053) 216-0007 백수범 변호사

소송전 상대방 부동산에 대한 보전처분 중 금전 채권인 경우 부동산 가압류를 하게 됩니다.

가압류 결정을 받기 위해서는 1. 피보전 권리가 있어야 하고 2. 보전의 필요성을 소명해야 합니다.

가압류 신청은 채권자가 단독으로 하고 채권자의 주장과 제출되는 소명자료를 바탕으로 재판부의 결정으로 채무자 소유 부동산에 대해 가압류 등기가 기입됩니다.

피보전권리란 단어가 좀 어렵고 생소한데 가압류 신청하는 원인이 되는 권리로

대표적으로 대여금 청구채권, 손해배상 청구권, 매매대금 반환채권 등 채무자에게 내가 돈을 청구할 수 있는 채권이 피보전권리가 됩니다.

보전의 필요성은 말그대로 왜 상대방 재산을 잡아두어야 하는것에 대한 필요성을 소명해야 하는데

일반적으로 본안 소송은 시간이 많이 걸리고, 그 사이 채무자가 책임재산을 처분할 수 있으며, 그렇게 되면 본안소송에서 승소하더라도 집행이 현저히 곤란해질 우려가 있다는 사유 등이 보전이 필요한 이유로 주장됩니다.

즉 상대방에게 청구할 채권이 있고 / 소송 전 상대방 재산을 잡아둘 필요가 있어서 하게 되는것이 보전처분이고 수많은 보전처분 중 부동산 가압류는 하나의 종류입니다.

보전처분은 꼭 통상 소 제기전에에 신청합니다만 신청할 시기가 정해진건 아니고 소송진행 중에도 할 수 있는데 소송제기 후 상대방 소유 재산을 알게 되거나, 소송절차에서 상대방소유 재산을 알게 되는등 소송제기 후 부동산 가압류를 신청하는 경우도 많이 있습니다.

저희가 진행했던 사건은

손해배상 채권이 있는 채권자가 소송전 채무자를 상대로 부동산 가압류를 신청하면서

채무자를 고소하고, 민사소송도 제기를 했었는데

가압류 재판부에서는 채권자의 피보전 권리 소명이 부족하다는 이유로 부동산 가압류 신청을 기각했었습니다.

어쩔 수 없이 부동산 가압류는 포기하고 소송을 진행하였는데,

소송진행과정에서 고소 사건에서 피고소인(피고, 채무자) 의 진술에서 고소인(원고, 채권자)에 대한 채무를 인정하는 진술이 있었고

저희사무소에서는 이러한 채무자의 진술조서를 입수하여 곧바로 부동산 가압류 신청을 하게 되었습니다.

소제기전 신청하고 기각된 부동산 가압류였으나 피보전 권리의 소명이 부족하다는 흠결을 추후 입수된 고소사건의 수사 기록의 진술을 제출하여 보완하자 신청서상 기재내용은 동일하였으나 곧 부동산 가압류 결정을 받을 수 있었습니다.

채무자의 부동산들은 관할이 달라 각 관할 등기소 별 가압류 기입등기 촉탁이 되었는데

한곳의 등기소는 등기완료가 되었으나

다른 등기소는 보정이 나왔습니다.

동일한 결정문으로 촉탁된 가압류 등기가 왜 한곳에는 안되었나 궁금했었고

재판부와 담당 등기관님과 통화를 하고 그 이유를 알되었는데,

신청서 제출당시 채권자 중 1인의 주민번호확인이 안되어 (일반적인 가압류 신청서 작성시 채권자 주민번호가 필수 기재사항도 아닙니다.) 채권자중 1인의 주민번호를 기재하지 않고 제출하여 부동산 가압류 결정을 받았는데,

등기관은 등기시스템상 채권자의 주민번호를 넣도록 되어있고 입력 안하면 안넘어가니 무조건 채권자의 주민번호가 기재된 결정문이 있어야 등기가 가능하다고 하였습니다. (등기규정상에 명시된 것은 없지만 주민등록법 시행이후 신청에는 있어야 한다고 했습니다.)

