053) 216-0007 백수범 변호사

법무법인 태양 

백수범 변호사실에 (공인중개사) 이사무장 입니다. 

임대차 계약에 있어 임대인과 임차인에게는 각 권리와 의무가 있습니다. 

1. 임대인의 권리 

가. 차임지급 청구권 (임차인의 의무이기도함) - 차임증감청구권(편면적 강행규정)

나. 임대차목적물 반환청구권

2. 임대인의 의무 (목적물을 사용 수익하게 할 의무)

가. 목적물 인도 의무 - 임차인이 목적물을 사용, 수익을 위해 점유를 필요로 하는 경우 임대인은 목적물을 인도 해야 한다. (민법 제623조) 

나. 방해제거 의무 - 제3자가 임차인이 점유하는 임차목적물을 침해하는 등 그 사용 수익을 방해하는 경우 임대인은 임차인을 위하여 그 방해를 제거할 의무(임차인은 임차권에 기한 방해제거 청구권이나 점유보호청구권이 있더라도) 

다. 수선의무 - 임대인은 임대차 계약 존속 중 그 사용 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. (민법 제623조) 

 단 - 임대인의 수선 의무는 수선이 가능한 경우에 생김 / 천재지변 기타 불가항력으로 목적물이 파손된 경우도 수선의무는 면제되지 않음/ 임대인의 수선의무는 특약으로 면제될수 있으나 특약을 했더라도 대규모 수선은 포함되지 않고 임대인이 책임질 수 있다.

 임대인의 수선의무 위반은 임차이 차임지급을 거절 하거나 차임감액청구, 계약해지와 손해배상 청구도 가능 

임대인의 수선의무 이행을 할때 임차인은 이를 거절하지 못하지만 보존행위로 임차인이 임차 목적을 달성할수 없을 때에는 계약을 해지할 수 있음 

라. 비용상환의무 - 임대인은 임차인이 목적물에 지출한 필요비나 유익비에 대해 상환의무를 진다. 

마. 담보책임 (유상계약인 임대차네 매매에 관한 규정이 준용)

3. 임차인의 권리

가. 임차권 (대항력)- 임차인이 임대인에 대하여 목적물을 사용 수익하게 해줄 것을 요구할 수 있는 권리 / 임차인은 목적물을 성질에 의하여 정해진 용법으로 사용 수익 해야 함 (이를 위반 할 경우 임대인은 위반행위의 정지를 청구하거나 손해배상 청구가 가능하고, 해지할수도 있음) / 임차인은 임대인 동의 없이 권리를 양도하거나 전대하지 못함 (양도전대 금지 - 위반시 계약해지 가능)

나. 비용상환 청구권 (필요비 상환청구권, 유익비 상환 청구권) - 임차인이 목적물 보존에 관한 필요비를 지출할 때에는 그 상환을 청구할수 있음(민법 제626조) / 임의규정이므로 면제특약이 가능

다. 건물 임차인의 부속물 매수 청구권 - 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있을 때에는 임대차 종료시 임대인에게 그 부속물 매수를 청구 할수 있다. / 임대인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 같음

라. 토지 임차인의 갱신청구권과 지상물 매수 청구권 - 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채엄, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 토지임차인은 계약의 갱신을 청구할수 있고, 갱신청구에 대해 임대인이 거절하는 경우 지상물매수청구권을 행사 가능 (매수청구의 대상은 임대차 계약 당시 기존 건물이거나 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정되지 않음) / 편면적 강행규정이므로 특약으로 배제 불가

마. 차임 감액 청구권 - 임차목적물으 ㅣ일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 사용 수익할 수 없을때 그 부분의 비율에 의한 차임 감액을 청구할수 있다. (형성권)

4. 임차인의 의무

가. 차임지급의무 - 임차인의 가장 중요한 의무

나. 임차물 보관의무 - 임차인은 목적물을 인도할때 까지 선량한 관리자의 주의로 보존해야 한다. (위반시 손해배상 책임) 

다. 임차물 반환의무 - 임대차가 종료한 때에는 목적물을 반환해야 한다. (원상회복의무)

임대인과 임차인은 각 위와 같은 각 의무와 권리를 가지고 있고 의무를 이행하지 않을 경우 각각의 사유로 임대차 계약을 해지하고 소송을 제기하게 됩니다. 

각 권리 의무를 다하여 분쟁이 없었으면 좋겠습니다 .

