대구 지방법원 사건 - 부동산 명도 소송 - 부동산 점유이전금지가처분 결정과 집행신청, 집행과정 등

 

 

 

 

임대인과 임차인으로 만나 계약기간동안 서로 의무를 다하고 기간만료등으로 임대차가 종료되면 목적물을 원상복구하여 인도하고, 보증금 받고 그 동안 잘지냈다고 인사하고 마무리할 수 있으면 좋습니다.

그러나 임차인은 보증금을 돌려받지 못해 임대인에게 보증금 반환 소송을 하고

임대인은 임차인이 임대료도 안주고 부동산을 인도하지도 않아서 부동산인도 소송을 제기하는 경우가 많습니다.

 

* 임차인이 임대료도 안주고 부동산을 인도하지도 않는 경우에 대하여

 

 

임대차 기간 중 월세는 임차인의 의무이고

그 의무를 주택은 2회, 상가는 3기에 달하도록 차임을 연체할 경우

임대인은 즉시 임대차 계약을 해지하고 목적물 반환을 청구할 수 있습니다.

임차인이 사실 차임을 미루기 시작하면 가까운 시일내로 차임지급을 포기하는 경우가 많이 생깁니다. 일시적으로 돈이 없다가 해소되는 경우는 드물기 때문일 것입니다.

차임은 몇달동안은 받아둔 보증금에서 공제하는 방식으로 충당되는데

임차인들은 더 이상 연락을 받지 않거나 연락이 되더라도 차임을 지급하거나 부동산을 인도에 비협조적인 경우가 있어 문제가 쉽게 해결되기 어려운 경우가 많습니다.

이럴경우 소송을 통해 판결을 받아 강제집행절차를 통해 부동산을 인도받게 되는데 사람과 사람사이의 일이고 시간과 비용을 고려하면 서로 양보해서라도 가급적 강제집행전 자발적으로 인도받는것이 좋습니다.

 

* 임차목적물을 인도받기 위한 목적의 소송 - 부동산 명도 소송

 

임차인에 대하여 부동산을 명도하고, 밀린 차임을 지급하라는 내용으로 소를 제기하는 소송입니다.

 

* 명도 소송전 점유이전금지 가처분 신청이 필수인 이유와 가처분의 주문

 

명도 소송도 마찬가지로 통상 민사 소송 기간인 3~6개월 정도 걸리고 상대방이(악의적이든, 실제 이유가 있든)적극 대응하게 된다면 그 이상 걸릴 수도 있는데다가

 

3심제이므로 1년을 넘어가는 소송이 되기도 합니다.

소송에 소요되는 시간동안 임차인이 그 부동산을 계속 점유하고 있으리라는 보장도 없습니다.

따라서 임대인은 소송을 A라는 임차인을 상대로 진행하고 판결을 받았으나

소송기간 중 A라는 임차인은 B라는 사람에게 넘겼을 경우

해당 판결문으로 부동산 인도를 목적으로 하는 강제집행이 불가능하게 되는 경우가 생길 수 있는데 위 사안의 경우 점유를 넘겨받은 임차인 B를 상대로 다시 부동산을 인도하라는 소송을 제기해야 하므로 이론적으로 소송이 무한 반복 될 수 있게 됩니다.

때문에

실제 점유를 이전하는 경우가 드물긴 할것입니다만 안전을 위해 무조건 부동산 인도 소송에서는 점유이전금지 가처분이라는 보전처분을 해두고

소송을 진행하게 됩니다.

접유이전금지 가처분결정의 주문 내용을 보면 아래와 같습니다.

1. 채무자는 별지목록 부동산에 대한 점유를 풀고 채권자가 위임하는 집행관에게 인도하여야 한다.

2. 집행관은 현상을 변경하지 아니할 것을 조건으로 하여 채무자에게 이를 사용하게 하여야 한다.

3. 채무자는 그 점율르 타인에게 이전하거나 또는 점유명의를 변경하여서는 아니된다.

4. 집행관은 위 명령의 취지를 적당한 방법으로 공시하여야 한다.

위 내용을 살펴 보면

임차인에게 이를 사용하게 한다는 내용이 있습니다. 점유이전 금지 가처분이므로 해당물건을 사용하지 못하게 막을 수는 없고, 말그대로 점유닝 이전을 금지하는 내용으로 가처분결정이 내려지게 되는 것입니다.

 

점유이전금지 가처분 이후의 가처분집행신청과 집행

점유이전금지 가처분 사건의 결정만 받았다고 해서 다른 가처분 절차처럼 가만히 있으면 그 효력이 발생하지 않습니다.

결정문의 내용에

"채권자가 이 결정서를 송달받은 날로부터 2주를 넘긴 때에는 집행을 할 수 없습니다." 는 내용을 확인 할수 있는데

위 내용대로 가처분결정을 받은 채권자는 송달받은 날로부터 2주내에 관할법원 집행관실에 가처분 집행을 신청해야 합니다. (가처분 결정서 2부 – 채권자, 채무자용을 첨부해야 합니다. 가처분 결정이 나올 때 채무자용, 채권자용 2개가 나오게 됩니다.)

 

가. 집행관실에 강제집행신청서 (점유이전금지 가처분)을 제출

나. 집행비용을 예납(민사예납)

다. 집행관님의 전화를 받고 조율해서 일정을 잡습니다.

라. 현장에 갈 때 열쇠공이 필요하면 동행하거나 집행관에게 열쇠공 동행을 요청하면(약 8만원 정도 소요되며 현장에서 즉시 납부합니다. + 열쇠를 강제 개문할 경우 증인 2인을 대동하여야 하며 가족이든 친구든, 현장에 건물에 있는 모르는 사람이든 관계는 상관없습니다. – 채권자 1인 증인 2명 총3명) 현장 출석했을 때 개문이 필요하면 바로 개문할 수 있게 됩니다.

마. 부동산 내부에 적당한 곳에 집행관은 점유이전금지 가처분 내용이 기재되어있는 고시를 부착함으로 점유이전금지 가처분의 집행은 완료됩니다.

* 가처분 이후 본안 승소후 인도집행신청으로 부동산 인도

가처분을 해둔 상태로 본안소송(부동산 인도 청구)을 진행하고 승소판결을 받은 후에도 상대방이 부동산 인도를 하지 않는다면 추가로 인도집행신청을 하여 부동산을 인도 받을수 있게 됩니다. 가처분을 해둔상태이므로 인도집행은 원활히 진행될 것입니다.

 

 

 

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