의뢰 내용 부동산 등기부에 2003년 경료된 부동산 가압류 등기가 있고, 부동산을 매매하려고 하니 가압류를 말소해야 하는데 처리를 해주세요
처리방법
1. 부동산 가압류 이후 소송을 제기하라고 신청하는 제소명령 으로 처리
부동산 가압류를 채권자측의 주장과 소명자료로 법원이 결정을 합니다. 채무자는 항변의 기회도 없고 가압류이의로 다툴수는 있지만 실체적인 권리관계에 대해서 다툴수는 없기 때문에 가압류 이의로 가압류결정이 취소되는것은 어렵습니다. 가압류등기가 경료된 상태에서 채권자가 고의로 본안소송을 진행하지 않는다면 채무자는 채권자가 가압류를 하고 본안소송을 제기하지 않고 있으니 일정기간내 소를 제기하거나 소를 제기하였다면 그 내용을 알수 있는 서류를 제출해달라, 일정 기간안에 채권자가 소를 제기하지 않으면 본 가압류결정을 취소해달라는 취지의 제소명령신청을 할수 있습니다. 제소명령에 대해 채권자는 소를 제기했으면 사건번호와 관련 서류를 제출하고, 소를 제기하지 않았으면 법원이 정한 기한내에 소를 제기하고 제소증명서류를 법원에 제출해야 합니다.
2. 가압류후 채무자도 제소명령을 신청하지 않고 채권자도 본안 소송을 3년안(가압류 시점에 따라 본안 제기 기간이 다를수 있습니다.)에 제기하지 않은 채로 오랜시간이 흘러버린 경우는 가압류 취소 신청으로 처리
가압류 등기후 3년이 지나도록 본안소송을 제기하지 않았으면 민사집행법상 사정변경에 따른 가압류 취소 요건에 해당하여 가압류 취소 신청을 할수 있게 됩니다.
취소신청의 절차는 가압류 취소 결정 -> 이후 집행해제 신청으로 진행합니다.
우선 사정변경에 의한 가압류 취소 신청 (소제기 하지 않고 3년이 지난 사유) 하고 가압류 취소 결정을 받습니다. 이후 가압류 취소 결정을 첨부하여 가압류집행해제 신청서를 제출하여 등기를 말소합니다.
가압류 라는것은 신청인(채권자)가 취하하는것은 간편하지만 다른 사람이 말소 시키려면 많은 수고와 시간이 필요합니다. 저희가 진행한 사건도 몇달간 절차를 밟아 가압류 등기를 말소 할수 있었습니다.
임대인과 임차인으로 만나 계약기간동안 서로 의무를 다하고 기간만료등으로 임대차가 종료되면 목적물을 원상복구하여 인도하고, 보증금 받고 그 동안 잘지냈다고 인사하고 마무리할 수 있으면 좋습니다.
그러나 임차인은 보증금을 돌려받지 못해 임대인에게 보증금 반환 소송을 하고
임대인은 임차인이 임대료도 안주고 부동산을 인도하지도 않아서 부동산인도 소송을 제기하는 경우가 많습니다.
* 임차인이 임대료도 안주고 부동산을 인도하지도 않는 경우에 대하여
임대차 기간 중 월세는 임차인의 의무이고
그 의무를 주택은 2회, 상가는 3기에 달하도록 차임을 연체할 경우
임대인은 즉시 임대차 계약을 해지하고 목적물 반환을 청구할 수 있습니다.
임차인이 사실 차임을 미루기 시작하면 가까운 시일내로 차임지급을 포기하는 경우가 많이 생깁니다. 일시적으로 돈이 없다가 해소되는 경우는 드물기 때문일 것입니다.
차임은 몇달동안은 받아둔 보증금에서 공제하는 방식으로 충당되는데
임차인들은 더 이상 연락을 받지 않거나 연락이 되더라도 차임을 지급하거나 부동산을 인도에 비협조적인 경우가 있어 문제가 쉽게 해결되기 어려운 경우가 많습니다.
