053) 216-0007 백수범 변호사

  금전소비 대차 등 강제집행 인락이 있는 공정증서는 공정증서상 변제기가 도래하거나 기한의 이익을 상실할경우(보통 이자를 몇회 내지 않는다거나 할 때 바로 상환을 요구할 수 있는 내용입니다.) 법원을 통한 집행권원 확보 절차 없이

공정증서에 집행문 발급을 받아 바로 강제집행을 할 수 있게 됩니다.

그런데 업무에 종사하면서

공증증서가 작성되었음에도 채무자가 돈을 빌린적이 없다고 발뺌을 하거나

심지어 공정증서 작성자체가 허위라고 채무부존재 확인 청구 소송등을 하는등

조금은 독특한 사건들을 접할 때가 있습니다.

금전소비대차 공정증서도 대리인에 의한 작성이 가능하고 공증인이 이 대리권의 진위 여부를 확인 한 후에 작성하는 엄격한 방식으로 작성 되는데

위임한적이 없다 또는 아예 돈을 빌린적이 없다고 주장하고 나오니 채권자의 입장에서는 황당하기까지 할 것입니다.

채무자가 위와 같이 채무를 부정한다 하더라도 공정증서가 작성된 이상 채무자의 주장은 주장대로 놔두고 공정증서가 있고 변제기가 도래했다면 공증사무소에서 집행문을 받아 강제집행을 진행 할 수 있습니다.

채무자가 정말 돈을 안빌렸다거나 채무를 인정하지 않는다면 공정증서에 의한 강제집행을 정지시키고 채무부존재 확인 소송을 제기해야합니다.(통상 강제집행을 정지 시키기 위해서는 강제집행 청구금액 상당액의 현금공탁이 필요하기 때문에 채권자의 입장에서는 시간이 지연되더라도 변제에 충당할 금액을 확보 할 수도 있게 됩니다.)

공정증서란것이 작성이 되어있다는 것은 금전을 대여했다는 증거가 되고

이를 부인하기 위해서는 채무자가 채무부존재 확인 소송제기하고 승소하여야만 대여한 사실이 부인되는데 상당히 어렵다고 볼수 있겠습니다. 여기서 말하는 채무부존재 확인 소송은 공정증서 작성도 부인하는 것으로 공정증서상의 채무 모두를 변제하였으나 강제집행을 진행하는 채권자를 상대로 재기하는 채무부존재 확인 소송과는 근본적으로 차이가 있습니다.

채권자의 입장에서는 공증이 있으시다면 변제기 도래 후 집행문을 부여받아

1. 일단 집행에 착수

2. 채무자의 채무부존재 확인 소송등을 제기할 경우 응소

3. 위 소송 결과 후 강제집행 속행 신청으로 계속진행

하시면 됩니다. 

저희가 접한 각 사례들은 소송을 제기하고 집행정지를 못하고 포기하거나 

소송을 제기한 후 그제야 본인 목적을 밝히며 채권자와 협의하려한다거나 

소를 제기한후 일정기간이 지나고 취하 하는등 판결을 받은 사건은 없었는데 

채무자는 다른 목적이 있거나, 채무자의 가족이 알게 되어 이를 숨기기 위해 어쩔수 없이 소를 제기하는 등 그래도 아 그래서 부인했구나 싶은 어떠한 이유가 있긴했었습니다. 

채무자입장에서는 작성된 공정증서를 부인하려 하지말고 다른 방법으로 문제해결방법을 찾는게 좋을것 같습니다. 

대구 since 2003  - 법무법인 태양

변호사 백수범

대구 수성구 동대구로 356, 3F 

1. 백수범 변호사실 - 직통 전화(변호사 상담예약, 사건화 검토 및 문의) -

053  216 - 0007

법무법인 태양- 백수범 변호사실에서는 채권추심업무를 진행합니다. 

채권추심 업무의 순서

1. 상대방 소유 책임 재산을 알고 있는 경우 - 해당 책임재산에 맞는 강제집행 진행 / 의뢰인분이 원하는 강제집행 신청 /  추가로 상대방 소유 책임재산을 파악할 필요가 있을 경우 재산명시 신청-> 재산조회 신청을 진행하고 각 단계별 책임재산이 발견된다면 강제집행진행 / 절차 진행을 하였으나 일부나 전부 회수가 안될 경우 채무불이행자 명부등재 신청하고 마무리 

2. 상대방 소유 책임재산을 모르는 경우 - 재산명시 신청-> 재산조회 신청을 진행하고 각 단계별 책임재산이 발견된다면 강제집행진행 / 절차 진행을 하였으나 일부나 전부 회수가 안될 경우 채무불이행자 명부등재 신청하고 마무리 

로 진행합니다. 

