상가건물 임차인이 신규임차인을 주선하고 권리금을 받아나가려는데 임대인측에서 정확히 대답을 안해주는등 거절하려는 뤼앙스가 느껴질 경우 내용증명을 보내두는 것이 좋습니다. 저희는 권리금회수 관련한 업무를 의뢰 받을 경우 생길수 있는 여러 가지 분쟁을 미리 대비해 드릴 것을 권해 드립니다.
권리금 계약서의 내용에 대해서
1. 권리금 계약서 내용 정리 - 혹시나 임대인이 계약을 거절할 경우 받은 계약금만 반환하고 해제할 수 있는 약정해제 내용을 포함하여 계약서를 작성하도록 안내 드립니다. 임대인이 권리금계약에 따른 신규 임차인과의 계약을 거절할 경우를 대비하여 임차인이 신규 임차인에게 져야할 손해배상등의 책임을 면하고, 신규임차인이 임차인을 상대로 제기할 수 있는 소송을 방지하기 위함입니다.
그 다음 임대인에 대한 내용증명 발송에 대하여
2. 내용증명 작성 및 발송 - 권리금 회수 협조를 해달라는 내용으로 내용증명을 작성하고 의뢰인분에게 내용을 확인 받은 후 백수범 변호사의 직인을 날인하여 발송합니다. 내용증명은 직접 작성해도 되며, 통상 좀더 비용이 저렴한 법무사 사무소를 통해서 작성해도 무방합니다만 변호사의 직인이 날인된 내용증명을 작성하고 발송도 변호사 사무소에서 한다면 임대인이 권리금 계약에 따른 신규 임차인과의 임대차 계약을 거절 할 경우 곧바로 소송제기의 가능성이 있을수 있겠다는 간접 압박의 목적이 있습니다. 임대인 입장에서도 변호사 직인이 날인된 내용증명을 받을 경우 통상 본인이 임차인의 요구대로 신규임차인과의 계약을 체결해야 하는지 여부를 직접 또는 법률전문가를 통해서 확인하는 절차를 거치게 되어 무조건 거절 이라는 선택을 하는 위험성이 낮아질수 있습니다. 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절하는 대표적인 사유 – 과도한 보증금과 임대료 증액 요구 많은 임대인들이 현재 보증금과 임대료에 비해 현저히 많은 금액을 요구하여 권리금 계약을 거절하는 경우가 많았습니다. 물론 이러한 사유도 권리금 규정에 의한 임대인이 손해배상을 할수 있는 사유이긴 합니다만 아주 유의해야 할 점은 임대인이 요구한 금액이 지금 현재 임대료와 비교하는 것이 아니라 주변상가의 임대료시세와 비교하여 과도한가를 파단해야 한다는 점입니다. 예를들어 임대인이 계약기간중에 임차인의 사정을 고려하여 주변시세보다 현저히 낮은 보증금과 차임을 받고도 인상요구를 하지 않았을 경우 임대인이 신규 임차인에게 시세와 맞는 임대료를 요구하더라도 그 조건이 부당하게 계약을 거절하는 사유가 아닐 수 있는 것입니다. 예를들어 임차인이 월세 70을 내고 있었는데 권리금 계약 할 당시에 인근시세 대비 당해 물건의 월세의 적정가가 120만원이 맞다면 임대인이 신규임차인에게 120만원을 제시하고 신규임차인이 이 조건을 받아 들이지 않아서 권리금계약이 해제 된었다면 임대인에게 권리금 계약 거절로 인한 손해배상 청구가 어려울 수도 있게 되는 것입니다. 때문에 저희사무소를 찾아주시는 의뢰인 분들에게는 반드시 주변 시세를 잘 확인 해 보시라고 안내드리고(주변 공인중개사 사무소를 통해 확인하거나 좀더 정확히 하고 싶다면 감정평가사무소에 비용을 내고 의뢰하는 방법이 있을수 있습니다.) 내용증명 의뢰 업무를 수행합니다.(시세를 확인해보라고 안내드리는 것이지 시세를 확인하고 내용증명을 발송한다는 의미는 아닙니다.)
