[부동산 소송 관련] 부동산 매매 계약 해제 사유 - 채무불이행 - 의무 이행을 하지 않거나 불가능 한 경우 해제 주장 -

중도금, 잔금 지급일을 기재하고 부동산 매매 계약을 체결합니다.

저당권등의 권리제한의 등기가 있을 때는 이것을 말소하는 방법등을 논의해서 계약을 체결하게 됩니다.

계약서에는 어떤식으로 계약이 진행되고 언제 잔금을 치고 등기서류를 교부 받는지 적혀 있습니다.

적힌대로 이행하고 소유권을 넘겨 받으면 거래가 완료됩니다만

매수인의 입장에서는 대출이 될줄 알았다가 대출을 못받는다거나,

매도인의 입장에서는 집을 팔고 다른 집으로 가려고 계약 해두었는데 이사가려는 다른집을 못구했다거나 또는

이사갈 다른집의 계약이 해제되어 다시 집을 알아봐야 하거나 하는 사정등 변수가 생길수 있습니다.

이러한 사정은 예상할 수 없는 경우가 많은데 이처럼 어느한쪽이 계약 내용대로 이행을 하지 못하는것을 채무불이행이라고 합니다.

채무불이행은 계약을 해제가 가능한 사유 중 하나가 됩니다. (다만 특별한 경우가 아니라면 채무불이행으로 계약을 해제 하는 경우 일정기간동안 상대방에게 계약내용대로 이행하기 위한 기간을 제공하고 그 후 해제 할 수 있습니다. )

생각보다 많은 분들이 부동산 매매 계약후 대금을 일부지급하시거나, 전부를 지급하시고도 등기를 못넘겨 받으시는 경우가 많았습니다.

예를들어 계약 조건상 토지 구획 정리후 등기를 넘겨 받기로하는 내용이거나, 근저당이 설정되어있는데 잔금때 말소가 안된다거나, 해당 토지가 매매계약 후 가압류등의 등기때문에 등기를 받기가 곤란한 경우가 있겠습니다.

이유야 어떻게 되었든 시간이 가서 해결이 되면 양 당사간의 양해 하에 소유권 이전 등기를 후에 해도 되지만 그 기간이 기약이 없거나, 이행가능성이 거의 없는 경우라면 마냥 기다리기만 해서는 문제가 해결되지 않습니다.

물론 어느한쪽의 이행 불가능한 상황에서 당사자간 어떻게 하기로하고 계약을 없는것으로 하는 합의해제에는 아무런 제약이 없으나

보통 협의로 해결되기가 힘들고 또는 한쪽이 연락을 안받거나 협의가 안되는 경우가 대부분이다 보니

어쩔수 없이 법원을 통해 매매계약의 내용대로 이행하라 또는 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하는 청구를 하여 대금반환등의 절차를 진행해야 합니다.

사실 돈이 모두 건너가고 등기를 못넘겨 받는 사건의 경우는 상대방 소유 부동산이 없다면 소송은 승소하더라도 변제를 받지 못하는 경우도 생기게 됩니다.

계약은 체결되면 이행하거나, 계약을 해제 해야만 상황이 해소됩니다. 계약과 관련하여 여러 가지 문제들이 발생할 수 있고, 해결하기 위한 방법도 여러 가지 이기 때문에 사안에 따라 진행을 해야 할지 여부를 판단해야 하고, 진행하더라도 어떤식으로 진행이 되어야 할지 검토가 필요한 부분입니다.

계약내용대로 이행이 안될경우 채무불이행을 원인으로 계약해제를 주장할수 있다 정도를 참고하시기 바랍니다. 

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백수범 변호사(법무법인 태양) 

 

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