[부동산 중개사고 관련] 공인중개사 책임 - 부동산 매매, 임대차, 전세 등 계약체결시 근저당권이 설정되어있는경우, 이를 설명하고, 서면을 작성해야하며, 적극적으로 조언해야 함.

 

부동산에는 근저당권이 설정되어있는경우가 많이 있습니다. 

보통은 이 상태에서 전세, 임대차 계약을 체결하거나, 매매를 체결하게 됩니다.

 임대차의 경우에는 보증금에 따라 선순위 근저당권을 그대로 둔 상태에서 임대차계약을 체결하고 이행하는 경우가 많지만 

전세나 매매의 경우에는 그 매매대금 이나 전세금을 지급하면서 대부분 선순위 근저당권을 말소하게 됩니다. 

 

실무적으로 근저당권 이 있는 경우 일처리 흐름

매매를 기준으로 좀더 실무적으로 말씀 드리자면 

매매대금 잔금을 지급하는날 매도인과 매수인은 만나고 매수인에서는 돈을, 매도인 측에서는 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부합니다. 

매매대금 잔금 지급전 설정된 근저당권을 말소하면 제일 좋겠지만 미리 말소할 돈이 없는 경우가 많고 매매대금의 잔금을 지급받으면서 그 돈으로 말소를 진행합니다. 

따라서 

매수인은 매매대금의 잔금의 전부 또는 일부를 근저당권을 말소하기 위해 은행이 지정하는 계좌로 송금하게 되며 

매도인의 소유권 이전등기에 필요한 서류와 근저당권 말소에 필요한 서류 (해지증서, 등기위임장, 대리변제확인서, 인감증

명서)를 작성, 교부를 받습니다.(순서상으로는 서류를 먼저 확인한 후 송금하게 됩니다.) 

 

이후 은행에 방문하여 매도인에게 받은 서류들을 제출하고 은행에 등기필정보를 교부받고 등기위임장과 해지증서에 날인을 받고 등기소로 가서 근저당권 말소 신청서와, 소유권이전등기 신청서를 제출하면

근저당권이 말소되고 소유권이 이전되게 됩니다. 

 

사고가 발생하는것은 잔금을 먼저 치를 경우가 대부분.. 

쉽고 단순해 보이지만 곳곳에 위험이 도사리고 있다 생각합니다. 큰돈이 넘어간 이후 근저당권말소 신청서가 제출되는 구조이기 때문인데 대부분은 이런것을 인지하지 못하고 이러한 신청을 법무사나 변호사 사무소를 통해 진행되므로 비교적 안전하게 처리되고 있는 이유도 있다고 생각합니다. 

위의 일반적인 절차 처럼 그래도 잔금과 같은날 근저당권이 말소 되는 경우는 문제 발생 소지가 적으나 잔금을 받고 추후에 근저당권을 말소한다는 등의 시점상 잔금이 먼저일 경우가 있는데 이럴 때에는 근저당권 말소절차가 이행되지 않는 사고가 발생되곤 합니다. 

 

결국은 부동산 중개사고가 될 수 있는 선순위 근저당권들 - 공인중개사에 책임을 물을수 있는가

결국 이러한 거래에서 부수되어 생기는 사고들은 후에 이 계약을 체결시킨 공인중개사에게 책임을 물을수 있는지 여부가 피해회복 가능성에 큰 차이로 작용합니다. 

공인중개사는 이러한 물건에 권리관계에 대해 분석을 하고, 계약 체결시 이부분을 확인 설명해야 할 의무가 있습니다. 

이것은 교부받은 계약서 뒤에 보면 확인설명서 라는 형태의 서류로 남게 되는데 대부분 서류는 교부받지만 성실하게 설명해주는 중개사를 만나본 기억은 잘 없을것입니다. 당연히 해야 하지만 생략하는것이고 이런것을 생략해도 문제를 삼는 의뢰인이 잘 없기도 하거니와 설명을 안들었더라도 내용을 확인했다는 내용으로 계약서에 서명할때 확인설명서에도 당사자들이 서명 날인을 하므로 얼렁 뚱땅 넘어가는 절차가 되어 버린게 참으로 안타깝습니다. 

어째든 선순위 근저당권이라는것은 추후 재산권에 문제가 생길수 있는 중요한 부분이며 이러한 부분은 신경쓰고 설명을 하고 이부분이 어떻게 처리되고 이행되는지 성실하게 중개행위를 해야 하는 의무가 중개사에게 있음에도 불구하고 이런 부분을 설명조차 하지 않거나 설명을 하더라도 별거 아니라는 식으로 설명해버리는 경우가 있고, 중개사로서의 책임과 의무를 다하지 않는점이 있다면 선순위 근저당에 의한 손해배상책임이 발생했을때 중개사에게 책임을 물을수 있게 됩니다. 

즉 모든 경우에 중개사에게 책임을 물을수는 없지만 일부 중개 과실이 인정되는(설명을 하지 않았다거나 설명이 미흡하다거나 중개사의 실수등) 경우에는 책임을 물을수 있다는 말이 됩니다. 

참고 판례 - 일반적인 경우는 아니지만 임차목적물에 근저당권이 설정되어있는 물건에 대한 중개사의 책임을 인정한 내용입니다. (울산지법 2006가단52531 판결)

https://www.law.go.kr/LSW//precInfoP.do?precSeq=70961

손해배상(기) | 국가법령정보센터 | 판례

 

마치며

부동산관련 거래에 있어 어떠한 피해를 입을 경우 일반적으로 금액 단위가 커서 그 피해는 상당히 클수 밖에 없습니다. 

신중해야 하나 많은 경험을 할수 없기 때문인지 의외로 많은 분들이 상당히 경솔하게 결정을 하고 일이 진행되는 경우가 많고 모든 공인중개사도 꼼꼼하고 세세하면 좋겠지만 그렇지 않은 분들도 상당히 많기 때문에 같은 사고들이 계속 발생하는것 같습니다. 

부동산 거래관련 사고가 발생한다면 

중개사에게 책임을 물을수 있는지 없는지 여부를 판단하는것을 포함하여 지금 현재 내가 할수 있는 것은 무엇인지 파악한 후 (중개사에게 책임을 묻는것도 곧바로 가능하기 보다 일단 거래 상대방에게 책임을 묻고, 그 손해에 대한 특정이 있은 후 중개사에게 책임을 물을수 있는 경우도 있기 때문입니다) 일을 진행해야 합니다. 

부동산 관련 사고는 일반적인 사인간의 협의로는 해결되기 어렵고 법적 절차를 통해 진행되는 경우가 많은데 이는 필연적으로 많은 시간을 필요로 하게 되고 민사 뿐만 아니라 형사적인 책임도 검토를 해야 하며, 민사 형사 같이 진행할수 있는 경우 피해회복을 위해 전략적으로 함께 진행하는것이 유리할 수 있기 때문에 법률전문가와 상담을 해보시는것을 권해 드립니다. 

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법무법인 태양에 백수범 변호사실이었습니다. 

 

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