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관련 판례  - 서울중앙지방법원 2017나63995

https://legalengine.co.kr/cases/NAprny5mfMDlg5tCZ3zbSA

임대차 계약과 관련하여 애완견 때문에 분쟁이 생기는 경우가 종종 있습니다.

임차인은 본인이 애완견을 기르고 있어도 이를 임대인에게 미리 고지하여 확인시키지는 않는경우가 많습니다. 혹시나 모를 분쟁을 위해서는 미리 고지를 하는것이 좋을 것 같습니다.

그리고 반대로 임대인은 애완견을 기르는 임차인을 피하고 싶다면 물건을 내놓을 때 반려견을 기르지 않는것을 조건을 고지해야 할 것입니다.

쌍방에 이러한 고지를 안하고 추후에 반려견이 있다는 사실을 알게 된다면 어떻게 될까요

일단 우리나라의 사회통념상 반려견을 기르는것이 터부시 되지 않고 있고 특별히 대형견이 아닌이상은 반려견 양육에 대한 고지의무가 임차인에게는 없다 볼 수 있습니다.

이를 이유로 임대인이 계약을 해제 한다면 이는 임대인이 계약을 해제 한 것이 되어

계약금 수령후에는 배액상환을 하여 해약금에 의한 계약 해제를 ,

중도금을 수령하였다면 계약 해제 하고 임차인에게 손해배상책임을 부담 할 수 있습니다.

* 임차인이 계약 체결때 반려견 고지를 안하더라도 임대차 계약을 취소하거나 무효를 주장할 수 있는 사유가 되기 어렵다.

* 이후 애완견에 의해 다른 세입자의 피해 등이 발생했을 경우등 사안에 따라 별도 손해배상이나 계약 해지 등의 주장 가능성을 검토 해 볼수도 있을것 

부동산 

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대구 법무법인 태양

백수범 변호사실에 (공인중개사) 이사무장입니다. 

상법상 경업금지 위반

상법에서 확인되는 경업금지는 쉽게 말해 권리금을주고 양수양도 하였는데 양도 한 사람이 인근에서 동일한 업종으로 점포를 오픈하는것을 금지하는 것입니다. 

현업에 종사하면서 꽤 많은 사례의 경업금지 위반 사례를 접하였고, 모두 협의로는 원만히 해결되지 않아 소송을 제기하였으며 소송과정중 협의가 성립되거나 정말 안될 경우에는 판결을 받아 해결하였습니다. 

대부분 상대방이 경업금지를 몰라서 비롯된 경우가 많았는데 드물게 이를 알고도 교묘하게 다른 업종인것 처럼 매장을 열고, 실제로 제공되는 제품은 동일한 경우도 있었습니다. 

몰라서 했다 하더라도 새로운 점포를 오픈하는데 들어간 비용이 있기때문에 쉽게 협의가 안되는데 소송과정에서 상대방도 경업금지라는것을 알게 되면서 협의여지가 생기게 됩니다.  

알고 행한 경우는 소송전에는 더더욱 협의의 가능성이 없고 소송에서도 경업금지를 부인하며 협의가 안되는 경우가 많아 판결을 받는 경우가 많습니다. 이러한 사건은 표면상 위장한 형태이기 때문에 경업금지를 주장하는 원고측에서 이를 입증할 증거자료를 제출해야 하는데 매장을 방문하여 실제로 제공되는 제품을 사진을 찍어두고, 영수증, 메뉴판등을 확보하는 절차가 필요할 수 있습니다. 

[대법원 2015. 9. 10. 선고 2014다80440 판결] 을 보면 좀더 구체적인 내용을참고할 수 있습니다.

(판결 링크)

https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=179233

경업금지 위반을 했다면 - 손해배상 청구 소송

위에서 설명 드린바와 같이 경업금지를 위반 했다면 

1. 소송제기전 상대방과의 협의 - 무조건 소송이 좋은것은 아닙니다. 대부분의 경업금지 위반이 상대방이 모르고 하는경우가 많기 때문에 상대방에게 이 사실을 알리고 원만한 해결을 도모해봐야 합니다. (필요할 경우 내용증명을 활용할수도 있습니다.)

2. 영업금지 가처분과 소송제기, 고소 검토 - 상대방이 소송기간중 영업을 하지 못하게 할 목적으로 영업금지 가처분 신청을 합니다.(통상 상대방도 영업을 못하게 되는것은 큰 손해이기때문에 적극 대응할 가능성이 있습니다.) / 본안 소송을(손해배상 청구) 제기 합니다. ( 손해발생에 대한 입증 자료, 교묘하게 표면적으로 다른 업종으로 보이게 영업중인 경우 등 필요에 따라 미리 확보해야할 자료들이 있을지 모릅니다.)