채권추심 업무의 변호사 수임료 

저희사무실로 문의 주시는 분들중 가장 궁금해 하시는 부분이고 채권추심 업무의 진행을 검토함에 있어서 중요한 부분이 됩니다. 

우선 변호사 사무소가 의뢰 받는 모든 업무가 그렇듯이 채권추심 업무도 정해진 수임료는 없습니다. 

사건에 따라, 사정에 따라 예상되는 회수 가능성등 다양한 변수들이 있기 때문입니다. 

때문에 어떠한 건이든 수임조건을 문의 주신다면 일반적으로 안내 드릴수 있는 참고치 정도의 안내만 가능합니다. 

안내드리는 법무법인 태양 - 백수범 변호사실의 채권추심 업무의 수임료는

청구금액(채권액)에 따라 다르긴 하나 일반적으로 착수금 110만원 ~ 220만원을 기준으로 하고, 실회수 금액의 11~22% 정도의 성공보수를 기준으로 사건, 사정, 계약조건의 조율에 따라 가감될 수 있습니다. 고 안내 드립니다. 

의뢰인분과 백수범 변호사와 직접 만나서 계약조건을 논의 하고, 백수범 변호사가 2~3가지 계약조건을 제안드리고 그중 선택을 요청 하는 방법으로 진행됩니다. 

업체들, 사업자 대표님들 이 의뢰주시는 채권추심 업무는 2건이상 이 되는 경우가 많습니다. (많이 기다리시다가 쌓인 채권들을 정리하기 위한 목적) 한번에 여러건을 의뢰 주시는 경우에는 

위 수임조건을 기준으로 하되 여러건이므로 당연히 할인이 들어가고 각 건수 및 전체의 청구금액을 고려하여 계약내용을 안내 드리기 때문에 단건의뢰가 경제적 실익이 없더라도 여러건일 경우 전체 채권을 기준으로 하면 소송실익이 생기고, 소액의 채권도 절차 진행후 마무리 할 수 있게 됩니다. (미수 사건의 경우 포기를 할수도 있지만 아무것도 안하고 포기하는것 보다 법적 절차를 밟은 후 마무리 하는 방향으로 선택을 하시는 것입니다.)

저는 채권추심 업무에 대해 의뢰당시 파악되는 상대방 책임재산과 그 상황이 회수가능성이 높은것 외에는 각 절차를 진행하여 실제로 변제를 받기는 어려울수 있다는 부정적인 안내를 먼저 드립니다. 실제로 법원 절차를 통해 상대방 책임 재산이 파악되어 변제받는것이 의뢰받은 채권추심 사건 전체에 비해 드물기도하고

아무것도 모르는 상황에서 희망적인 말로 사건을 진행할 경우 최종적으로 회수를 못하게 된다면 의뢰인 분들의 원망을 사는 결과를 원하지 않기 때문입니다. 

아무것도 안하면 회수가능성은 0% 입니다만 강제집행 채권추심은 각 절차를 진행해 봐야 알수 있습니다. 각 강제집행절차의 진행이 실제로 채무자에게 압박이나 고통을 주는 효과가 의외로 별로 없습니다.  변제가능성은 낮다고 생각하고 진행하셔야 할것 같습니다. 라고 안내 드리는 이유입니다. 

채권추심을 하면서 채권자가 더욱 상처 받는것은 비용은 더 들어가는데 회수는 안되고 채무자에겐 실제로 압박이나 고통을 주지 못하기 때문입니다. 

채권추심에 대해 잘 생각해보시고 진행하셔야 합니다. 

sicnce 대구 - 법무법인 태양

대구 수성구 동대구로 356, 3F 

1. 백수범 변호사실 - 직통 전화(변호사 상담예약, 사건화 검토 및 문의) -

053).-216-.0007

상가건물 임대차 보호법은 특별법으로 민법에 우선해서 적용됩니다.

상가건물 임대차 보호법은 임차인을 많이 배려해서 조항들이 만들어져 있습니다.

상가건물 임댕차 보호법이 적용이 안된다면 민법상 임대차 규정들을 참고해야 합니다.

공장일 경우 상가건물 임대차 보호법 적용이 되나요?

간단해보이지만 쉽게 대답하기 어려운 내용입니다.

상가건물 임대차 보호법의 적용범위를 살펴보면

제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010. 5. 17.>

③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013. 8. 13., 2015. 5. 13.> [전문개정 2009. 1. 30.]

