상가임대차 문의 - 부동산 매매후 새로운 임대인이 3개월 후 비워달라고 요구 할 경우 대응 방법 - 계약갱신요구권을 활용

대구 변호사 백수범 

공증인가 법무법인 태양(백수범 변호사) 입니다. 

 

 

상가건물임대차 보호법 적용대상인 상가건물 임대차 

Q. 문의 내용 - 새로운 집주인이 3개월후 비워달라고 합니다. 비워줘야 하나요?

2021년 경 임대차 계약(계약기간 2년)을 처음 작성하였고, 2023년 계약기간 만료 후 묵시적으로 갱신(만료일은 12월)되었고 사업을 하고 있는데, 

최근 임대인이 상가건물을 매매하였고, 바뀐 소유자 즉 새로운 임대인은 임차인에게 건물을 부수고 새로 지으려고 하니 3개월 후 나가달라는 요구를 하였습니다. 비켜줘야 하나요?

 

A. 상가건물 임대차 적용 대상인경우 위 사안에 대해 임차인은 비켜줄 필요가 없습니다. 

1. 방법의 검토 - 묵시적 갱신에 의한 기간 연장으로 인한 거절 

- 묵시적 갱신에 의한 기간 연장으로 인한 거절

일단 묵시적 갱신이 된 경우이므로 이 경우 '기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한것으로 본다. 이 경우에 임대차 존속기간은 1년으로 본다' 는 규정에 의해 2024. 12. 까지 임대차 기간이 연장되었으므로 새로운 임대인이 3개월 후에 나가달라는 요구에 응하지 않아도 됩니다. '묵시 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통고할수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다'는 규정에 따라 묵시갱신된 경우 만료전 임차인이 언제든 계약해지 통고를 할수 있지 임대인이 계약해지 통고를 할수 있는것이 아님을 유의 해야 합니다. 

- 계약갱신 요구권을 활용하여 거절 

임차인의 계약갱신 요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간 10년을 쵸과하지 않는 범위에서 주장할수 있고, 이 사안의 경우 2021년 최초 임대차가 시작되었으므로 그 후 10년간 계약갱신을 요구할수 있고 임대인은 정당한 사유없이 이를 거절할수 없게 됩니다.  해당 사안의 경우에는 임대차 기간 중이므로 계약갱신 요구권을 활용하기보다 묵시적 갱신에 의한 기간연장이 되었으므로 거절한다는 내용이 더 맞겠습니다. 

2. 임차인의 의사 표명은 내용증명으로 명확하게 

따라서 해당 사안의 경우에는 임차인이 임대인에 대한 의사를 밝혀야 하는데 해당사건은 훗날 분쟁에 대비하고 각자의 의견을 서면으로 표명해 두기 위하여 내용증명을 활용하여 임대인에게 의사를 밝히라고 안내 드렸습니다. 

내용증명은 

묵시적 갱신에 의한 기간연장으로 인해 3개월후 인도 요구에 응하지 못한다는 내용, 

계약갱신 요구권이 있는 임차인이므로 상황 변동이 없다면 계약갱신 요구를 통해 향후에도 사업을 영위하겠다는 내용,

그러나 임차인은 임대인의 사정을 고려하여 얼마의 금액을 제공해준다면 협의하여 임대차 계약을 종료하고, 부동산을 인도할수도 있다는 내용 

으로 작성하여 발송하는것을 권해 드렸습니다. 

 

상가건물 임대차 보호법은 임차인에게 다소 유리한 내용들이 있고 이를 활용한다면 임대인에 부당한 요구에 대응할 수 있습니다. 단 임차인으로써 상가건물 임대차 보호법의 보호를 받으려면 특히나 중요한 요소가 3기에 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있으면 절대로 안됩니다.  상가건물 임대차 보호법은 의무를 다한 임차인은 강력하게 보호해주지만 그게 아니라면 법 적용을 받지 못하게 되어있기 때문입니다. 

대구 변호사 - 백수범 변호사 

법무법인 태양(백수범 변호사실) 이었습니다. 

 

법무법인 태양(백수범 변호사) - 상담예약 및 문의 전화 - 053-216-0007 

 

네이버 톡톡을 통한 간편 메세지 문의 - 

https://talk.naver.com/ct/wc6qoe

네이버 톡톡

 

 

 

-