1. 당사자간 합의하여 해제 한다. -> 당사자간 없는걸로 합시다 해서 그럽시다 하면 끝납니다.
2. 계약금만 지급된 상태라면 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 지급하고 해약금에 의한 계약 해제를 한다
3. 계약의 취소 사유가 있다면 취소를 주장한다.
4. 계약의 무효 사유가 있다면 무효를 주장한다.
로 볼수 있겠습니다.
일반적으로 취소나 무효 사유에는 차이가 있고
변호사 사무소에서는 계약에 대한것을 검토할때
계약의 취소나 무효 사유가 있는지 등 종합적으록 검토하여 소송 가능성 여부를 확인합니다.
이번 게시글 에서는 계약을 취소할 수 있는 사유 중 한가지 사유에 해당하는 ‘착오’에 대해서입니다.
민법상 착오로 인한 의사표시는 취소할수 있다고 규정되어있습니다.
이러한 착오로 취소할수 있는 행위의 요건은
내용에 중요 부분의 착오가 있을것, 착오에 중대한 과실이 없을것을 요건으로 하고
착오 취소는 선의의 제3자에게는 대항할수 없도록 하고 있습니다. (예를들어 매수인이 취득하고 다른사람에게 팔았으면 매도인은 매수인을 상대로 착오 취소를 주장하여 취소가 되더라도 매수인에게 취득한 다른사람에게 그 부동산을 찾아 올수 없다는 것입니다.)
내용의 중요한 부부이냐 여부,
그 착오에 중대한 과실이 있느냐 없느냐 여부들이 법원을 통해 판단 받아야 하는 것이지요
내용에 중요한 부분에 해당하는 경우 -> 매도인이 매수인이 양도소득세가 부과되지 않을 것이라는 설명을 믿은것은 중요한 부분에 해당합니다.(80다2475)
그다음요건인 중대한 과실이 없을 것 - 내용은 중요부분에 해당하더라도 표의자에게 중대한 과실이 있는 경우 는 취소하지 못하게 되는데 예를들어 매입하는 토지에 공장을 건축할수 있는지 없는지 여부를 관할청에 확인하지 않고 매수한 매수인은 중대한 과실에 해당하여 계약을 취소하지 못하게 됩니다.
정리하자면 착오로 취소를 주장하기 위해
내용의 중요 부분에 해당하는가 를 판단하고.
그 다음 중과실이 없는가 부분을 판단하여
소송 가능성을 예상할수 있겠습니다.
판례가 있는 사례들이면 좋을텐데 수많은 거래에 다양한 형태의 착오가 있을수 있으니
판례가 없다면 법원을 통해 판단을 받아야만 결과를 알 수 있게 됩니다.
참고로 착오에 관한 규정은 임의 규정으로 당사자 사이에 특약으로 취소권을 배제할 수 있습니다.
저당권등의 권리제한의 등기가 있을 때는 이것을 말소하는 방법등을 논의해서 계약을 체결하게 됩니다.
계약서에는 어떤식으로 계약이 진행되고 언제 잔금을 치고 등기서류를 교부 받는지 적혀 있습니다.
적힌대로 이행하고 소유권을 넘겨 받으면 거래가 완료됩니다만
매수인의 입장에서는 대출이 될줄 알았다가 대출을 못받는다거나,
매도인의 입장에서는 집을 팔고 다른 집으로 가려고 계약 해두었는데 이사가려는 다른집을 못구했다거나 또는
이사갈 다른집의 계약이 해제되어 다시 집을 알아봐야 하거나 하는 사정등 변수가 생길수 있습니다.
이러한 사정은 예상할 수 없는 경우가 많은데 이처럼 어느한쪽이 계약 내용대로 이행을 하지 못하는것을 채무불이행이라고 합니다.