권리금 관련하여 임차인이 임대인에게 보낼 내용증명은
내용증명의 내용 : 임대인에게 권리금 회수기회 보호규정에 의한 신규임차인과의 신규계약 체결을 요청하며 인근 시세대비 높은 금액을 요구하여 거절하는 방법으로는 손해배상 책임을 질 수 있다는 점을 명시하고 언제까지 계약 체결을 하거나 답을 달라는 내용 위와 같은 내용으로 작성되는데 그 이유는 훗날 소송을 임대인에게 권리금 상당액의 손해배상 청구 소송을 제기해야할 때 하나의 증거로 사용될 수 있기 때문입니다.
1. 금전 채권을 청구하는 채권자가 채무자를 상대로 채무자 소유 부동산에 대해 부동산 가압류를 관할 법원(본안소송 관할 법원) 에 제출하고
2. 법원은 채권자의 소명자료를 확인하고 이유가 있다고 판단하면 가압류 결정전 채무자를 위한 담보제공명령을 내립니다. (채권자의 주장 사실만으로 채무자 소유 부동산에 대한 가압류를 하는 것이므로 채무자의 손해를 담보하기 위해 담보제공명령을 내립니다.)
3. 채권자가 채무자를 위한 담보를 제공하면 법원에서는 가압류 결정을 하고, 관할 등기소에 가압류 등기를 촉탁합니다.
4. 관할 등기소에서 가압류 등기를 완료하고 재판부로 등기완료를 통지를 합니다.
보통 실무적으로 법원의 가압류 결정문을 송달 받고 나면 이후 가압류 등기는 며칠내로 완료 될것을 알기에 가압류 등기가 된 사실을 확인 하는 경우가 드뭅니다.
그런데 저희사무소에서는 지금까지 여러 부동산 가압류를 진행하던 중 딱 한건의 가압류 사건에서 5월 27일 가압류 결정을 받았고, 같은날 등기소로 가압류 등기 촉탁이 되었으나 4일이 지났으나 가압류 등기가 안된 사건이 있었습니다. (저희사무소에서는 가압류 신청후 등기 완료까지 꼼꼼히 체크하고 있고 해당 사건도 현황을 알고 있었는데 등기관이 사정이 있어서 시간이 지연되는것으로 생각하고 며칠을 기다린 것이었습니다.)
저희사무실에서는 가압류 등기가 된 등기부를 발급받는 방법으로 확인하지 않고, 가압류 사건의 나의 사건검색상 관할 등기소의 등기완료 통지서가 제출된 것으로 확인합니다.
단순히 등기완료 통지서만 안보낸건가 싶어서 등기부도 발급 받아봤으나 아직 가압류 등기가 되지 않았고, 해당 부동산의 정보로 등기신청내역을 확인해봤더니 계속 조사대기 상대로 머물러 있습니다.
참고로 등기사건은 접수완료 -> 조사대기 -> 기입중 -> 등기완료의 절차를 거칩니다.
등기사건자체가 접수 순서대로 처리되기도 하고 등기관의 사정에 따라 며칠이 걸리는 경우도 있기는 합니다만 그래도 가압류 사건은 통상 1~2일이면 등기 완료가 되는데 해당사건은 가압류 건임에도 불구하고 조사대기 상태로 시간이 지연되는것이 이상하다고 생각되었기에 재판부와 통화를 하였는데 사유를 알수 없었고, 등기관에게 연락을 하였더니 상당히 당황하면서 처리를 누락한 사실이 확인 되었습니다.
해당사건은 등기관과의 전화 통화 후 약 10분 후 등기 완료가 된것을 확인 하여 마무리 하긴 하였습니다만 상당히 드문 경우에 해당합니다.
등기관도 사람인 만큼 사람이 하는 일은 실수가 있을수 있고 누락이 있을수 있으니 가압류 사건의 경우에도 등기 완료까지 안전하게 확인하는것이 중요하다고 느꼈던 사건이었습니다.
