053) 216-0007 백수범 변호사

임대차 관련 상담 사례

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생기며 유상, 쌍무, 낙성, 불요식 계약입니다. 게다가 차임은 금전에 한하지 않습니다.

또하나 중요한것은 임대차는 물권이 아니라 채권이라는 점입니다.

때문에 담보여력이 없는 물건에 대해서는 보증금을 돌려받지 못할수 있고, 채권이기 때문에 대항력이나 우선변제권유무에 따라서 천국과 지옥을 오 갈수 있습니다.

정말 중요한점은 임대차에서 보증금을 받기전까지는 절대로 가게나 집을 비워주거나 인도를 하면 안된다는 점입니다.

Q. 주택임대차 계약 후 5개월되는 시점에서 임대인이 주택 매매를 하였습니다. 새로운 집주인이 나가달라고 하는데 어떻게 해야 하나요

A. 주택임대차 보호법상 기간을 정하지 않았거나 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다하여 최소 2년은 보장해주고 있습니다. 그리고 대항력을 취득한 후 임차주택의 소유권을 취득한 양수인에 대해 임차인은 임차권을 주장할 수 있다고 하면서 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한것으로 본다고 규정하[주택임대차 보호법 제3조(대항력 등) ④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13.>]고 있는데 여기서 지위는 임대인의 권리와 의무를 뜻하므로 계약기간도 2년은 보장된다 할 수 있겠습니다.

참고로 대항력은 주택의 인도와 주민등록 을 하면 그다음날부터 대항력이 인정되는데

대항력은 정말 무시무시한 효력이 있으므로 필수라 할 수 있습니다.

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대구 법무법인 태양

백수범 변호사실 상담사례

Q.

1. A는 B소유 주택에 대하여 임대차 계약을 작성하고 (2년) 계약기간 만료가 돌아오자 계약을 갱신하고 싶어 B에게 연락을 하여 2년을 더 살게 된 상황에서

2. 사정이 생겨 1개월 살다가 나가야 할 일이 생겼는데 집주인 B가 2년있어야 보증금을 내줄 수 있다고 합니다.

어떻게 해야 하나요?

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A

주택임대차보호법을 살펴 보면 [법정갱신(묵시적갱신) 관련 규정]

 묵시적 갱신이 된 경우 2년간 더 살 수 있습니다. 

그러나 묵시 갱신된 경우 임대차 계약 해지는 

고 하여  묵시의 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지를 통지할 수 있고 이때 임대인은 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다고 하여

묵시 갱신된 경우 임차인은 반드시 2년을 채울 필요없고 언제든지 계약해지를 통지하고 통지후 3개월이 지나도 임대차 보증금을 돌려주지 않을 경우 소송을 진행할 수 있게 됩니다.

계약 해지에 대한 내용과 3개월이 지나는 날을 기한으로 정하여 임대차 보증금을 반환하라는 내용증명을 발송하고, 지정, 통지한 기한내 보증금 반환을 이행하지 않을 때 지급명령이나 소송을 진행하면 될 것입니다.

다! 임대차 계약 해지를 하더라도 보증금을 반환받기 전까지는 부동산을 인도하거나 전입을 이전한다거나 하는 권리관계에 중요한 영향을 미칠수 있는 행위는 하지 않아야 합니다.

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법무법인 태양(백수범 변호사실)

부동산 /

민사 / 형사 / 가사 / 등록부 정정 / 기업자문 / 

'안 심' 하세요

백수범 변호사가 있습니다. 

법무법인 태양

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공인중개사 이 사무장

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카카오  1:1 메세지 문의 

부동산 계약에 있어 계약을 하고 어떠한 사유로 일방이 계약을 해제하는 것과 관련한 분쟁이 많이 발생합니다.

예를들어

* 계약금을 3,000만 원 으로 하였으나, 상대방이 1,000만원을 지급 후 상대방의 사정으로 계약해제를 요청하는 경우 나머지 2,000만원을 청구할 수 있는지?

(반대로 매수인 입장에서 계약금 1,000을 줬는데 계약을 해제를 하려면 나머지 2,000을 줘야 하는지 여부 )

와 계약하고 몇 시간안에는 해제의사를 밝히면 건네준 계약금을 당연히 돌려받고 그냥 해제가 되는 줄 아는 경우

와 같은 부분들에 대한 분쟁이 많이 있습니다.

I. 해약금에 의한 계약 해제 관련

1) 가계약? 해제?