3. 소송 진행 중 협의로 종결하거나 판결 받아 해결 

의 절차를 생각해 보시면 될것 같습니다. 

법무법인 태양에 백수범 변호사실 이었습니다. 

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부동산 / 민사 / 형사 / 가사 / 등록부 정정 / 기업자문 / 

'안 심' 하세요

대구에는 백수범 변호사가 있습니다. 

법무법인 태양(백수범 변호사실)

변호사 백수범

공인중개사 이 사무장

대구 수성구 동대구로 356, 3F 

1. 법무법인 태양 - 백수범 변호사실 - 직통 전화(변호사 상담예약, 사건화 검토 및 문의) - 053-216-0007

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부동산거래 관련하여 개입하는 자격자인 공인중개사는 부동산 거래 관련 사고가 발생할 경우 그책임을 면하기 어렵습니다. 

중개사고는 대부분 공인중개사에 대하여 민사와 형사적 책임을 물을수 있는데 민사적으로는 손해배상 청구의 상대방이 되며, 형사적으로는 고소할수 있는 경우가 많이 있습니다. 

공인중개사 처벌 규정 – 행정처분(형사책임), 행정벌(행정청에서 부과)

공인중개사는 공인중개사법상의 위법한 행위를 할 경우 행정처분을 받을 수 있고 이것과 별개로 행정벌을 받을 수도 있습니다.

행정벌은 행정형벌과 행정질서벌로 구분되는데 행정형벌은 법을 위반한 사람에 대하여 법원이 징역형 또는 벌금형을 부과하는 것이고 행정질서벌은 행정청이 부과하는 과태료를 말 하는 것입니다.

행정처분은 행정형벌과 병과 할 수 없습니다. (이부분은 일단은 병과할 수 없는데 대법원 88도1983판례에 따르면 일사부재리의 원칙에 어긋난다고 할 수 없다고 해서 애매합니다.)

1.행정처분

행정청이 행정처분을 합니다.(보통 중개사무소를 관할하는 구청 등)

1) 등록취소 (절대적 / 상대적 구분)

2) 업무정지(3개월 6개월 등)

3) 자격취소

4) 자격정지

5) 지정취소 (거래정보사업자)

2-1. 행정형벌

위에서 설명한대로 법원이 징역형 또는 벌금형을 부과합니다. 상한제한 규정만 있을 뿐 이므로 법원의 재량적으로 처분 할수 있게 되겠지요

1) 3년 이하 징역 또는 2천 만원 이하 벌금

2) 1년 이하의 징역 또는 1천 만원 이하의 벌금

2-2. 행정질서벌

행정청이 과태료를 부과 합니다.

1) 500만원 이하의 과태료

2) 100만원 이하의 과태료

위 내용중 행정처분인 자격취소만 아니면 중개업 계속 할 수 있겠다 하고 생각 할 수도 있습니다.

그러나 중개사법 제 10조 등록의 결격사유등 항목에 따르면 좀더 자세히 알아봐야 하는 부분이 있습니다.

특히 중개사법 11항에는 이법을 위반하여 300만원 이상의 벌금형의 선고를 받은자는 3년이 경과되지 아니하면 등록의결격사유가 된다고 규정하고 있는데 이는 중개사법을 위반하여 300만원 이상의 벌금을 선고 받으면 등록의 결격사유에 해당하여 등록 취소가 되게 되어 중개업을 할수 없게 되는 것 입니다.

문제는 등록 취소와는 별개로 3년간 소속공인중개사로도 일 할 수 없기 때문에 3년간 중개업에 종사 할 수가 없게 됩니다. 

설명이 복잡하긴한데

쉽게 요약하자면 중개사들은 법원에서 300 만원 이상의 벌금이 선고되면 3년간 업계를 떠나있어야 하는 결과가 생기는 되는 것입니다.

중개사법은 중개사자격시험을 공부를 하지 않는 이상 세세한 부분까지 알기 힘듭니다.(반대로 자격 시험을 공부하게 되면 꼼꼼히 구석구석까지 외워야 하는 부분입니다.)

저희사무소에서는 공인중개사인 사무장이 중개사법에 대한 내용을 숙지하고 있으며 이를 이용하여 

중개사들의 잘못에 대해 하나하나 따져 책임을 묻는 소송을 많이 진행하고 있으면서

동시에 중개사분들의 행정처분이나 재판절차에 행정소송의 대리인으로, 손해배상 청구 소송의 소송대리인으로, 피고인의 변호인으로 선임되어 소송을 진행하고 있습니다. 