대구 수성구 동대구로 356, 3F 법무법인 태양(백수범 변호사실)
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법무법인 태양(백수범 변호사실)
대구 수성구 동대구로 356, 3F
1. 법무법인 태양 - 백수범 변호사실 - 직통 전화(변호사 상담예약, 사건화 검토 및 문의) - 053-216-0007
소송절차에서 원 피고는 자신들의 각 주장을 하고, 그 주장을 뒷받침 하기 위해 여러 증거를 제출하며, 증거를 입수하기 위해 법원을 통해 사실조회나 증인신청등의 과정등을 거칩니다.
주장사실을 뒷받침 하기위해 제출되는 서류중 흔한 편인 사실확인서 라는것이 있습니다.
보통 내가 주장하는 내용의 사실관계에 대해 소송당사자가 아닌 제3자가 작성하는 사실확인서는 소송당사자가 직접 입수하여 법원에 제출하게 됩니다.
물론 제3자에대해 사실확인서를 받기 어렵거나 사실확인서의 교부만으로 부족할 경우 증인신청등 법원 절차를 진행하기도 합니다.
통상 사실 확인서는
사실관계를 자유롭게 기술한 사실확인서( 자필로 작성할 수도 있으나 타이핑하고 프린터한것을 사용할수도 있음)와 그 작성자의 서명 또는 날인, 그리고 사실확인서가 허위로 작성된 것이 아님을 보완하는 방법으로 작성자의 신분증 사본이나 인감증명서를 첨부하여 제출됩니다.
그런데 사실확인서는 말 그대로 사실을 기술해야 하는 서류임에도 불구하고 없었던 사실을 작성하여 제출되어지는 경우들이 있습니다. 사실확인서 작성자와 그것을 요구한 사람간의 상황에 따라 거절할 수 없는 경우도 있어서 그런것 같습니다.
허위로 작성된 사실확인서 내용이 빌미가 되어 증인으로 법정에 출석하여 증언하게 될수도 있고, 증인으로 출석하여서도 허위의 내용을 증언할 경우 위증죄로 처벌받을 위험도 생기기 때문에 사실확인서는 무조건 사실만을 기재하는것이 좋습니다.
사실이 아닌것을 알고 요구하는것이 나쁘긴 합니다만 허위의 내용이 포함된 사실확인서를 작성하여 교부할 경우 본인도 다른 분쟁에 휘말릴수 있으니 사실확인서는 '무조건 사실만을 기재해야 한다, 사실을 기재할수 없으면 작성하지 않는것이 맞다 허위의 내용의 사실확인서 작성을 요구하는 사람은 주의해야 하며, 요청을 거절할수 없어 정말 부득이 하게 서류를 작성해야 한다면 문구라도 발뺌할수 있게 작성하는것이 좋다' 는것을 반드시 기억해두는 것이 좋겠습니다.
저희사무소는 대부분의 사건을 민사 판결 확정 후 판결상의 이행의 완료까지의 강제집행 업무를 위임받아 진행하는 경우가 대부분입니다.
의뢰인분들의 입장에서도 소송과 강제집행을 한번에 처리할 수 있게 강제집행절차 까지 모두 위임하시는편할 것입니다.
그리고 강제집행 절차 중 하나인
부동산 강제경매를 신청하는 경우가 많은데
돈을 받을것이 있는 원고(채권자) 가 승소 후 피고 소유 부동산을
판결문을 집행권원으로 하여 경매신청하는 절차로
1. 경매신청
2. 경매절차 진행 후 매각
3. 배당 받아 변제에 충당
하는 순서로 진행됩니다.
기간이 많이 걸립니다.
경매 신청 후 감정평가도 하고 현황조사도 하고 각종 통지들도 하고 절차가 많기도한데
사건도 많고 경매계마다 사정도 달라서 첫 매각 기일이 잡힐 때 까지 생각보다 많은 시간이 소요됩니다.
감정평가하는 쪽에서도 경매감정은 통상 빨리 진행 하지 않는 경우가 많기때문에 시간이 지연되는 원인이 되기도 합니다.