우선 부동산 중개 업계의 실무에서 말하는 가계약 이라는 것은 법률에 규정된 용어가 아닙니다.

계약의 성립은 쌍방의 의사의 합치에 의해 당연히 성립하는 것으로 계약서를 안썼다고 해서 당연히 계약성립을 안했다고 단정하기는 어렵습니다.

통상 공인중개사를 통해 부동산을 거래할 때

어느집을 매매가 얼마에 하기로 하고, 중도금 잔금을 어떻게 하기로 한다는 내용(ex 계약금은 3천으로 한다 하고 가계약금조로 1천만원을 지급한다)으로 쌍방에 문자를 전송하고 쌍방이 문자내용을 확인 후 매수인이 매도인에게 가계약금이라고 칭하는 돈을 입금 하게 되는데 문자내용과 상황에 따라 다르긴 하지만 계약이 성립했다고 해석될 가능성이 크기 때문에 이러한 문자를 확인하고 일이 진행되었다면 계약이 체결되었다는 것을 전제하는것이 좋습니다.

(* 문자 내용에는 말미에 계약을 해제 하려면 매수인은 지급한 금액을 포함하고, 매도인은 지급받은 금액의 배액을 반환하고 계약을 해제 할 수 있다는 해약금에 의한 계약해제의 내용도 기재 된 경우가 많습니다.)

불확실한 문자내용(계약 체결 여부도 불확실한)과 문자내용 상 해약금에 의한 계약 해제 내용도 지급된 금액을 기준으로 하는지, 계약금전체를 기준으로하는지도 제대로 명시하지 않아 분쟁의 여지를 남기다보니 계약해제로 어떤것을 주고 어떤것을 받을 수 있다고 정의하기가 매우 어려운 경우가 있습니다.

일단 이 단계에서 분쟁은 계약의 성립 여부 판단을 위해 문자내용이 상당히 중요합니다. 계약이 성립되어야 해약금에 의한 계약해제 도 주장할 수 있기 때문에 계약 성립이 되었다고 볼 수 없을 정도의 내용이라면 해약금에 의한 계약해제 부분이 적용될 여지가 없기 때문입니다.

다만 계약이 성립했다고 해석할 수 있더라도 기재된 계약금을 기준으로 포기 및 배액 상환을 요청할지, 실제 지급된 금액을 기준으로 포기하고 배액상환을 할지에 대한 부분도 명확하지 않은데 통상적으로는 지급한 금액을 기준으로 포기하고, 배액상환을 하고 마무리 하는것이 합리적일것으로 생각하고, 실제로 민사소송을 제기하여 법원을 통해 사건이 진행되는 경우에도 지급된 금액을 기준으로 조정하는 등의 결과가 나오는 경우가 많습니다.

(참고 1. 매수인의 경우에는 그 내용이 명확하다 하더라도 1천만원 내외에서 지급되는 소위 가계약금이라는것의 배액 반환을 소송하기에는 승소가능성을 단정할 수 없고, 경제적 실익이 없는 적은 금액이다 보니 소송을 제기하지 못하고 속만 상하고 지급한 그대로 돌려받고 울며겨자먹기로 끝내는 경우도 많습니다.)

(참고 2. 사건들 마다 다르기는 하지만 관련사건들을 진행해보면 판결로 가는경우는 잘 없고 조정절차로 끝나거나 법정 외 합의로 종결되는 경우가 많습니다. 지급된 금액을 기준으로 한다고 말씀드려습니다만 사건에 따라 판례와 같이 계약금으로 지정된 금액을 기준으로 할수 있는 사건도 있을 수 있습니다.)

2) 본게약? 해제?

계약서를 작성했다면 해제는 중도금 지급전이라면 특별한 사정이 없는 한 해약금에 의한 계약해제규정에 따르면 됩니다. 계약서를 작성하면서 계약서상 기재된 계약금도 전액 지급을 하기 때문입니다.

가계약이라고 칭하는 단계에서 있을 해석의 혼란과 금액에 대한 다툼이 발생할 여지가 많이 줄어듭니다. 게다가 계약금이 소송을 진행할 수 있는(경제적 실익이 있는) 충분한 금액에 달하는 경우가 많기 때문에 이행을 위한 소송을 선택하기도 용이합니다.

즉 계약에 있어서 분쟁의 발생과 소송조차 진행하기 애매한 곳은 소위 가계약이라는 단계에 몰려 있습니다.