대표적인 소송 유형 예시

공인중개사를 통해 거래한 당사자들이 제기하는 소송 

- 임대차, 전세 계약 체결 당시 공인중개사가 선순위 근저당권등 권리관계에 대한 설명을 제대로 하지 않아 훗날 보증금, 전세금등을 회수하지 못하는 경우 - 중개사 및 공인중개사 협회를 상대로 손해배상 청구 소송, 가능하고 필요할 경우 고소도 진행

- 계약 대상 부동산에 대한 설명을 잘못해서 손해가 발생한경우(지목을 잘못 설명, 건물의 용도를 잘못 설명, 이곳에 장사를 할수 있다고 했는데 임차후 불법 건축물로 알려져 사업을 할수 없게 되는 경우 등) - 중개사 및 공인중개사 협회를 상대로 손해배상 청구, 가능하고 필요할 경우 고소 진행

- 양도소득세 등 중개사가 설명을 잘못한 경우 - 세금에 대한 부분은 설명을 잘못했더라도 중개사의 책임이 없다는 판례들이 있으나 무조건은 아니고 각 사안에 따라 책임을 물을수 있는 경우도 있으니 사건화 검토를 해야 합니다. - 중개사 및 공인중개사 협회를 상대로 손해배상 청구, 가능하고 필요한 경우 고소 

- 공인중개사가 확인할 사항을 제대로 확인하지 못하여 재산적 손해를 입은 경우(사기당한경우) - 중개사 및 공인중개사 협회를 상대로 손해배상 청구, 가능하고 필요한 경우 고소 진행 

- 공인중개사 사무소의 직원의 실수로 문제가 발생하는 경우 - 중개사 및 직원 및 공인중개사 협회를 상대로 손해배상 청구, 가능하고 필요한 경우 고소 

- 무자격자의 중개 행위로 피해를 입는 경우 - 무자격자를 상대로 손해배상 청구 , 고소 (이때는 협회에 책임을 물을수 없음)

* 공통적으로 중개사, 직원의 실수로 민사소송을 제기할때 공제사업자인 공인중개사 협회를 같이 피고로 하여 소송을 제기하게 됩니다. 

공인중개사분들이 변호사 사무실을 찾아주시는 이유

- 위의 경우와 같이 본인의 실수 등으로 상대방이 소를 제기하여 응소가 필요한 경우

- 위와 같은 사례로 고소당한 경우 피의자, 피고인으로서 변호인이 필요한 경우  

- 행정청, 협회 등에서의 처분이 과도하고 억울하여 행정소송이 필요한 경우 

- 실무에서 부동산 거래를 성사 시킬때 불안하여 부동산에 대한 권리관계등 검토나 계약내용의 확정등을 변호사에게 의뢰하는 경우 

대구 수성구 동대구로 356, 3F 

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사해행위 취소 소송은 흔한편이지만 승소하기는 쉽지 않은 소송입니다. -대구 공증인가 법무법인 태양 백수범 변호사실에 (공인중개사)이사무장입니다.

저희사무소에서 진행한 사해행위 취소 소송 중 특별히 기억에 남는 사례가 있었습니다 .

의뢰인분은 부동산을 인도후 원룸 보증금을 반환받지 못하였는데 이후 지급명령을 신청하고 일부 회수하긴 하였으나 나머지 금액을 받지 못하고 있었습니다.(이후 임대인과의 채권자와 채무자로 공정증서를 작성하기도 했습니다만 아무것도 달라지지 않았습니다.) 

 그런데 채무자의 소유 재산이 없어 변제를 못받고 있는 상황에서 3년이라는 세월이 지나버렸습니다. 

그간 여러가지 방법으로 강제집행을 시도해보았으나 모두 실패 하였고, 

저희사무소에서도 이전에 진행한 강제집행사건의 기록을 봤을때 강제집행 절차를 통한 변제가능성은 상당히 낮았습니다. 

일반적으로 변호사 업계에서 경제적 실익이 없고 회수가능성도 낮아 수임사건성이 없다고 생각할수 있는 상태 였습니다 . 

하지만 사정을 전해 들은 백수범 변호사는 의뢰인을 외면하지 않고 어려울것 같으나 검토를 해보겠다고 안내 드렸으며 이후 채무자 소유 재산을 탐색해보기 시작했습니다. 

