부동산 중개보수 - 초과보수 문제 - 중개사비를 많이 준것을 알았다면 대응 방안 - 고소 및 민사 소송 - 부당이득 반환

중개보수란

개업공인중개사가 중개의뢰인으로 부터 중개를 의뢰 받은 후 중개행위를 하고 쌍방으로 부터 지급 받는 보수를 말합니다.

 

중개보수는 임대차, 매매에 따라 중개보수 요율이 있고 그 요율의 금액이 중개보수의 상한이 되며 낮게 받는건 문제 없지만 더 받는것은 문제가 되며 이런 것을 초과 보수라고 합니다.

 

초과보수 부분은 공인중개사법의 33조 3항 - 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위 를 금지행위로 규정하고 있습니다.

 

이를 어기면 등록취소, 자격정지, 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 에 처해질 수 있습니다.

 

금지를 하고 있고 처벌 규정이 있음에도 불구하고 중개업에서 초과보수는 항상 있어 왔습니다.

 

‘거절하기에는 너무 고액이었다’ 라는 말처럼 이러한 초과보수가 몇백에서 몇천이 되어 버리니 위험을 부담을 하더라도 눈을 딱 감고 수령하는 경우가 생기는것 같습니다.

 

대표적인 초과 보수 유형

 

부동산 업계는 오래전부터 관행적으로 행해지는 행태가 있습니다.

인정작업이라고 하기도 한데

예를들어 매도인이 1억을 받기를 희망하면서

1억만 손에쥐게 해달라 더 높게받아서 중개사가 가져가든 신경안쓰겠다 라고 하는 경우가 그 예입니다.

부동산의 경우는 대부분의 고가이고 때문에 몇백 몇천만 원이 부당하게 포함되어있더라도 티나지 않고 알수가 없습니다.

그러나 이러한 형태는 매수인은 부당하게 돈을 더내고 저렴하게 나온 매물도 취득할 수 있는 기회를 박탈당한다고 볼 수 있습니다.

 

초과보수에 대해서는

공인중개사법 위반으로 인한 형사고소와

부당이득 반환청구의 민사소송을 제기할 수 있습니다. 위와 같은 사례의 경우 매도인도 돌려달라고 할수 있습니다.

그러나 이러한 소송에 피고가 된 중개사들은

중개보수가 아니었다

컨설팅 비용이었다 라며 책임을 피하려고 하는데,

따라서 컨설팅으로 볼수 있냐 없냐에 대한 판단도 매우 중요한 쟁점이 됩니다.

컨설팅이라는 별도의 계약서가 작성되고, 컨설팅이라고 볼만한 행위가 있으면 인정되는 경우가 있는데 중개를 하면서 일반적인으로 진행되는 상담은 컨설팅으로 포함 안되는 경우도 많고

컨설팅이냐 아니냐는 관련 판례가 있으면 판단하기가 더 쉬울 것입니다.

그리고 이러한 초과보수와 관련된 소송을 진행할때에는 유의해야 할 점이 있는데

공인중개사협회를 피고로 포함할수 있느냐 없느냐도 중요한 부분이 됩니다.

중개사들은 의무적으로 공제에 가입하도록 되어있고 그 공제에서 보장하는 한도는 대부분 1억입니다.

공제사업자가 책임을 지는것은 공제가입자가 중개행위를 하면서 생긴 손해인데

초과보수에 대해서는 중개행위가 아니었다는 판단이 나기도하며

이럴경우 공제사업자 즉 협회를 통해 배상액을 지급받을 수 없는 경우가 생깁니다.

중개사의 개인 책임재산으로는 회수가 어려울수도 있기 때문에 공제사업자인 공인중개사 협회를 피고로 포함할수 있다면 반드시 포함을 해야 회수 가능성이 높아집니다.

 

중개사 초과보수 관련 요약

1. 고소

2. 민사(부당이득반환)

* 협회는 책임을 질 수도 안질수도 있어 이에따라 변제 가능성이 많이 차이날 수 있음

 

초과보수 주지도 받지도 않았으면 좋겠습니다.

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대구- 법무법인 태양

 

백수범 변호사실

(공인중개사 - 이사무장)

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