보통 경매 신청을 할때
등록면허세를 납부하게 됩니다.
등록면허세란 재산권과 기타 권리 취득 변경 소멸에 관한 사항을 공부에 등기하거나 등록한 경우 등록에 대한 세금과 각종 법령에 규정된 면허, 허가, 인가, 등록 등등등 의 해제 또는 신고의 수리등 행정청의 행위 면허에 대한 면허세를 통합하여 2011년 부터 시행되고 있는 조세입니다.
부동산에 어떠한 등기를 할 때 매매 할 땐 취득세지만 소유권이 아닌 기타 권리관계등에 대한 다른 등기는 대부분 등록 면허세를 납부하게 됩니다.
경매도 마찬가지입니다.
등록면허세는 신고하고 납부하는 세금입니다.
그러면 부동산 강제경매를 신청할때 등록면허세를 신고할때 과세표준 즉 신고하는 금액은 무엇이며 얼마를 신고해야 할까요
예를들어
판결문상 주문에
피고는 원고에게 500만원 및 이에대해 2020. 1. 1. 부터 다 갚는날 까지 연 12%의 비율에 의한 돈을 지급하라는 내용이 있다고 하면
많은 사람들이 경매신청때 500만원으로 등록면허세를 납부하는 경우가 많습니다.
물론 경매 신청서에는
원금 500만원에
지연손해금 2020. 1. 1. 부터 다 갚는 날 까지 연 12%
라고 기재하여 원금과 지연손해금부분을 적습니다.
등록면허세는 실무적으로 판결원금만 기재하여 신고하고 납부되는 경우가 많습니다.
이렇게 신고된 부분에 대해서 관할 청에도 신고금액에 대해서 잘못되었다고 하는 경우를 못봤습니다.
이부분은 어디서도 명확한 답을 찾을 수 없었습니다. (취등록세 담당 공무원은 자기네들은 상관없다고함)
그렇다면 결국 등기소에서 판단해야 할텐데 등기관도 명확히 대답해줄수 없는지 그냥 제출해보라고 합니다.
취등록세 담당자가 상관없다고 하고 등록면허세는 지방세 이므로 등기소와 직접 관련이 없으니
2번의 방법으로 진행해도 될 것 같습니다.(지연손해금 부분에 대해서만 추가로 신고하고 납부하고 경매개시결정등기가 완료되었음) (추가근저당 설정 같은 경우 추가된 부분에 대해서만 등록면허세를 납부하는 것처럼, 다른 등기에서 등록면허세 납부 금액이 부족하다고 하면 추가부분에 대해서만 더 납부하고 진행되는 것처럼 말입니다.)
1번의 방법은 납부한 등록세 환급 받으려면 시간도 걸리고 필요서류들도 있어서 귀찮아 집니다.
저는 경매신청서 같은건 제출하고 거기에 다시 신경 안쓰는걸 좋아합니다. 신청서 제출 후 절차는 법원에서 진행하는것이기도 하고요 훗날 경락후 배당때만 신경 쓰는게 훨 즐겁지요 ..
계속 그래왔듯이 원금만 등록면허세를 신고하고 납부해도 경매절차는 잘 진행될 것입니다.
그러나 이렇게 누락된 등록세는 관할청에서 추징해올수도 있고 그렇게 된다면 가산세 가산금등 손해볼일이 생길수도 있으니 원칙을 알고 주의하는게 좋겠습니다.
대여금사건,보증금 반환 사건등 누가봐도 해야할것과 할수 있는 소송,고소들이 비교적 특정하기 쉬운 사건들이 있고 이러한 사건은 사건화 검토가 소송의 승소 가능성 여부,경제적 실익이 있는지 여부만을 판단하는 경우가 있는데 사안에 따라 사건화 검토가 중요한 사건들도 있습니다.
사건에 따라 사안이 아주복잡하고 청구 규모가 큰 사건들이 있습니다.
이걸 단순화해서 사건을 진행한다고 맘먹으면 지극히 단순한 소송으로도 만들수 있기도 한데
이러한 사건은 정확하게 현 시점에서 어떻게 할 수 있는 것을 진단(법률검토를 의미합니다.)받고,선택하여 진행하는 것이 아주 중요합니다.