로 되어있습니다. 그래서 공장은 상가건물 임대차 보호법이 적용될까요? 

애매합니다.

판례에 따르면 사업자 등록 대상이 되는 건물로 임대차 목적물인 건물을 영리목적으로 영업용으로 사용하는 경우는 상가건물 임대차 보호법이 적용된다고 합니다. (2009다40967판결)

단순히 상품을 보관하는 창고나 제조 가공하는 형태에는 영업용으로 볼 수 없어 상가건물 임대차 보호법이 적용 안된다고 할 수 있겠습니다. (여기에 + 영리목적활동이 함께 이루어지면 또 해당될 수 있을 것입니다.어렵습니다.)

상임법이 적용되면 임차인 입장에서는 좋습니다.

통상 공장의 경우는 적용범위 1항에 보증금액을 초과하는 임대차인 경우가 많을 겁니다.

하지만 3항 1항 단서에도 불구하고 제3조 대항력/ 제10조 1항, 2항, 3항 계약갱신요구내용/ 제10조의 2부터 제10조의 8 권리금 회수기회보장 내용이 임대차에 적용되게 되어 유리하게 되는 것입니다.

이처럼 법들은 적용범위에 해당하는지 안하는지 여부가 우선적으로 판단이 되어야 하는 경우가 많습니다.

주택임대차 보호법 적용대상인줄만 알고 있었는데 알고보니 적용범위가 아니라서 주택임대차 보호법상 내용을 주장 할 수 없는 상황이 생기는것은 적용이 되는지 안되는지의 판단을 하지 않았기 때문입니다.

공장에 상가건물 임대차 보호법 적용내용은 조금 생소하기는 합니다만

분명 이런 부분에서 분쟁들이 일어나고 있습니다.

부동산 관련 분쟁

대구에는 백수범 변호사가 있습니다. 

법무법인 태양

대구 수성구 동대구로 356, 3F 

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대구 변호사 - 백수범 변호사

법무법인 태양(백수범 변호사실)

임대차 무단전대 관련

임대인A와 임차인 B가 임대차 계약을 체결 했습니다.

임대차 기간중 임차인 B는 임대인 A에게 알리거나 동의를 얻지 않고 C에게 임대차 계약을 양도 했습니다.

(이럴경우 B는 전대인 C를 전차인이라고 합니다.)

이럴경우 임대인은 어떻게 해야 하는지에 대한 문의가 종종 있습니다.

임차권은 민법 제 629조에 따라 양도와 전대가 제한되어 있습니다.

'제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.' ②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

위규정에 의해 무단 전대에 대해 임대인은 임대차 계약을 해지하고 C 전차인을 상대로 소유권에 기한 물권적 청구(인도청구)가 가능하게 됩니다.

무단양도, 전대는 임대인에 대해 배신행위이기 때문에 즉시 해지 할 수 있도록 하는 것입니다. 물론 양도, 전대를 임대인의 동의를 받으면 아무 문제가 없습니다.

문제는 이러한 무단 양도 전대가 생각보다 많이 일어나고 있고 임차인은 이러한 사실이 문제가 된다는 사실을 모르고 행하는 경우가 많은데다

임대인도 이러한 상황에서 즉시 해지 할 수 있다는 사실을 모르고 묵시적동의로 볼 수 있는 행위를 하기도 하고 불필요한 소송이나 차임 지급소송등을 진행하는 경우도 많이 생깁니다.

정리하자면

* 임대차 계약에서 일단 양도 전대는 제한이 있다 - 무단양도시 즉시 해지 또는 추후 동의 가능

* 양도전대 금지 규정은 강행규정이 아니므로 양도전대시 임대인 동의가 필요없다는 특약은 유효 합니다.

* 물권전세(등기된 전세) 는 양도전대에 임대인의 동의가 필요 없다

정도를 참고하시면 좋을거 같습니다.

사인간의 어떠한 문제 발생시

자그만한 어떠한 행위가 훗날 큰 의미가 있었던 일임을 알게 되는 경우가 있습니다.

어떠한 사정변경이 있었거나 그것을 알았다면 어떠한 행위전 법률상담을 통해 현재 어떤 상황인지와 대응 방법을 미리 검토해 두는 것이 좋은 이유입니다.

법무법인 태양에 백수범 변호사실 이었습니다.

대구 수성구 동대구로 356, 3F
법무법인 태양(백수범 변호사실)

부동산 관련 분쟁 

'안 심' 하세요

대구에는 백수범 변호사가 있습니다. 

