임대차 보증금 반환청구 소송 소송은
임대차 관계 종료 후에도 임차 보증금을 반환하지 않는 임대인에 대하여 그 보증금을 돌려달라고 청구하는 소송으로
임대차 관계 종료를 그 요건으로 합니다.
결국 임대차 관계가 종료되어야 임대차 반환 채권이 발생되므로 임대차 보증금 반환 사건에 대한 문의가 들어오면 임대차 관계가 종료되었는지 를 확인하여 임대차 반환 채권이 있는지를 우선적으로 확인하게 됩니다.
* 임대차의 종료
1. 존속기간 만료 [묵시갱신이 되지않도록 미리 의사를 밝힐 필요]
통상 임대차 계약서 작성시 임대차 계약기간을 약정하는 경우가 많고, 그 계약기간이 통상적으로 계약서에 기재가 되어있습니다. 약정한 임대차 계약기간이 만료되면 임대차 관계는 종료됩니다.
cf. 민법상 임대차의 법정갱신(묵시적 갱신) 및 주택임대차 보호법, 상가건물임대차 보호법상의 묵시적 갱신
| 민법 제639조(묵시의 갱신) ①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다. ②전항의 경우에 전임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다. 주택임대차 보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.> ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.> ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. [전문개정 2008. 3. 21.] 상가건물 임대차 보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.> ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.> |
따라서 계약기간까지만 사용하고 임차 관계를 종료하고 싶은 임차인은 묵시갱신이 되지 않도록 각 정해진 기한까지 각 임대차 계약기간이 종료되면 임대차 관계 종료와 보증금 반환을 요청하는 의사를 밝히는것이 좋습니다.
2. 묵시갱신의 경우
각 임대차는 묵시갱신이 된 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 임차한 것을 본다고 되어있습니다.
그러나 묵시갱신 된 경우 민법상 임대차는 존속기간은 약정이 없는것으로, 주택임대차는 2년으로, 상가건물임대차는 1년으로 되는데,
유의해야 할것이 묵시갱신이후에는 민법상 임대차의 경우에는 임차인 또는 임대인이, 주택임대차와 상가건물임대차에서는 임차인만 해지통고를 하고 일정기간경과 후 임대차 관계가 종료되어 보증금 반환 채권이 생기게 됩니다.
| 묵시적 갱신 후 각 해지통고를 하게 된다면 해지효과가 생기는 날 민법상 임대차 - 임차인, 임대인 모두 언제든지 할수 있으며 - 토지, 건물 기타 공작물에 대해서 임대인이 해지통고를 하는 경우네는 6월, 임차인이 해지통고한 경우에는 1월, 동산에 대해서는 5일 (민법 제635조) 주택임대차 - 임차인만 언제든지 할 수 있으며 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다(주택임대차 보호법 제6조의 2) 상가임대차 - 임차인만 언제든지 할 수 있으며 임대인이 그 통고를 받은날부터 3개월이 지나면 효력이 발생힌다. (상가건물 임대차 보호법 제 10조의 5) |
3. 임대차 관계 종료를 목적으로하는 해지 통지의 방법
통지의 방법은 딱히 정해진것은 없어 통화, 문자, 카톡 메세지, 이메일 등의 다양한 방법을 활용해도 됩니다.
그러나 해지 통지에 대한 사실을 명확하게 하고, 혹시 있을지 모를 훗날 소송에 대비하기 위해서는 내용증명의 방법을 선택하는것을 추천드립니다. 내용증명의 내용상 해지에 대한 내용이 명확히 기재가 되며, 내용증명은 상대방에게 송달일이 명확하게 확인이 되기 때문에 유용합니다. (다만 내용증명을 상대방이 송달 받지 않을수도 있기 때문에 이럴경우 다양한 매체를 통해 해지 통지를 해두면 되겠습니다.)
이후 부득이하게 진행되는 임대차 보증금 반환 소송에 대해 준비해야할것과 참고해야할 내용들이 기재되어있는 글을 링크해 둡니다.
https://nicebonoboy.tistory.com/158
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