왜냐하면 상대방을 특정을 잘못해서 훗날 추가로 다른 소송을 제기할 필요성이 생기거나,청구할수 있는 이유 검토가 제대로 되지 않아 패소한다거나 하는 원치 않는 결과가 따라올 수 있고 청구 규모가 큰 만큼 그 결과는 치명적일수 있기 때문입니다.
큰 사건일수록 신중하게 첫발을 내딛여야하며 이러한 사건들은 대부분 몇년동안 지속될 소송이므로 조급하게 마음을 가져서는 안됩니다.
사건화 검토 이후 상대방을 특정하고,사건의 진행방향을 결정한 후 진행한 사례
위 화해권고결정은 오랜시간이 걸렸지만 결국 의뢰인분들의 소기의 목적을 달성한 사건입니다.
해당사건은 기획부동산과 비슷한 형태를 띈 사건이었으나 정확히 기획부동산이라고 정의할수도 없었는데 피해자가 여러분이라 피해금액도 컸고,내용이 아주 복잡했던 사안입니다.
사건화 검토와 계약조건 제시
위 사건의 의뢰인분 중 한분은 저랑 통화로 현재 상황을 설명해 주셨습니다.
보통은 내용을 전달 받으면 이게 사건화가될지 안될지등을 예상할수 있으나 해당사건은 너무 복잡했기때문에
소송가능성이 있는지,있다면 어떤점들을 청구해야하고 고소해야 하는지,하나의 소송절차나 고소절차로 끝날수나 있을지 등을 아무것도 속단 할 수 없는 상황이었습니다.
상황상 어떤 피해를 입었고 손해배상을 청구할 수 있을것 같은데 확실히 할 수 있고,어떤식으로 할 수 있는지를 안내드리기 한계가 있었던 사안이었습니다.
이런 사건의 경우는 우선 관련자료를 보내달라고 요청드립니다.
저희가 받은 자료의 양은 어마어마한 양이었습니다.그간 자료를 많이 잘 모으신것도 있었고 기간도 길었기 때문에 자료가 쌓일 수 밖에 없었던 사유도 있었습니다.
해당건은 단기간에 사건화를 검토할 수 없었기 때문에 백수범 변호사는 사건화 검토의뢰를 받아 사건화 가능성 검토에 착수하게 되었습니다.
각 서류와 사실관계를 확인할수 있는 자료를 교부받아 당시 법률사무소 조은의 대표변호사인 백수범 변호사와 소속 변호사들은 그 기록을 각자 검토를 한 다음 의견을 교환하기로 했습니다.
사건이 복잡한 만큼 각자 검토하고 취합하는게 크로스 체크도 되고 방법이 정리될것이라고 판단했기 때문었습니다.
그 이후 몇차례 회의를 진행하며 어떻게 사건을 구성할지,소송은 누구를 상대로 할지,어떤 종류의 소송을 몇개로 해야할지 같은 것에 대한 의견을 나누며 조율해 나갔습니다.
시간이 흘러 어느정도 정리가 되자 백수범 변호사는 의뢰인분들과 만나 검토결과를 모두 전달 드렸습니다.
이런 복잡한 사건은 할일도 많고 몇 년 간 진행되는 것이 당연하기 예상되었기에 이러한 점을 설명하고,계약조건을 안내 드렸습니다.
2. 소송, 고소의 진행 및 합의 성공, 이행
이후 의뢰인분들이 저희사무소를 통해 소송을 진행하기로 결정하셨고
저희사무소에서는 이후에도 치열한 회의를 해가며 하나하나 사건을 풀어 나갔습니다.
다행히 민사사건은 하나의 사건으로 진행되고 있고
형사사건진행이 꽤나 힘들었으나 피해자의 변호사로써 지속적으로 수사기관에 의견을 전달하여 결국 민사소송의 피고이자 핵심주범 들은 기소되게 됩니다.