다른 등기소에는 같은 결정문(채권자중 1인의 주민번호 없음)으로 등기가 완료되기에 이 사실과 이 사건 아니라 다른 사건의 경우에도 채권자의 주민번호 없이 결정을 받아 등기 완료 되었다고 하며 등기관에게 요청을 하였음에도 그건 그 각 등기관의 개인이 선택적으로 등기완료한 것이라는 답변을 받았습니다.

물론 가압류 신청인 채권자의 주민번호는 쉽게 알수 있을 것입니다.

(예외적으로 경우에 따라 제3자가 의뢰하여 진행되는 사건의 경우는 채권자의 주민번호확인이 쉽지 않은 경우도 있을수 있습니다만...)

등기에 채권자의 주민번호가 필수적이라면 어떻게 해서든 결정전 주민번호가 기재된 결정을 받을 수 있게 해야 하는 것이 맞는 것 같은데

관련해서는 재판부도, 등기관도 시원한 답을 해주지 못했습니다.

-재판부에서는 등기관이 그렇게 요청하면 어쩔수 없다

-등기관은 주민번호가 기재된 결정문이 필요하다고 하는 상황

안전하게 모든 부동산 가압류 사건은 채권자의 주민번호를 기재하는게 맞겠습니다만 수많은 가압류 신청과 결정 중 채권자 주민번호 때문에 문제가 된적은 이번이 처음이라 좀더 확실히 확인하고싶은 욕구가 있었으나 해소하지 못하였습니다.

일반적으로 각종 등기신청할 때 등기의무자와 권리자의 주민번호가 필수 기재 사항이니 가압류 결정에도 있어야 한다 로 생각하면 편할까 싶습니다.

어째든 등기관이 등기를 못해준다고 하니 등기가 완료될수 있도록 가압류 결정상 채권자 1인의 주민번호가 기재되도록 고쳐야 겠지요

가압류 결정을 받고 그 결정의 내용을 바꿀때는 임의로 바꿀수는 없습니다.

이럴때 가압류 결정을 경정 해달라는 결정 경정 신청서를 제출하고 그 결정을 받아야 하는데

채권자 채무자의 당사자들 표시를 바꾸거나 가압류할 대상에 대한 표시의 정정등에 신청을 합니다.

가압류할 대상의 표시가 잘못된 경우보다는 오타나 오기등으로 당사자의 주민번호가 빠졌다거나 잘못되었다거나 하는 경우가 많습니다.

가압류 결정의 경정이 필요하니까 경정할 사항을 기재하여 경정신청을 하는 것입니다.

똑같이 판결의 경우에도 판결경정신청이 있으니 경정할 대상이 결정이냐 판결이냐에 따라 신청의 이름은 달라지겠습니다.

등기가 완료되어야 하는 상황에서

등기관의 요청으로 결정문에 채권자의 주민번호가 표기되어야하니

채권자의 주민번호가 없어 등기경료가 안되어있다는 이유로 결정 경정신청서를 제출하고

바로 다음날 경정결정을 받을수 있었습니다.

결정문과 경정결정서는 세트로 갖고 계시면 됩니다.

등기관의 요청대로 경정결정이 났으므로 이후 가압류 등기는 완료처리 되었습니다. (따로 서류 제출은 하지 않았고, 재판부에 통화, 등기관에게 통화한 후 등기완료되었습니다)

되도록 부동산 가압류 신청할때는 안전하게 채권자의 주민번호를 기입하는것이 좋겠습니다.

1. 공증인가 법무법인 태양 (백수범 변호사실) - 변호사 상담예약 및 사건화 검토 문의 전화 -

053 -  216  - 0007 

관습법상 법정지상권이란

토지와 건물이 동일인 소유였다가 토지와 건물중 어느하나가 매매등 기타사유로 토지 및 건물 소유자가 다르게 된 경우 취득 할 수 있습니다. -> 법률규정에의한 물권 변동으로 등기없이도 취득합니다. 다만 처분할 경우는 등기가 필요할 수 있습니다.