법무법인 태양(백수범 변호사실)

대구 수성구 동대구로 356, 3F 

1. 법무법인 태양 - 백수범 변호사실 - 직통 전화(변호사 상담예약, 사건화 검토 및 문의) - 053-216-0007

2. 법무법인 태양(백수범 변호사실) - 카카오 채널 1:1 메세지 문의 

상가건물 임대차 보호법상 권리금 회수기회 보장을 받기 위한 내용증명 작성 및 발송업무관련

상가건물 임차인이 신규임차인을 주선하고 권리금을 받아나가려는데
임대인측에서 정확히 대답을 안해주는등 거절하려는 뤼앙스가 느껴질 경우 내용증명을 보내두는 것이 좋습니다.
저희는 권리금회수 관련한 업무를 의뢰 받을 경우 생길수 있는 여러 가지 분쟁을 미리 대비해 드릴 것을 권해 드립니다.

 권리금 계약서의 내용에 대해서

1. 권리금 계약서 내용 정리 - 혹시나 임대인이 계약을 거절할 경우 받은 계약금만 반환하고 해제할 수 있는 약정해제 내용을 포함하여 계약서를 작성하도록 안내 드립니다.
임대인이 권리금계약에 따른 신규 임차인과의 계약을 거절할 경우를 대비하여 임차인이 신규 임차인에게 져야할 손해배상등의 책임을 면하고, 신규임차인이 임차인을 상대로 제기할 수 있는 소송을 방지하기 위함입니다.
 

그 다음 임대인에 대한 내용증명 발송에 대하여

2. 내용증명 작성 및 발송 - 권리금 회수 협조를 해달라는 내용으로 내용증명을 작성하고 의뢰인분에게 내용을 확인 받은 후 백수범 변호사의 직인을 날인하여 발송합니다.
내용증명은 직접 작성해도 되며, 통상 좀더 비용이 저렴한 법무사 사무소를 통해서 작성해도 무방합니다만 변호사의 직인이 날인된 내용증명을 작성하고 발송도 변호사 사무소에서 한다면 임대인이 권리금 계약에 따른 신규 임차인과의 임대차 계약을 거절 할 경우 곧바로 소송제기의 가능성이 있을수 있겠다는 간접 압박의 목적이 있습니다. 임대인 입장에서도 변호사 직인이 날인된 내용증명을 받을 경우 통상 본인이 임차인의 요구대로 신규임차인과의 계약을 체결해야 하는지 여부를 직접 또는 법률전문가를 통해서 확인하는 절차를 거치게 되어 무조건 거절 이라는 선택을 하는 위험성이 낮아질수 있습니다.
임대인이 신규임차인과의 계약을 거절하는 대표적인 사유 – 과도한 보증금과 임대료 증액 요구
많은 임대인들이 현재 보증금과 임대료에 비해 현저히 많은 금액을 요구하여 권리금 계약을 거절하는 경우가 많았습니다. 물론 이러한 사유도 권리금 규정에 의한 임대인이 손해배상을 할수 있는 사유이긴 합니다만
아주 유의해야 할 점은 임대인이 요구한 금액이 지금 현재 임대료와 비교하는 것이 아니라 주변상가의 임대료시세와 비교하여 과도한가를 파단해야 한다는 점입니다.
예를들어 임대인이 계약기간중에 임차인의 사정을 고려하여 주변시세보다 현저히 낮은 보증금과 차임을 받고도 인상요구를 하지 않았을 경우 임대인이 신규 임차인에게 시세와 맞는 임대료를 요구하더라도 그 조건이 부당하게 계약을 거절하는 사유가 아닐 수 있는 것입니다.
예를들어 임차인이 월세 70을 내고 있었는데
권리금 계약 할 당시에 인근시세 대비 당해 물건의 월세의 적정가가 120만원이 맞다면
임대인이 신규임차인에게 120만원을 제시하고 신규임차인이 이 조건을 받아 들이지 않아서 권리금계약이 해제 된었다면 임대인에게 권리금 계약 거절로 인한 손해배상 청구가 어려울 수도 있게 되는 것입니다.
때문에 저희사무소를 찾아주시는 의뢰인 분들에게는 반드시 주변 시세를 잘 확인 해 보시라고 안내드리고(주변 공인중개사 사무소를 통해 확인하거나 좀더 정확히 하고 싶다면 감정평가사무소에 비용을 내고 의뢰하는 방법이 있을수 있습니다.) 내용증명 의뢰 업무를 수행합니다.(시세를 확인해보라고 안내드리는 것이지 시세를 확인하고 내용증명을 발송한다는 의미는 아닙니다.)