이럴경우 소송을 통해 판결을 받아 강제집행절차를 통해 부동산을 인도받게 되는데 사람과 사람사이의 일이고 시간과 비용을 고려하면 서로 양보해서라도 가급적 강제집행전 자발적으로 인도받는것이 좋습니다.
* 임차목적물을 인도받기 위한 목적의 소송 - 부동산 명도 소송
임차인에 대하여 부동산을 명도하고, 밀린 차임을 지급하라는 내용으로 소를 제기하는 소송입니다.
* 명도 소송전 점유이전금지 가처분 신청이 필수인 이유와 가처분의 주문
명도 소송도 마찬가지로 통상 민사 소송 기간인 3~6개월 정도 걸리고 상대방이(악의적이든, 실제 이유가 있든)적극 대응하게 된다면 그 이상 걸릴 수도 있는데다가
3심제이므로 1년을 넘어가는 소송이 되기도 합니다.
소송에 소요되는 시간동안 임차인이 그 부동산을 계속 점유하고 있으리라는 보장도 없습니다.
따라서 임대인은 소송을 A라는 임차인을 상대로 진행하고 판결을 받았으나
소송기간 중 A라는 임차인은 B라는 사람에게 넘겼을 경우
해당 판결문으로 부동산 인도를 목적으로 하는 강제집행이 불가능하게 되는 경우가 생길 수 있는데 위 사안의 경우 점유를 넘겨받은 임차인 B를 상대로 다시 부동산을 인도하라는 소송을 제기해야 하므로 이론적으로 소송이 무한 반복 될 수 있게 됩니다.
때문에
실제 점유를 이전하는 경우가 드물긴 할것입니다만 안전을 위해 무조건 부동산 인도 소송에서는 점유이전금지 가처분이라는 보전처분을 해두고
소송을 진행하게 됩니다.
접유이전금지 가처분결정의 주문 내용을 보면 아래와 같습니다.
1. 채무자는 별지목록 부동산에 대한 점유를 풀고 채권자가 위임하는 집행관에게 인도하여야 한다.
2. 집행관은 현상을 변경하지 아니할 것을 조건으로 하여 채무자에게 이를 사용하게 하여야 한다.
3. 채무자는 그 점율르 타인에게 이전하거나 또는 점유명의를 변경하여서는 아니된다.
4. 집행관은 위 명령의 취지를 적당한 방법으로 공시하여야 한다.
위 내용을 살펴 보면
임차인에게 이를 사용하게 한다는 내용이 있습니다. 점유이전 금지 가처분이므로 해당물건을 사용하지 못하게 막을 수는 없고, 말그대로 점유닝 이전을 금지하는 내용으로 가처분결정이 내려지게 되는 것입니다.
점유이전금지 가처분 이후의 가처분집행신청과 집행
점유이전금지 가처분 사건의 결정만 받았다고 해서 다른 가처분 절차처럼 가만히 있으면 그 효력이 발생하지 않습니다.
결정문의 내용에
"채권자가 이 결정서를 송달받은 날로부터 2주를 넘긴 때에는 집행을 할 수 없습니다." 는 내용을 확인 할수 있는데
위 내용대로 가처분결정을 받은 채권자는 송달받은 날로부터 2주내에 관할법원 집행관실에 가처분 집행을 신청해야 합니다. (가처분 결정서 2부 – 채권자, 채무자용을 첨부해야 합니다. 가처분 결정이 나올 때 채무자용, 채권자용 2개가 나오게 됩니다.)
가. 집행관실에 강제집행신청서 (점유이전금지 가처분)을 제출
나. 집행비용을 예납(민사예납)
다. 집행관님의 전화를 받고 조율해서 일정을 잡습니다.
라. 현장에 갈 때 열쇠공이 필요하면 동행하거나 집행관에게 열쇠공 동행을 요청하면(약 8만원 정도 소요되며 현장에서 즉시 납부합니다. + 열쇠를 강제 개문할 경우 증인 2인을 대동하여야 하며 가족이든 친구든, 현장에 건물에 있는 모르는 사람이든 관계는 상관없습니다. – 채권자 1인 증인 2명 총3명) 현장 출석했을 때 개문이 필요하면 바로 개문할 수 있게 됩니다.
