유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말합니다. (제320조 제1항)
유치권은 물권으로서 점유와 인도거절을 그 내용으로 하고 점유를 상실하면 유치권은 소멸하게 됩니다.
I. 유치권의 성립요건
1. 목적물
타인(여기서 타인이란 채무자 뿐 아니라 물상보증인도 포함)의 물건 또는 유가증권 - (유치권은 동산 뿐 아니라 부동산에 대해서도 성립하며 부동산 유치권의 경우 등기가 필요없고, 유가증권을 목적으로 하는 경우 배서는 필요없음)
2. 목적물 점유의 적법성
유치권자는 목적물을 점유(간접점유, 직접점유 불문)해야 하며 점유는 유치권의 존속요건이므로 점유는 계속되어야 하며 점유는 적법하게 개시되어야 합니다.
3. 채권과 목적물의 견련성
예를들어 채권이 목적물 자체로 부터 발생한 경우, 채권이 목적물반환청구권과 동일한 법률관계 또는 사실관계로 부터 발생한 경우 견련성이 인정됩니다.
4. 채권의 변제기 도래
5. 유채권 배제 특약이 없을것
유치권은 임의규정으로 유치권 배제 특약이 없어야 됩니다.
II. 유치권 소송 관련 쟁점들 (각 판례에 의함)
- 목적물에 지출한 비용상환청구권은 목적물과의 견련성이 인정된다. = 유치권이 성립한다.
- 보증금반환청구권은 견련성이 인정되지 않으므로 유치권이 성립하지 않는다.
- 임대인과 임차인 사이 건물명도시 구너리금을 반환하기로 하는 약정이 있다고 하더라도 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할수 없으므로 견련성이 인정되지 않아 유치권을 행사 할수 없다.
- 임대차 종료시 임차인이 건물을 원상복귀하여 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비또는 필요비의 상환청구를 미리 포기하기로한 취지의 특약이라 볼수 있어 임차인은 유치권을 주장할 수 없다.
- 부속물매수청구권의 행사로 취득한 매매대금채권은 목적물과 견련성이 인정되지 않으므로 유치권이 성립되지 않는다.
- 도급계약에서 도급인과 수급인 사이 특약으로 완성물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로한 경우 주택 건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사금채권이 있는 경우 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할수 있다.
- 유치권자가 유치물을 점유하기전에 발생한 채권이라도 그후 그 물건의 점유를 취득한 경우에 유치권이 성립한다.
- 제3자에게 가지는 건물에 관한 유치권으로 대지소유자(건물철거청구권)에게 대항할수 없다.
- 피해자를 기망하여 물건을 취득한 자가 이를 제3자에게 임치한 경우 수치인이 장물이라는 점을 몰랐다면 임치료청구권을 담보하기 위해 유치권을 주장할수 있다.
- 갑의 말 2필이 을의 밭에 들어가 농작물을 먹어치운 경우 을은 손해배상청구권을 담보하기 위해 말을 유치할수 있다.
유치권에 관한 소송은 우선 유치권이 성립하는지 여부를 판단합니다.
그 결과 유치권이 성립한다면 이후 유치권의 효력에 대한 부분을 검토해야 합니다.
유치권 주장은 흔하고 경매에서도 흔하게 볼수 있습니다만 그 성립여부를 검토하다보면 성립하지 않는 허위의 유치권들도 많이 있습니다.(이럴 경우 유치권 부존재 확인 청구 소송을 제기하게 됩니다.)
유치권에 대한 검토와 판단은 법률전문가의 도움을 받으시는게 좋습니다.
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백수범 변호사 - 053._216-.0007