단지 계약을 쉽게 체결시키기 위한 목적으로 교묘하게 계약이라는 무거운 구속력을 가계약이라는 말로 가려 많은 혼란을 주고 있는 느낌입니다. 바로 계약서를 작성하지 않지만 매도인과 매수인간의 의견이 합치되고 돈을 송금하는 행위 자체가 계약으로 생각될 수 있게 명확히 규정하여 실무에 적용하는것이 좋겠고, 정말 단순히 찜해 두기 위한 용도의 예약금 정도의 개념이라면 이부분을 명확히 하여 쌍방에 억울함과 분쟁이 없도록 보완 하는것이 필요하다고 생각합니다.

대구 since 2003

법무법인 태양

변호사 백수범

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053)   216 - 0007

소송 진행중 조정기일이 지정될 때가 있습니다.

서로 협의 가능성이 있어서 조정을 요청하거나

판사가 판단하여 조정을 해보도록 하는 절차인데

이를 조정기일이라고 합니다.

진행중인 소송사건은 토지 경락자가 지상권없는 건물에 대해서 철거청구와 토지인도를 청구한 사건으로

소송 중 건물 소유자가 토지를 매수할 의사가 있어서 이야기가 진행되었고

재판 진행중이므로 재판외 합의보다 부동산 거래는 시간이 걸리는 만큼

조정을 하여 소송절차는 종료하더라도 이후 상대가 이행안할경우를 대비할 목적이었습니다.

그러나 이렇게 어느정도 협의되어 조정을 진행하려하였으나 조정기일이 다가오자 상대방이 말을 바꾸며 협의한 사항을 변동하려하는 등의 사정변경이 생기게 되었고, 이상태로 조정을 진행해봐야 시간만 낭비하겠다는 의뢰인분의 의견과 백수범 변호사의 판단에 따라

‘상대방의 말바꿈으로 의한 조정성립이 불가능 해 보이므로 조정기일을 불출석하며, 판결로써 소송을 끝낼수 있게 신속하게 진행해 달라’ 는 내용의 조정기일 불출석 사유서를 제출하게 됩니다. 

이처럼 조정기일이 잡혔다고 하여 누가봐도 조정안될 상대방과 억지로 조정기일을 거칠 필요는 없습니다.

이러이러한 사정으로 조정할 의사가 없다는 등의 내용으로 불출석 사유서를 제출하면 조정기일이 취소가 되거나 그래도 진행이 된다면 형식적으로 진행되고(조정기일에 쌍방의 각 의사를 확인하는 정도) 후에 변론기일이 다시 지정되어 재판절차가 진행되게 됩니다.

민사소송에는 변호사등 소송대리인을 선임하실 경우 본인은 법원에 출석하실 필요가 없습니다.

조정또한 본인이 참석하면 조정내용등을 즉각적으로 변동하고 합의가 성립될 가능성이 높아지지기 때문에 출석을 권유 드리기는 하나 조정할 사안에 대한 허용 범위만을 정해 주시면 그 범위안에서 소송대리인이 조정기일에 조정을 진행하게 됩니다. 

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053.  216  .0007

원칙적으로 판결에 집행력이 생기기 위해서는 판결이 확정되어야 합니다.

그러나 우리나라는 3심제로 재판이 언제 끝날지 모르는 상황에서 집행이 늦어져 불이익을 받을 염려가 있습니다.

즉 패소자는 구제제도로써 3심제가 vs 승소자는 구제제도로 가집행이 가능합니다.

가(假) 즉 거짓 가자가 있어 가압류 같은것 처럼 실제 집행과는 다르다고 생각할수 있으나 가집행은 확정판결에 의한 집행과 같습니다.

다만 2심, 3심에서 판결이 뒤집어지면 집행이 취소될 가능성이 존재하는 차이가 있습니다.

(취소면 원상회복을 해야 합니다. 원상회복이 불가능할 경우 별도 손해 배상을 해야 합니다.)

가집행이 붙은 판결은 즉시 강제집행을 할 수 있습니다.

(단 ! 가집행문으로 재산명시 신청은 불가 합니다.)

각종 강제집행 절차도 각 사건마다 시간이 소요되는데 소송 확정전에 진행할수 있는 가집행은 시간적으로 상당히 효율적이라고도 할 수 있겠습니다. (가집행도 상대방이 강제집행을 정지하는 방법으로 집행정지를 할수 있으나 통상 그에 상응하는 현금공탁이 필요합니다.)