채무불이행은 계약을 해제가 가능한 사유 중 하나가 됩니다. (다만 특별한 경우가 아니라면 채무불이행으로 계약을 해제 하는 경우 일정기간동안 상대방에게 계약내용대로 이행하기 위한 기간을 제공하고 그 후 해제 할 수 있습니다. )
생각보다 많은 분들이 부동산 매매 계약후 대금을 일부지급하시거나, 전부를 지급하시고도 등기를 못넘겨 받으시는 경우가 많았습니다.
예를들어 계약 조건상 토지 구획 정리후 등기를 넘겨 받기로하는 내용이거나, 근저당이 설정되어있는데 잔금때 말소가 안된다거나, 해당 토지가 매매계약 후 가압류등의 등기때문에 등기를 받기가 곤란한 경우가 있겠습니다.
이유야 어떻게 되었든 시간이 가서 해결이 되면 양 당사간의 양해 하에 소유권 이전 등기를 후에 해도 되지만 그 기간이 기약이 없거나, 이행가능성이 거의 없는 경우라면 마냥 기다리기만 해서는 문제가 해결되지 않습니다.
물론 어느한쪽의 이행 불가능한 상황에서 당사자간 어떻게 하기로하고 계약을 없는것으로 하는 합의해제에는 아무런 제약이 없으나
보통 협의로 해결되기가 힘들고 또는 한쪽이 연락을 안받거나 협의가 안되는 경우가 대부분이다 보니
어쩔수 없이 법원을 통해 매매계약의 내용대로 이행하라 또는 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하는 청구를 하여 대금반환등의 절차를 진행해야 합니다.
사실 돈이 모두 건너가고 등기를 못넘겨 받는 사건의 경우는 상대방 소유 부동산이 없다면 소송은 승소하더라도 변제를 받지 못하는 경우도 생기게 됩니다.
계약은 체결되면 이행하거나, 계약을 해제 해야만 상황이 해소됩니다. 계약과 관련하여 여러 가지 문제들이 발생할 수 있고, 해결하기 위한 방법도 여러 가지 이기 때문에 사안에 따라 진행을 해야 할지 여부를 판단해야 하고, 진행하더라도 어떤식으로 진행이 되어야 할지 검토가 필요한 부분입니다.
계약내용대로 이행이 안될경우 채무불이행을 원인으로 계약해제를 주장할수 있다 정도를 참고하시기 바랍니다.
가압류 결정을 받기 위해서는 1. 피보전 권리가 있어야 하고 2. 보전의 필요성을 소명해야 합니다.
가압류 신청은 채권자가 단독으로 하고 채권자의 주장과 제출되는 소명자료를 바탕으로 재판부의 결정으로 채무자 소유 부동산에 대해 가압류 등기가 기입됩니다.
피보전권리란 단어가 좀 어렵고 생소한데 가압류 신청하는 원인이 되는 권리로
대표적으로 대여금 청구채권, 손해배상 청구권, 매매대금 반환채권 등 채무자에게 내가 돈을 청구할 수 있는 채권이 피보전권리가 됩니다.
보전의 필요성은 말그대로 왜 상대방 재산을 잡아두어야 하는것에 대한 필요성을 소명해야 하는데
일반적으로 본안 소송은 시간이 많이 걸리고, 그 사이 채무자가 책임재산을 처분할 수 있으며, 그렇게 되면 본안소송에서 승소하더라도 집행이 현저히 곤란해질 우려가 있다는 사유 등이 보전이 필요한 이유로 주장됩니다.
즉 상대방에게 청구할 채권이 있고 / 소송 전 상대방 재산을 잡아둘 필요가 있어서 하게 되는것이 보전처분이고 수많은 보전처분 중 부동산 가압류는 하나의 종류입니다.
보전처분은 꼭 통상 소 제기전에에 신청합니다만 신청할 시기가 정해진건 아니고 소송진행 중에도 할 수 있는데 소송제기 후 상대방 소유 재산을 알게 되거나, 소송절차에서 상대방소유 재산을 알게 되는등 소송제기 후 부동산 가압류를 신청하는 경우도 많이 있습니다.