권리금 관련하여 임차인이 임대인에게 보낼 내용증명은

내용증명의 내용 : 임대인에게 권리금 회수기회 보호규정에 의한 신규임차인과의 신규계약 체결을 요청하며 인근 시세대비 높은 금액을 요구하여 거절하는 방법으로는 손해배상 책임을 질 수 있다는 점을 명시하고 언제까지 계약 체결을 하거나 답을 달라는 내용
위와 같은 내용으로 작성되는데 그 이유는 훗날 소송을 임대인에게 권리금 상당액의 손해배상 청구 소송을 제기해야할 때 하나의 증거로 사용될 수 있기 때문입니다.

'안 심' 하세요

법무법인 태양

대구 수성구 동대구로 356, 3F 

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053  216_0007

대구 법무법인 태양- 백수범 변호사실 입니다. 

부동산 가압류는 통상 본안소송 제기전 사전처분으로 신청됩니다. 

절차는 

1. 금전 채권을 청구하는 채권자가 채무자를 상대로 채무자 소유 부동산에 대해 부동산 가압류를 관할 법원(본안소송 관할 법원) 에 제출하고 

2. 법원은 채권자의 소명자료를 확인하고 이유가 있다고 판단하면 가압류 결정전 채무자를 위한 담보제공명령을 내립니다. (채권자의 주장 사실만으로 채무자 소유 부동산에 대한 가압류를 하는 것이므로 채무자의 손해를 담보하기 위해 담보제공명령을 내립니다.) 

3. 채권자가 채무자를 위한 담보를 제공하면 법원에서는 가압류 결정을 하고, 관할 등기소에 가압류 등기를 촉탁합니다. 

4. 관할 등기소에서 가압류 등기를 완료하고 재판부로 등기완료를 통지를 합니다. 

보통 실무적으로 법원의 가압류 결정문을 송달 받고 나면 이후 가압류 등기는 며칠내로 완료 될것을 알기에 가압류 등기가 된 사실을 확인 하는 경우가 드뭅니다.

그런데 저희사무소에서는 지금까지 여러 부동산 가압류를 진행하던 중 딱 한건의 가압류 사건에서 5월 27일 가압류 결정을 받았고, 같은날 등기소로 가압류 등기 촉탁이 되었으나 4일이 지났으나 가압류 등기가 안된 사건이 있었습니다. (저희사무소에서는 가압류 신청후 등기 완료까지 꼼꼼히 체크하고 있고 해당 사건도 현황을 알고 있었는데 등기관이 사정이 있어서 시간이 지연되는것으로 생각하고 며칠을 기다린 것이었습니다.)

 저희사무실에서는 가압류 등기가 된 등기부를 발급받는 방법으로 확인하지 않고, 가압류 사건의 나의 사건검색상 관할 등기소의 등기완료 통지서가 제출된 것으로 확인합니다. 

단순히 등기완료 통지서만 안보낸건가 싶어서 등기부도 발급 받아봤으나 아직 가압류 등기가 되지 않았고, 해당 부동산의 정보로 등기신청내역을 확인해봤더니 계속 조사대기 상대로 머물러 있습니다.

참고로 등기사건은 접수완료 -> 조사대기 -> 기입중 -> 등기완료의 절차를 거칩니다. 

등기사건자체가 접수 순서대로 처리되기도 하고 등기관의 사정에 따라 며칠이 걸리는 경우도 있기는 합니다만 그래도 가압류 사건은 통상 1~2일이면 등기 완료가 되는데 해당사건은 가압류 건임에도 불구하고 조사대기 상태로 시간이 지연되는것이 이상하다고 생각되었기에 재판부와 통화를 하였는데 사유를 알수 없었고, 등기관에게 연락을 하였더니 상당히 당황하면서 처리를 누락한 사실이 확인 되었습니다. 

해당사건은 등기관과의 전화 통화 후 약 10분 후 등기 완료가 된것을 확인 하여 마무리 하긴 하였습니다만 상당히 드문 경우에 해당합니다. 

등기관도 사람인 만큼 사람이 하는 일은 실수가 있을수 있고 누락이 있을수 있으니 가압류 사건의 경우에도 등기 완료까지 안전하게 확인하는것이 중요하다고 느꼈던 사건이었습니다. 

대구 수성구 동대구로 356, 3F
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부동산 관련 모든 사건 

'안 심' 하세요

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