마. 부동산 내부에 적당한 곳에 집행관은 점유이전금지 가처분 내용이 기재되어있는 고시를 부착함으로 점유이전금지 가처분의 집행은 완료됩니다.
* 가처분 이후 본안 승소후 인도집행신청으로 부동산 인도
가처분을 해둔 상태로 본안소송(부동산 인도 청구)을 진행하고 승소판결을 받은 후에도 상대방이 부동산 인도를 하지 않는다면 추가로 인도집행신청을 하여 부동산을 인도 받을수 있게 됩니다. 가처분을 해둔상태이므로 인도집행은 원활히 진행될 것입니다.
각 변호사 사무실 마다 상담을 진행하는 방법이 다르기 때문에 저희 사무소에서 진행하는 방법을 따로 정리해서 안내 드립니다. 저희 사무소는 변호사가 직접 상담하며 수임받은 사건의 사건진행(서면의 작성, 사건의 진행방향 협의 등)을 모두 백수범 변호사가 하고 있습니다. 따라서 백수범 변호사는 아래 순서로 상담을 진행하고 있습니다. (직접 방문으로 바로 상담 및 전화로 곧장 변호사와 상담이 불가능합니다.)
간단히 사무직원이 안내드릴수 있는것은 사무직원이 안내드리며 변호사 검토가 필요한 내용일 경우에는 내용의 전달과 추가로 요청드릴 내용이 있으면 요청 드립니다.(추가 요청사항 예시 - 현재 직면하고 있는 문제를 시간순서에 따라 정리해주시고, 가지고 계신 관련 자료를 전달해주십시오)
나. 사무직원은 전달받은 내용을 정리하고 백수범 변호사에게 내용과 자료를 전달하게 됩니다.
2. 백수범 변호사는 전달 받은 내용을 검토후 안내 드립니다.
가. 간단히 안내드릴수 있는 부분은 백수범 변호사가 직접 또는 사무직원을 통해 안내 드립니다. 나. 사건성이 있고 검토 및 상담이 필요한 경우에는 방문 상담을 요청 드리고 일정을 조율하여 상담예약을 합니다. - 방문상담이 진행될 경우 상담료가 발생합니다. 상담료는 이후 사건을 의뢰해주실경우 공제해 드립니다.
3. 방문상담 진행 (백수범 변호사 직접 상담)
약속하신 날짜에 방문하셔서 백수범 변호사와 직접 상담을 진행합니다. 사건의 파악, 지금 할수 있는 절차, 예상되는 결과, 궁금한 점, 수임조건 (보통 2~ 3가지 안으로 안내 드리며 그중 선택을 하시게 되며 제안된 수임조건을 기준으로 협의하여 세부내용을 조정하기도 합니다.)등 을 내용으로 합니다.
4. 사건의뢰
결정하신 수임조건으로 사건을 의뢰해 주시면 그때부터 사건에 착수하게 됩니다.
대략적인 상담 진행절차를 안내 드렸습니다. 분명 법적인 절차를 진행하고 싶거나 진행해야 하는데 어떻게 하는지 모르겠다 하시면 일단 법무법인 태양(백수범 변호사) 으로 문의를 해주십시오 감사합니다
형제 자매 등 가까운 사이간의 소송이라 안타깝지만 재산이란것은 삶과도 직결되는 것이므로 함께 성장했지만 각자의 결혼등으로 이해관계가 달라진 시점에서 부당하게 못받은 부분에 대해서 그냥 넘어갈수 없는 사정이 있기도 합니다.
상속문제로 어떠한 소송이 진행되는 경우 쉽게 회복할수 없는 마음의 앙금이 남게 됩니다.
따라서 피상속인은 사망전 자녀들간의 다툼이 없게 정리를 하는것이 중요하다 생각되기도 합니다.
저희가 진행한 사건은
1. 부모님이 사망하셨습니다.
