Q. 임차인이고 사정에 의해 사업을 더이상 못하게 되어 임대인에게 새로운 임차인을 주선하겠다고 하였습니다.
임대인은 월 150만원의 임대료는 받아야 겠다고 말했습니다.
임차인은 새로운 임차인과 권리금 계약을 체결하고, 임대인에게 이 사실을 알렸습니다. 임대인은 일단 알았다고 하고 전화를 끊었습니다.
임차인은 이후 임대인에게 새로운 임차인과의 임대차 계약을 위한 만남을 주선하였으나 임대인은 이를 거절하며 미루어왔고 이후 임차인과 임대인은 서로 내용증명을 주고 받게 됩니다.
임차인은 새로운 임차인과 계약을 하라 고 요청하고
임대인은 토지임차인이므로 권리금 회수 기회의 보장이 되지 않고 그 자리에서 본인이 사업을 하기로 하였으니 계약기간 만료후 비켜달라고 합니다.
어떻게 해야 할까요?
A. 처음에 이야기를 나눌때에는 당연히 권리금회수기회 보장의 내용의 상가건물 임대차 보호법 규정에 따라 임대인에게 새로운 임차인과의 계약을 요구하고, 이를 최종 거절할 경우 권리금 상당액으로 손해배상 청구를 진행하려고 하였습니다.
그러나 상대방이 보낸 내용증명을 보다 토지를 임차하여 사용하고 있다는것을 알수 있었습니다.
즉 이 사안은 토지임차인이 토지를 임차 후 그 위에 경량철골조 건물등을 설치하고 사업중에 있는 상태였습니다.
일단 임대차에 대해서는
민법상 임대차 라는것이 있고 이는 토지에 적용됩니다.
민사 특별법상 주택임대차 보호법과 상가건물 임대차 보호법이 있는 구조로 각 주택과 상가건물에 대한 임대차에 적용됩니다.
특별법 우선의 원칙에 따라 일반법과 특별법이 경함하는 경우 일반법은 특별법에 보충적으로 적용되며 특별법이 우선적으로 적용됩니다.
그런데 권리금 회수기회의 보장에 대한 법 조항은
민사 특별법인 상가건물 임대차 보호법에 속한 내용으로 민법상 임대차에는 없는 내용이며 이는 토지임차인은 상가건물 임대차 보호법상 내용인 권리금 규정으로 보호받을수 없다는 것을 알수 있겠습니다.
따라서 해당사안의 경우에는 비록 임대인에게 새로운 임차인을 주선한다고 말하고 권리금 계약을 체결했다고는 하나 권리금 규정으로 손해배상을 청구할수 있는 사안은 아니라고 판단되며
토지임차인으로서의 권리
실존하는 지상물에 대해 지상물 매수청구나 유익비 반환청구를 할수 있을지를 검토해야 하며
권리금에 대한 손해배상을 하라는 취지로는 소송을 제기하기에는 승소하기가 쉽지 않다는 의견입니다.
물론 임대인에 통지를 하고 계약을 체결하였으므로 그에 대한 일정한 책임을 물을수도 있겠으나 이런 부분에 대해서는 소를 제기할때 예비적 청구로 검토를 하고 포함해야할 것으로 생각되어 집니다. 이 사안의 경우 권리금 계약 체결 전 임차인과 임대인간의 확약서 같은 형태로 문서로 남겨둔게 아니기 때문입니다.
권리금에 대한 소송을 여러차례 진행을 해보면 소송기간중 서로 원만히 협의에 이르지 않는다면 권리금 감정등으로 소송기간이 소요되고, 생각했던 만큼 손해배상액이 낮은 경우도 많았습니다. 즉 권리금 소송에서 규정에 따라 일정 요건이 갖추어지면 승소가능성은 예측할수 있는 사건의 종류이지만 인정되는 금액에 대해서는 어느정도 유동성이 있고 예측하기도 쉽지 않기 때문에 의외의 소송결과에 당황하는 경우도 생깁니다.
그리고 어느 사건이든 저희사무소에서는
소송으로 가는것보다 그전에 당사자들이 원만히 해결하려고 노력하는것을 최우선으로 권해 드리고,정 안되고 해결이 안될 부득이한 경우에 소송을 제기하는것을 권해 드리고 있습니다.
이는 소송결과가 어느정도 확실히 예측되는 사건에서도 마찬가지 입니다. 소송은 문제를 해결하기 위한 하나의 절차이고 통로일뿐이지 만능이 아닙니다. 시간과 비용이 소모되며 쌍방은 서로 마음이 상하기도 하고 소송기간은 대부분 수개월이 걸리기 때문에 처음 마음과 다르게 시간이 흐를수록 소송을 제기한것을 후회하게 되는일도 있기 때문입니다.
법무법인 태양
백수범 변호사
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