저희가 진행했던 사건은
손해배상 채권이 있는 채권자가 소송전 채무자를 상대로 부동산 가압류를 신청하면서
채무자를 고소하고, 민사소송도 제기를 했었는데
가압류 재판부에서는 채권자의 피보전 권리 소명이 부족하다는 이유로 부동산 가압류 신청을 기각했었습니다.
어쩔 수 없이 부동산 가압류는 포기하고 소송을 진행하였는데,
소송진행과정에서 고소 사건에서 피고소인(피고, 채무자) 의 진술에서 고소인(원고, 채권자)에 대한 채무를 인정하는 진술이 있었고
저희사무소에서는 이러한 채무자의 진술조서를 입수하여 곧바로 부동산 가압류 신청을 하게 되었습니다.
소제기전 신청하고 기각된 부동산 가압류였으나 피보전 권리의 소명이 부족하다는 흠결을 추후 입수된 고소사건의 수사 기록의 진술을 제출하여 보완하자 신청서상 기재내용은 동일하였으나 곧 부동산 가압류 결정을 받을 수 있었습니다.
채무자의 부동산들은 관할이 달라 각 관할 등기소 별 가압류 기입등기 촉탁이 되었는데
한곳의 등기소는 등기완료가 되었으나
다른 등기소는 보정이 나왔습니다.
동일한 결정문으로 촉탁된 가압류 등기가 왜 한곳에는 안되었나 궁금했었고
재판부와 담당 등기관님과 통화를 하고 그 이유를 알되었는데,
신청서 제출당시 채권자 중 1인의 주민번호확인이 안되어 (일반적인 가압류 신청서 작성시 채권자 주민번호가 필수 기재사항도 아닙니다.) 채권자중 1인의 주민번호를 기재하지 않고 제출하여 부동산 가압류 결정을 받았는데,
등기관은 등기시스템상 채권자의 주민번호를 넣도록 되어있고 입력 안하면 안넘어가니 무조건 채권자의 주민번호가 기재된 결정문이 있어야 등기가 가능하다고 하였습니다. (등기규정상에 명시된 것은 없지만 주민등록법 시행이후 신청에는 있어야 한다고 했습니다.)
다른 등기소에는 같은 결정문(채권자중 1인의 주민번호 없음)으로 등기가 완료되기에 이 사실과 이 사건 아니라 다른 사건의 경우에도 채권자의 주민번호 없이 결정을 받아 등기 완료 되었다고 하며 등기관에게 요청을 하였음에도 그건 그 각 등기관의 개인이 선택적으로 등기완료한 것이라는 답변을 받았습니다.
물론 가압류 신청인 채권자의 주민번호는 쉽게 알수 있을 것입니다.
(예외적으로 경우에 따라 제3자가 의뢰하여 진행되는 사건의 경우는 채권자의 주민번호확인이 쉽지 않은 경우도 있을수 있습니다만...)
등기에 채권자의 주민번호가 필수적이라면 어떻게 해서든 결정전 주민번호가 기재된 결정을 받을 수 있게 해야 하는 것이 맞는 것 같은데
관련해서는 재판부도, 등기관도 시원한 답을 해주지 못했습니다.
-재판부에서는 등기관이 그렇게 요청하면 어쩔수 없다
-등기관은 주민번호가 기재된 결정문이 필요하다고 하는 상황
안전하게 모든 부동산 가압류 사건은 채권자의 주민번호를 기재하는게 맞겠습니다만 수많은 가압류 신청과 결정 중 채권자 주민번호 때문에 문제가 된적은 이번이 처음이라 좀더 확실히 확인하고싶은 욕구가 있었으나 해소하지 못하였습니다.
일반적으로 각종 등기신청할 때 등기의무자와 권리자의 주민번호가 필수 기재 사항이니 가압류 결정에도 있어야 한다 로 생각하면 편할까 싶습니다.