2. 상속인들 중 1인이 나머지 상속인들에게 부동산을 상속지분 등기해주겠다고 하고 나머지 상속인들에게 인감증명서등 등기에 필요한 서류를 교부받고 부동산을 상속인중 1인의 단독명의로 소유권 이전등기를 하였습니다.
3. 이 사실에 대해 문제를 삼자 부동산 소유자가 된 상속인은 지분에 해당하는 돈을 지급하겠다고 하였으나 시간이 지나도 나머지 상속인들에게 현금을 지급하지 않았고, 오히려 후에 큰소리를 치자 해결이 안될 것으로 생각하고 저희 사무소를 찾아 주셨습니다.
4. 저희사무소에서는 해당사건을 검토하여 부동산 소유권 이전등기의 원인이 무효(소유권 이전등기를 위임한것이 아니고 지분등기를 하는줄 알고 서류를 제공하였으므로) 이므로 원고의 상속지분에 대한 소유권이전등기의 말소등기 절차를 이행하라는 소송을 제기하였고, 상속재산분할협의서를 동의없이 작성한 부분에 대해서는 형사 고소를 하였습니다.
5. 고소사건의 진행, 민사사건의 진행 중 피고는 원고에게 등기를 줄수 없으니 약속대로 지분에 상당하는 현금을 지급하겠다고 하여 2019. 7. 18. 대구지방법원 포항지원의 조정기일에 조정이 성립되었습니다.(원고는 피고 부동산에 대한 가처분을 취하, 집행해제하고, 피고가 대출을 진행하여 15일내 원고에게 돈을 지급한다는 내용)
6. 조정이 성립되었으므로 저희 사무소에서는 원고의 부동산에 가처분 신청을 취하하였고, 피고는 대출을 받아 원고에게 돈을 지급함으로 사건을 종결할 수 있었습니다.
각 강제집행절차에서 변제에 충당을 하고, 해볼수 있는 강제집행 절차 이후에도 일부나 전체를 변제받지 못하게 된다면 집행권원 확정 후 일정기간이 지난 후에 채무불이행자명부 등재를 신청하합니다.(채무불이행자 명부 등재도 압박효과가 있습니다.)
4. 돈을 빌려줄때 유의 하면 좋은점
대여금 사건은 돈을 빌려준 채권자가 고통을 받게 됩니다.
대여금 사건의 경우 각 절차를 진행하고도 돈을 돌려받지 못하는 경우도 생기기 때문에 결과적으로 각 절차에 소요된 비용만 추가로 지출하게 될 수도 있습니다.
결국 대여금을 돌려받기위한 절차는 가급적으로 진행하지 않으면 좋다는 결론을 내릴수 있는데 이는 대여당시에 할수 있는 최대한의 안전장치를 마련해 두는것으로 어느정도 예방 할 수 있습니다.
가. 무조건 담보를 제공받고 그 담보여력에 맞는 대여를 하는것이 안전합니다. - 은행권의 부동산 담보 대출과 같이 대여금을 갚지 않을 때 채권자가 채무자 소유 재산을 처분하여 안전하게 상환 받을수 있는 상황을 만들어 둔다면 대여후 변제일이 어느정도 지나도 마음편히 그 기한을 연장해 줄수 있습니다.
나. 차용증을 쓰고 공증을 받을수 있다면 받아두는것이 좋습니다. - 차용증이 없는 경우 대여금 소송에 들어갔을때 상대방에서 돈을 빌린게 아니다, 또는 변제기가 도래하지 않았다 라는 주장을 해 버릴수 있고 이러한 허점들은 소송기간을 길어지게 하는 결과로 이어집니다. 최소한 차용증은 써야 하며 나아가 공증을 받을수 있다면 훗날 변제기 이후 집행권원을 확보하기 위한 민사절차를 진행하지 않아도 되어 후속절차가 상당히 간소화 됩니다.
다. 당연한 이야기지만 가장 좋은것은 돈을 빌려주지 않는 것입니다. - 가까운 사이일수록 돈 거래를 하지 말라는 말 처럼 금원의 대여는 사람과 돈 둘다를 잃어 버릴수 있습니다. 받을 생각을 하지 말고 빌려주라는 말과도 일맥 상통합니다.
