
간단히 사무직원이 안내드릴수 있는것은 사무직원이 안내드리며 변호사 검토가 필요한 내용일 경우에는 내용의 전달과 추가로 요청드릴 내용이 있으면 요청 드립니다.(추가 요청사항 예시 - 현재 직면하고 있는 문제를 시간순서에 따라 정리해주시고, 가지고 계신 관련 자료를 전달해주십시오)
나. 사무직원은 전달받은 내용을 정리하고 백수범 변호사에게 내용과 자료를 전달하게 됩니다.
2. 백수범 변호사는 전달 받은 내용을 검토후 안내 드립니다.
가. 간단히 안내드릴수 있는 부분은 백수범 변호사가 직접 또는 사무직원을 통해 안내 드립니다. 나. 사건성이 있고 검토 및 상담이 필요한 경우에는 방문 상담을 요청 드리고 일정을 조율하여 상담예약을 합니다. - 방문상담이 진행될 경우 상담료가 발생합니다. 상담료는 이후 사건을 의뢰해주실경우 공제해 드립니다.
3. 방문상담 진행 (백수범 변호사 직접 상담)
약속하신 날짜에 방문하셔서 백수범 변호사와 직접 상담을 진행합니다. 사건의 파악, 지금 할수 있는 절차, 예상되는 결과, 궁금한 점, 수임조건 (보통 2~ 3가지 안으로 안내 드리며 그중 선택을 하시게 되며 제안된 수임조건을 기준으로 협의하여 세부내용을 조정하기도 합니다.)등 을 내용으로 합니다.
4. 사건의뢰
결정하신 수임조건으로 사건을 의뢰해 주시면 그때부터 사건에 착수하게 됩니다.
대략적인 상담 진행절차를 안내 드렸습니다. 분명 법적인 절차를 진행하고 싶거나 진행해야 하는데 어떻게 하는지 모르겠다 하시면 일단 법무법인 태양(백수범 변호사) 으로 문의를 해주십시오 감사합니다
형제 자매 등 가까운 사이간의 소송이라 안타깝지만 재산이란것은 삶과도 직결되는 것이므로 함께 성장했지만 각자의 결혼등으로 이해관계가 달라진 시점에서 부당하게 못받은 부분에 대해서 그냥 넘어갈수 없는 사정이 있기도 합니다.
상속문제로 어떠한 소송이 진행되는 경우 쉽게 회복할수 없는 마음의 앙금이 남게 됩니다.
따라서 피상속인은 사망전 자녀들간의 다툼이 없게 정리를 하는것이 중요하다 생각되기도 합니다.
저희가 진행한 사건은
1. 부모님이 사망하셨습니다.
2. 상속인들 중 1인이 나머지 상속인들에게 부동산을 상속지분 등기해주겠다고 하고 나머지 상속인들에게 인감증명서등 등기에 필요한 서류를 교부받고 부동산을 상속인중 1인의 단독명의로 소유권 이전등기를 하였습니다.
3. 이 사실에 대해 문제를 삼자 부동산 소유자가 된 상속인은 지분에 해당하는 돈을 지급하겠다고 하였으나 시간이 지나도 나머지 상속인들에게 현금을 지급하지 않았고, 오히려 후에 큰소리를 치자 해결이 안될 것으로 생각하고 저희 사무소를 찾아 주셨습니다.
4. 저희사무소에서는 해당사건을 검토하여 부동산 소유권 이전등기의 원인이 무효(소유권 이전등기를 위임한것이 아니고 지분등기를 하는줄 알고 서류를 제공하였으므로) 이므로 원고의 상속지분에 대한 소유권이전등기의 말소등기 절차를 이행하라는 소송을 제기하였고, 상속재산분할협의서를 동의없이 작성한 부분에 대해서는 형사 고소를 하였습니다.
5. 고소사건의 진행, 민사사건의 진행 중 피고는 원고에게 등기를 줄수 없으니 약속대로 지분에 상당하는 현금을 지급하겠다고 하여 2019. 7. 18. 대구지방법원 포항지원의 조정기일에 조정이 성립되었습니다.(원고는 피고 부동산에 대한 가처분을 취하, 집행해제하고, 피고가 대출을 진행하여 15일내 원고에게 돈을 지급한다는 내용)
6. 조정이 성립되었으므로 저희 사무소에서는 원고의 부동산에 가처분 신청을 취하하였고, 피고는 대출을 받아 원고에게 돈을 지급함으로 사건을 종결할 수 있었습니다.
