부동산 계약 해제시 계약금에 관한 분쟁 (배액상환 ?)

부동산 계약에 있어 계약을 하고 어떠한 사유로 일방이 계약을 해제하는 것과 관련하여 분쟁이 빈번히 발생하고 있습니다. 

 

예를들어

* 계약금을 3,000만 원 으로 하였으나 상대방이 1,000만원을 지급 후 상대방의 사정으로 계약해제를 요청하는 경우 나머지 2,000만원을 청구할수 있는지?

(반대로 매수인 입장에서 계약금 1,000을 줬는데 계약을 해제를 하려면 나머지 2,000을 줘야 하는지 여부 )

와 계약하고 몇시간안에는 해제의사를 밝히면 건네준 계약금을 당연히 돌려받고 그냥 해제가 되는 줄 아는 경우 

 

와 같은 부분들에 대한 내용의 분쟁이 많이 있습니다. 

 

 

I. 해약금에 의한 계약 해제 관련 

 

1) 가계약? 해제?

 

우선 부동산 중개 업계의 실무에서 말하는 가계약 이라는 것은 법률에 규정된 용어가 아닙니다. 

계약의 성립은 쌍방의 의사의 합치에 의해 당연히 성립하는 것으로 계약서를 안썼다고 해서 당연히 계약성립을 안했다고 단정하기는 어렵습니다. 

 

통상 중개사를 통해 부동산을 거래할 때  

어느집을 매매가 얼마에 하기로 하고, 중도금 잔금을 어떻게 하기로 한다는 내용(ex 계약금은 3천으로 한다 하고 가계약금조로 1천만원을 지급하거나 하는 경우)으로 쌍방에 문자를 전송하고 쌍방이 문자내용을 확인후 매수인이 매도인에게 가계약금이라고 칭하는 돈을 입금 하게 되는데 문자내용과 상황에 따라 다르긴 하지만 계약이 성립했다고 해석될 가능성이 크기 때문에 이러한 문자를 확인하고 일이 진행되었다면 계약이 체결되었다는것을 전제하는것이 좋습니다. 

 

(* 문자 내용 말미에 계약을 해제 하려면 매수인은 지급한 금액을 포히하고, 매도인은 지급받은 금액의 배액을 반환하고 계약을 해제 할 수 있다는 해약금에 의한 계약해제의 내용도 기재 된 경우가 많습니다.)

 

 불확실한 문자내용(계약 체결 여부도 불확실한)과 문자내용 상 해약금에 의한 계약 해제 내용도 지급된 금액을 기준으로 하는지, 계약금전체를 기준으로하는지도 제대로 명시하지 않아 분쟁의 여지를 남기다보니 계약해제로 어떤것을 주고 어떤것을 받을 수 있다고 정의하기가 매우 어렵운 경우가 많습니다. 

 

일단 이 단계에서 부쟁은 계약의 성립 여부 판단을 위해 문자내용이 중요합니다. 계약이 성립되어야 해약금에 의한 계약해제 도 주장할수 있기 때문에 계약 성립이 되었다고 볼수 없을 정도의 내용이라면 해약금에 의한 계약해제 부분이 적용될 여지가 없기 때문입니다. 

 

 

다만 계약이 성립했다고 해석할수 있더라도 기재된 계약금을 기준으로 포기 및 배액 상환을 요청할지, 지급된 금액을 기준으로 포기하고 배액상환을 할지에 대한 부분도 명확하지 않은데 통상 지급한 금액을 기준으로 포기하고, 배액상환을 하고 마무리 하는것이 합리적일것으로 생각하고 실제로 법원을통한 사건을 진행할 경우에도 지급된 금액을 기준으로 조정하거나 결과가 나오는 경우가 많습니다. 

 

 

 

(참고 1. 매수인의 경우에는 그 내용이 명확하다 하더라도 1천만원 내외에서 지급되는 소위 가계약금이라는것의 배액 반환을 소송하기에는 승소가능성을 단정할수 없고, 경제적 실익이 없는 적은 금액이다 보니 소송을 제기하지 못하고 속만 상하고 지급한 그대로 돌려받고 울며겨자먹기로 끝내는 경우도 많습니다.)

 

 

(참고 2. 사건들 마다 다르기는 하지만 관련사건들을 진행해보면 판결로 가는경우는 잘 없고 조정절차로 끝나거나 법정외 합의로 종결되는 경우가 많습니다. 지급된 금액을 기준으로 한다고 말씀드려습니다만 사건에 따라 판례와 같이 계약금으로 지정된 금액을 기준으로 할수 있는 사건도 있을수 있습니다.) 

 

 

 

 

2) 본게약? 해제?

계약서를 작성했다면 해제는 중도금 지급전이라면 특별한 사정이 없는 한 해약금에 의한 계약해제규정에 따르면 됩니다. 계약서를 작성하면서 계약서상 기재된 계약금도 전액 지급을 하기 때문입니다. 

가계약이라고 칭하는 단계에서 있을 해석의 혼란과 금액에 대한 다툼이 발생할 여지가 많이 줄어듭니다. 게다가 계약금이 소송을 진행할수 있는(경제적 실익이 있는) 충분한 금액에 달하는 경우가 많기 때문에 이행을 위한 소송을 선택하기도 용이합니다.

 

 

즉 계약에 있어서 분쟁의 발생과 소송조차 진행하기 애매한 곳은 소위 가계약이라는 단계에 몰려 있습니다.

 

단지 계약을 쉽게 체결시키기 위한 목적으로 교묘하게 계약이라는 무거운 구속력을 가계약이라는 말로 가려 많은 혼란을 주고 있는 느낌입니다. 바로 계약서를 작성하지 않지만 매도인과 매수인간의 의견이 합치되고 돈을 송금하는 행위 자체가 계약으로 생각될 수 있게 명확히 규정하여 실무에 적용하는것이 좋겠고, 정말 단순히 찜해 두기 위한 용도의 예약금 정도의 개념이라면 이부분을 명확히 하여 쌍방에 억울함과 분쟁이 없도록 하는것이 필요하다고 생각합니다. 

 

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대구 변호사 백수범 (since2003 대구 법무법인 태양)

문의 전화 - 053-216-0007