사건이 복잡해서 형사사건절차도 꽤 오래 시간이 오래 걸리게 되었는데
피고인중1인은 공판시작 때부터 공소장의 혐의를 모두 인정하였고,이후 피해자들과의 합의를 위해 많은 노력을 했습니다만 합의금이 만만한 금액이 아니라 이후에 몇달의 시간이 흘렀습니다.
그리고 마침내 곧 형사사건의1심 선고를 앞두고 피고인과 피해자는 합의에 이르게 되었는데,
합의금액은 공소장에 인정된 피해금액을 기준으로 하여 민사적으로 청구한 내용의 목적을 고려한 합의안으로 합의가 성립었습니다.
합의내용은 돈을 지급받고,부동산의 지분을 대물변제로 넘겨받는 것 이었습니다.
(간혹 합의서만 작성하고 이행받기전에 피해자들이 합의서와 처벌불원서를 형사재판부에 제출할 경우 되돌릴 수 없을수 있으니 주의해야합니다.)
형사사건의 경우는 모두 이행받고나서 합의서와 처벌불원서를 제출하면되었고,
민사사건의 경우 민사청구도 목적을 달성하였으므로 소취하 할 수도 있는 상황이었습니다만
백수범 변호사는 이번사건에서 의뢰인분들에게 소취하를 권해드리지 않고,이후 이행의 문제가 남는 부분을 고려하여 화해권고결정으로 마무리할 것을 권해 드리게 됩니다.
이행을 해야 하는 합의내용이 있을경우 민사소송을 소취하 해버리게 되면 훗날 상대방이 이행을 하지 않으면 다시 이행을 하라는 민사소송을 다시 제기해야 할 수도 있기 때문입니다.
이후 화해권고결정을 받은 쌍방은 화해권고결정 이의신청권 포기서를 제출하여 화해권고결정이 확정되었습니다. (이의신청권 포기서를 제출하면 화해권고결정의 이의신청기간 없이 바로 확정 시킬 수 있습니다. -화해권고결정을 확정해두면–합의내용대로 상대방이 이행하지 않더라도 별도 집행문을 발급받아 집행해 버릴 수 있기 때문에 의뢰인들 입장에서는 집행권원을 확보한다는 측면에서 의미있는 종결이 됩니다.)
상대방의 이행을 적극 요청하여 소유권 이전등기 완료
백수범 변호사는 피고(피고인)에게 합의이행에 필요한 서류와 절차들을 안내드려 원활히 이행할수 있도록 안내하였고,
등기에 필요한 서류들은 요청하여 입수한 다음 등기신청을 하여 등기도 완료하였습니다.
위 화해권고결정은 해당소송에서 피고(피고인)중1인과의 종결된 결과이지만 이 사건은 이후 나머지 피고(피고인)와도 협의를 통해 합의에 이르러 기간은 오래 걸렸지만 의뢰인들의 목적은 성공적으로 달성하게 됩니다.
해당사건이 특히 기억에 남는 것은 상대방과의 합의가 안될 경우 의뢰인분들이 최우선 목표로 삼았던 등기 이전이 불가능한 사건이었는데(판결로도 등기를 받아오기 불가능한 상황이었습니다)이 사건은 시작전부터 의뢰인분들이 상대방과 협의가 안될 경우 등기는 못받을 수도 있다는 사실을 알고 진행하게 되었던 터라 등기 이전이라는 목적이 달성된 것을 상당히 기뻐하던 모습이 기억에 남기 때문입니다.
끝나고 나서 의뢰인 분들과 함께 웃으며 마무리 할 수 있는 사건이 많았으면 합니다.
법무법인 태양에 백수범 변호사실 이었습니다.
대구 수성구 동대구로 356, 3F 법무법인 태양(백수범 변호사실)
부동산 관련 모든 분쟁
대구에는 백수범 변호사가 있습니다.
법무법인 태양(백수범 변호사실)
대구 수성구 동대구로 356, 3F
1. 법무법인 태양 - 백수범 변호사실 - 직통 전화(변호사 상담예약, 사건화 검토 및 문의) - 053-216-0007