그러던 중 채무자는 같은 부동산에서 오랜기간 거주하고 있었기에 주소지 부동산 등기부를 발급 받아보았으나 채무자의 소유가 아니었습니다.(당연히 타 사무소에서도 강제집행을 진행할때 채무자 주소지 등기부정도는 확인하였을 것이고, 채무자 소유였다면 경매에 들어갔을것입니다.) 그러나 부동산의 권리관계를 살펴보던중 소유권 이전등기의 원인으로 '협의분할에 의한 상속' 이 눈에 띄였습니다. 

채무자가 변제를 안하고, 상속재산에 대해 협의분할로 다른 상속인 단독 명의로 등기하는것에 동의를 했을 가능성을 떠올렸습니다. 왜냐하면 채무자가 한 부동산에서 꽤 오래 거주하고 있기도 했고 협의분할 상속으로 소유권 이전된 단독소유자의 성이 채무자와 같았기 때문입니다.

그러나 그 가능성을 떠올렸을 뿐이지 채무자와 단독 소유자가 공동상속인이었다는것을 알수 없고, 채무자가 상속포기를 했었을 가능성도 있는등 불확실한 요소가 많았지만 

정황상 가능성이 있었기에 의뢰인 분께 불확실한 사항을 안내 드리며 그 부분만 해소 된다면 사해행위취소 소송의 요건은 될것 같다고 검토 의견을 전달 드렸습니다. 

의뢰인 분은 그냥 포기하기 어려운 돈이고, 현재로서는 다른 강제집행방법은 없었기에 작은 가능성이라도 소송을 진행하고 싶어 하셔서 사건의뢰를 받게 되었습니다. 

사해행위 취소 소송을 제기한 후 사실조회, 문서제출명령등을 통해 채무자와 현재 부동산 소유자간의 가족관계임을 확인하고 재산분할협의서를 확보할수 있었는데 반갑게도 재산분할 협의서에는 채무자의 도장이 날인되어있었습니다. 

채무자의 상속재산분할 협의는 사해행위 취소 요건이 되고 해당사건은 급격히 가능성이 높은 사건이 되었습니다. 

수차례 변론기일을 거쳐 원고 승소 판결을 받을 수 있었습니다.

해당사건은 확정되었고 강제집행절차진행을 준비하던 중 채무자가 자진 변제를 하여 마무리되었습니다. 

수년간 마음고생을 한 의뢰인분이 거듭 감사를 표시하며 활짝 웃으며 나가시는 모습이 기억에 남습니다. 

이 사건은 

다른 사무소를 통해 여려차례 집행을 해봤었고, 지금 당장 확인되는 재산이 없었기 때문에 어렵겠다고 하고 돌려 보내는사무실이 많을 것입니다. 그럼에도 불구하고 도움을 드리고 싶었던 백수범 변호사의 지시에 따라 검토가 진행되었고 그 가능성을 발견 할수 있었습니다. 

어떠한 사건도 단정지어 생각하지 말아야겠다는것을 느꼈던 사건이었습니다. 

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생각보다 불륜등 부적절한 관계가 흔합니다. 

이제는 형사적으로는 책임을 묻지 못하고 민사적으로만 책임물을 수 있습니다.

불륜 위자료 청구와 방어를 위한 응소는 꽤나 빈번한 사건입니다.

이번에 소개드릴 것은 불륜 위자료에 대한 부분은 아닙니다.

불륜관계중 관계유지 목적 등으로 (보통) 남자가 여자에게 돈을 주거나 부동산이나 자동차나 가게를 차려주는등

물질적인것을 제공하는 경우가 많은데

불륜관계가 어떠한 이유로 끝난 후 일방이 그간 줬던걸 내놔라 돈을 준건 대여금이다 라고 주장하며 나서는 경우가 많이 있습니다.

헤어지고나니 아까운 걸까요 아니면 아직 남은 미련일까요

그러나 이러한 사유로 소송을 제기하는(관계 해소후 돌려받기 위해 소송을 제기하는 원고) 경우는 승소가능성이 낮습니다. 

위 조항에 의하여 불법(대부분 반사회적 법률행위)으로 제공한 저러한 경제적 이익은 반환 청구를 하지 못하도록 규정하고 있기 때문입니다. 

불륜중 지급된 재산상 이익 뿐 아니라

흔하게 도박에 사용될줄 알면서 돈을 대여한 경우도 이에 속합니다.

백수범 변호사가 있습니다. 

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