일부 상대방 소유 재산이 있는 경우를 제외하고는 변제 가능성을 예측하기는 상당히 어렵습니다. 따라서 저희 사무소에서는 상대방 소유 재산 파악이 어려운 경우에는 변제가능성이 상당히 낮다고 생각하고 절차를 진행할것을 권해 드리고 있습니다. 대여금 사건은 결국 금원을 돌려 받는것이 가장 큰 목적이기 때문입니다.
민사 소송법에 소송비용은 패소한 당사자가 부담한다(민사소송법 제98조) 는 원칙에 의해 소송에 따른 판결에 소송비용은 누가 부담하는지 판결문 주문에 명시됩니다.
소송비용 부담은 전액(ex 소송비용은 피고가 부담한다)일 수도 있고 일부(소송비용중 70%는 피고가, 나머지는 원고가 부담한다)일수도 있고 각자 부담할수도 있기 때문에 판결주문에 확인되는 내용에 따라 소송비용을 부담하거나 청구를 하면 됩니다.
그러나 판결확정 후 (소송비용액 확정 절차를 거치기 전) 판결에 따라 소송비용을 상대방에게 지급청구하면 상대방이 그 금액을 바로 송금하는 경우는 아주 드뭅니다.
‘너의 말을 어떻게 믿냐?’ 하는것도 있고 그 그 금액을 본인이 부담해야 하는건지 확신할 수 없으니 소송비용을 부담해야 하는것을 알고는 있으면서도 상대방이 청구한 그대로를 지급하기에 찝찝함이 있는 것이라고 봅니다.
또한 소송을 거친 당사자들이기 때문에 서로 감정이 상한 경우가 많은 등으로 상대방에게 임의 지급했다가 후에 다시 청구하는 이중청구의 위험이 있지 않을까 하는 걱정되기도 할 것입니다.
또한 법인이나 지자체 등이 소송비용부담을 하기 위해서는 비용을 지출할 근거 서류가 필요한데 판결만으로는 부족한 경우도 있을 수 있습니다.
이럴때 필요한 절차가 소송비용액 확정 신청입니다.
소송비용액 확정 신청
소송비용액 확정신청은 1심이 진행된 법원이 관할입니다.
법원에 판결이 확정되었으니 상대방이 부담할 소송비용액을 확정해달라는 내용으로 신청을 하는것입니다.
신청서에는 청구하는 사람이 계산한 계산서가 첨부되어 제출되는데
통상
인지대, 송달료, 감정비용등의 소송비용 + 변호사 보수 + 소송비용확정신청에 소요된 인지대 송달료 등의 내역을 기재하여 작성합니다.
송달료 인지대 등 비용들은 쓴 만큼 전액 인정(소송비용 일부부담 판결이라면 전액에서 부담비율을 반영하여 계산됩니다.)되므로 영수증등 내역을 첨부하여 제출하면 쌍방 다툼이 될 내용은 전혀 없습니다
그러나 변호사 보수 부분은 본인이 쓴 전액이 인정되는건 아니고
소송종류에 따라 소송물 가액이 있고 그 가액에 대해 인정되어 청구할 수 있는 변호사 보수를 산정해야 합니다.
예를들어 실제 지급한 금액은 550만원이나 소송비용산입에 관한 규칙상 인정되는 변호사 보수는 330만원이라면 330만원만 청구할 수 있게 되는 것입니다.
즉 ‘소송비용 산입에 관한 규칙’ 상 인정되는 변호사 보수를 한도로 하여 실제 소요된 비용을 청구할 수 있게 되는데,
이렇게 상대방에 청구할 수 있는 금액의 한도가 있다보니 통상적인 변호사 사무소에서는 수임료나 성공보수를 책정할 때 상대방에게 청구할 수 있는 금액을 참고하기도 합니다.
이러한 소송비용 확정 절차는 잘 모르더라도 법원의 담당자가 알아서 계산도 해주고 결정 해주므로 개인들이 진행하는 경우도 많은 절차 중 하나입니다
여기까지는 그냥 일반적인 소송비용 청구를 위한 소송비용확정신청에 관한 이야기입니다.