가집행 붙은 판결을 받으셨으면 가집행문을 부여받아 집행절차를 진행해보시기 바랍니다.

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2. 법무법인 태양(백수범 변호사실) - 카카오 채널 1:1 메세지 문의 

http://pf.kakao.com/_tqdxkG

** 자녀의 배신 ! 

증여하지도 않았는데 자녀가 부모님을 속이고 부동산 소유권을 이전해 가는 경우가 종종 있습니다.

시간이 지나서 우연히 부동산 소유자가 바뀌어 있는 황당한 경험을 한 후 저희 사무소에 문의 해주신 사례입니다.

금액적인 문제나 당장에 부모님들에게 직접적인 영향은 없으나 믿는 도끼에 발등 찍힌 기분이라며 많이 속상해 하셨습니다.

** 속이고 이전된 소유권 등기(증여 부동산) 해결 방법

이럴경우 해결방법으로

1. 법원소송을 통해 해결한다. 

2. 서로 협의하고 증여해제를 한다

를 생각 할수 있고 이 중 선택을 하셔야 하는데, 부모 자식관계 이므로 협의를 우선적으로 권해 드리게 됩니다. (부모님을 속이고 이전해 가는 경우는 형사적인 책임도 물을 수 있는 부분이 있는데 형사절차는 협의가 불가능하여 부득이하게 민사 소송을 제기하였음에도 해결되지 않을 경우 최종적으로 선택하게 되는데 미워도 자식이라고 선택하기가 어렵습니다.)

** 처분금지 가처분 신청은 필수 ! 

법원을 통해 해결하거나, 협의를 통해 해결하거나 방법을 결정을 하였더라도 그 방법을 실행하기전에 아직 자녀의 명의로 되어있다면 반드시 처분금지 가처분신청을 하여 자녀가 부동산을 처분하지 못하도록 해 두어야 합니다.(가슴아프지만 부모를 속이고 소유권 등기를 가져갔다면 이를 돌려달라 할 경우 처분하여 현금화 해버릴 가능성도 충분합니다.) 처분하는 경우 다시 소유권을 되돌려 받기 위한 추가 소송이 필요할수 있고 경우에 따라서는 소유권을 다시 취득하지 못하는 경우도 있을 수 있기 때문입니다.

가처분 후 협의를 해보고, 협의가 안된다면 민사소송 진행하며 고소는 선택적으로 진행한다고 참고하시면 될 것 같습니다.

** 협의가 성립할 경우 소유권 이전등기 하는 방법 - 합의해제

협의가 된다면 다시 소유권을 이전받는 정리절차는 어떻게 될까요?

증여 계약을 당사자가 합의해제 하는 방법으로 소유권 등기를 받아 올 수 있습니다.

합의해제로 소유권 말소 등기를 신청하게 되고 적은 비용으로 소유권을 찾아 올 수 있게 됩니다.

협의 전 가처분을 해둔 상태이더라도 가처분등기 말소 없이 소유권 말소 등기가 가능합니다. 가처분의 당사자들이 합의해제를 하였기 때문인데 이럴경우 가처분은 등기관이 직권말소해 줍니다. (이후 등기관은 가처분 말소사실을 가처분 법원에 통지를 하는 것으로 마무리합니다. 가처분목적 달성으로 인하여 직권으로 말소 시키는 것입니다.)

위 절차로 사건을 의뢰 받은 후 빠른 시간에 문제 해결을 할수 있었습니다. 두분이 협의후 필요한 등기 진행도 모두 완료 하였습니다.

흐려서 보기 힘들지만 부동산 등기부를 살펴 보면

등기상 순위번호

자녀가 부모님을 속이고 소유권 이전을 해간 내용이 확인 되는

4번의 증여

저희사무소에서 방법을 안내 드린 후 사건을 수임하고, 처분금지 가처분을 신청하여 등기된 

5번의 가처분

이후 협의 성립으로 합의해제로 인한 소유권 이전등기 말소 에 따른

6번의 가처분 직권말소와

7번의 소유권 이전등기 말소(합의해제)를 확인 할 수 있습니다.

위와 같은 상황에서 변호사 등의 도움없이 당사자간의 협의로 원만히 해결되기는 어려울수 있습니다.

변호사 사무실을 통하는것은 상대방에 대한 간접 압박이 되고 해당사건도 그런 효과때문에 협의가 성립되었습니다. 

부동산 /

대구에는 백수범 변호사가 있습니다. 

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