특약으로 배제할 수 있다는 점에서 법정지상권과는 차이가 있습니다. (특약으로 배제할 수 있으니 임의규정)

관습법상 법정 지상권의 성립요건은

1. 토지와 건물을 동일인이 소유할 것

2. 토지와 건물중 하나가 매매 기타 사유로 소유권이 변동될것

3. 관습법상 법정지상권을 배제하는 특약이 없을 것

입니다.

관습법상 법정지상권 주장으로 승소 사례

저희 사무소에서는 원고(토지소유자) 의 토지인도(건물철거) 청구사건의 피고에게 사건을 의뢰 받아 진행하게 되었습니다.

1. 토지와 건물이 A의 소유였습니다. (미등기)

2. A의 사망으로 상속됩니다.

3. 매매기타 사유로 토지소유자가 변경되었습니다.

이 상황에서 토지 소유자는

미등기였다는 점을 주장하며 법정지상권 성립을 배제하며 건물철거 소송을제기 하게됩니다.

피고 소송대리인이었던 백수범 변호사는 관습법상 법정지상권이 성립함을 주장하며 원고의 주장이 이유없으므로 기각해 달라는 주장을 하며 응소하였습니다.

판결은

상속인들이 여러명이었는데 그중 저희 사무소를 통해 소송에 응소한 피고들에 대한 청구를 기각하였고,

나머지 상속인들의 청구는 미응소로 인한 무변론으로 원고 승소 판결을 했습니다.

주문의 내용상 저희 사무소에서 진행한 피고들에 대해서는 원고의 청구를 기각하고, 나머지 피고들에 대해서는 부동산을 철거하고 인도하라는 주문이 확인됩니다.

이처럼 소송에서 같은 법리와 상황이라도 주장을 하고 안하고에 따라 결과는 달라질 수 있으니 공동으로 응소하시는게 좋다는 것을 알수 있습니다.

1심에서 패소한 나머지 상속인들은 이것을 뒤집기 위해 어쩔수 없이  항소심을 진행해야 했습니다.

법정지상권 관련 소송은

토지소유자가 건물 철거하라는 주장에 대하여

위 성립요건상 내용인 법정지상권의 요건을 증명한다면 원고의 철거 청구에 방어할 수 있습니다. 다만 법정지상권이 성립하여 원고 청구를 방어하더라도 토지사용료(임료)는 지불해야합니다. 

각종 부동산 관련 사건

'안심' 하세요 

대구에는 백수범 변호사가 있습니다. 

1. 백수범 변호사 - 상담예약 및 사건화 검토 문의 전화

053.) 216 - 0007

부동산 가압류는 채권자의 신청에 의해 법원에서 내용과 소명자료등을 보고 가압류 결정을 할 만하다고 판단될 경우 일정의 담보를 제공받고 가압류 결정을 하게 됩니다.

가압류가 결정되고, 가압류 등기촉탁 후 부동산 등기부에 가압류 등기가 경료 됩니다.

그렇기 때문에 가압류는 허위의 주장과 소명자료만으로도 가압류 결정을 받을 수 있습니다.

민사집행법 283조에 따르면

‘가압류 결정에 대한 채무자가 이의할 수 있다고 하면서도, 이의신청으로 가압류 집행을 정지할 수는 없다’ 고 나옵니다.

가압류는 결정되고 나면 그냥 풀기는 힘듭니다.

통상의 본안 소송의 시간이 오래 걸리고 1심에 끝나는 경우가 아니라면 채무자로서는 가압류 청구금액만큼 공탁하고 집행해제 신청을 하는 방법이 가장 빠른 방법입니다만 해방공탁할 자금이 없다면 가압류 이의는 소송절차 종료 전 집행을 해제 할 수 있는 유일한 방법으로 사용됩니다.