가압류 사건에서의 소송비용은?
그렇다면 가압류 사건의 경우는 어떻게 될까요?
분명히 가압류 할때도 변호사 보수가 들고 소송비용도 들고 등록세도 들고 하는데 이런건 승소후에 같이 내역을 첨부해서 청구하면 인정될까요?
아닙니다. 가압류때의 비용들은 집행비용으로 분류되어 민사집행법 291조 준용규정에 의해 53조 1항에 따라
제53조(집행비용의 부담) ①강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다.
②강제집행의 기초가 된 판결이 파기된 때에는 채권자는 제1항의 비용을 채무자에게 변상하여야 한다.
본집행 절차에서 집행비용을 기재하여 인정받을수 있게된다고합니다. (저희사무소에서는 별도로 진행 해본적은 없습니다.)
본집행절차를 진행안한다면 집행비용액확정결정을 별도로 하여 비용을 상환 받을수 있게 된다고합니다.
그러면 변호사 보수는?
가압류 신청 때 드는 서기료 정도 청구할 수 있을 것으로 보이고 소송비용 산입에 관한 규칙상 변호사 보수는 청구할수 없을 것으로 생각됩니다.
그러나 가압류 사건에서 상대방 가압류 이의등으로 심문기일을 거친 경우에는 변호사 보수를 청구할 수 있게 되는데 변호사 소송비용 산입에 관한 규칙 제3조에 그 내용이 있습니다.
변호사 소송비용 산입에 관한 규칙
제3조(산입할 보수의 기준) ①소송비용에 산입되는 변호사의 보수는 당사자가 보수계약에 의하여 지급한 또는 지급할 보수액(다음부터 ‘지급보수액’이라 한다)의 범위 내에서 각 심급단위로 소송목적의 값에 따라 별표의 기준에 의하여 산정한다. <개정 2007. 11. 28., 2013. 11. 27., 2020. 12. 28.>
②가압류, 가처분 명령의 신청, 그 명령에 대한 이의 또는 취소의 신청사건에 있어서 소송비용에 산입되는 변호사의 보수는 지급보수액의 범위 내에서, 각 심급단위로 피보전권리의 값에 따라 별표의 기준에 의하여 산정한 금액의 2분의 1로 한다. 다만, 가압류, 가처분 명령의 신청사건에 있어서는 변론 또는 심문을 거친 경우에 한한다. <신설 1990. 8. 21., 2003. 6. 9., 2020. 12. 28.>
위 조항에 따라 심문을 거친경우 소송비용 산입에 관한 규칙상 인정되는 변호사 보수의 2분의 1을 청구할 수 있습니다.
그래서 가압류 이의사건의 심문기일을 거치고난 후에 결정에는 소송비용 부담의 내용이 표시 됩니다.
소송비용 부담의 내용이 있으니 = 소송비용액 확정 신청을 할 수 있게 되는 것입니다.
저희사무소에서는 민사 소송이 종료되고 난 후 민사사건의 소송비용액 확정신청을 하고 ,
가압류 에 대한 이의로 심문기일이 진행되었으므로 가압류에 대한 소송비용액 확정 신청을 하여
둘다 확정 결정을 받았으며 강제집행절차를 진행하였습니다.
통상적으로 가압류 사건의 소송비용 청구를 하지 않는 경우가 많습니다. 심문을 거치지 않는 경우가 많기 때문입니다.
집행비용확정신청 또한 개인이 하지 않으면 변호사 사무소에 별도 의뢰를 해서 진행해야 하는 부분이라 몰라서 안하거나 그냥 포기 하는 경우가 많은 것 같습니다.
가압류 이의와 같이 심문기일을 거친 경우에는 보전처분 비용에 대해서도 청구금액에 대한 소송비용액 산입에 관한 규칙상 변호사 보수의 2분의1 범위 한도로 청구할 수 있기 때문에 알아두면 좋을 것 같습니다.