통상 소송절차 종료전에는 가압류 이의가 받아들여지기 어렵고(곧 1심 판결이 있을 예정이라면 판결이후 결정이 나는 경우가 많고, 판결 내용에 따라 다르지만 항소 진행시에는 가압류 이의를 기각하는 경우가 많은 것 같습니다.)

1심 판결의 내용에 따라서 1심 판결 후 확정 전이라도 가압류 이의가 받아 들여져 원결정을 기각 하는 결정이 나오기도 합니다. (가압류 이의 인용은 가압류 결정을 기각 하는 것으로 집행된 가압류는 채무자가 단독으로 해제 할 수 있게 되는 것입니다.)

가압류 이의가 인용되는 것은보통 어렵다고 안내 드립니다만 이의가 인용되어 가압류 등기를 말소 할 수도 있다 정도만 참고하시면 될 것 같습니다.

since 2003 - 대구 법무법인 태양 백수범 변호사

1. 법무법인 태양 

변호사(백수범) 상담 예약 및 사건화 검토 등 문의 전화 :

053) 216-0007

부동산을 매수하면서

보통 지적현황까지 지적도와 맞는지 확인하고 매입하는 경우가 잘 없습니다.

매매할때 측량하거나 하는일이 잘 없기 때문입니다.

저희사무소를 찾아주신분은

토지를 매입후 주택을 신축하여 거주하고자 허름한 건물이 있는 대지를 사고 건물을 철거하면서 지적도랑 조금 다른현황에 이상해서 측량을 해보니 면적이 크지는 않지만 옆집의 담이 일부 지적을 넘어와있던 상태를 발견하게 되었고,

적은 면적이긴 하지만 토지를 침범당한 상태에서 신축할 수도 없고 철거되어야 하는 부분이라

인접 토지 소유자를 만나 자진 철거를 요청하였으나 거절하였기에 저희사무소로 사건을 의뢰 하셨습니다.

토지인도 소송의 검토 및 제기

지적침범한 사건이므로 상대방의 점유취득시효 주장가능성을 검토해 봤으나 상대방이 취득시효로 방어할만한 사건이 아니었고 때문에 승소가능성이 높은 사건이었습니다.

백수범 변호사는

담장을 철거하고 토지를 인도하라는 토지인도 소송을 제기하였습니다.

몇 번의 조정절차를 거쳤으나 조정은 성립되지 못하였고,

쌍방의 의사를 확인하고 조율하려 노력하였으나 끝내 조정이 불가능하여 판결을 받게 되었습니다. 판결문이 많아서 일부 내용은 생략하고 첨부합니다.

해당사건은 피고가 항소하였으나 항소기각으로 판결이 확정되었고, 판결내용대로 상대방은 담장을 철거하고 토지를 인도하여 종결되었습니다.

 법률사무소 조은(대표변호사 백수범) 의 다른 소속 변호사가 담당하였으므로 소송대리인 이름은 모자이크 처리 하였습니다.

토지인도 소송의 경우 상대방의 점유 취득 시효 성립 등의 특별한 사정이 없는 경우 승소가능성이 높다고 예측할수 있는 소송의 종류 중 하나입니다. 요즘은 지적을 침범하여 지어지는 건물이나 담장같은것이 잘 없을 것입니다만 예전부터 존재해온 건물들은 지적침범사례가 꽤나 빈번 합니다. 어떠한 경우는 어느 마을의 5~6 필지 모두 지적과 달리하여 건물이 지어진 경우도 보았습니다. 토지소유자들 당사자들간 협의에 의해서 자진 인도를 받으면 가장 좋겠지만 오래전부터 이 상태였다는 이유로 협의성립이 어려운 경우가 많고, 그런경우에는 결국 소송으로 해결할 수 밖에 없게됩니다. 부동산을 매매할때 등기부 뿐만 아니라 지적도등을 통해 도면과 실제 지적의 확인을 꼭 해야 합니다. 이 사건의 의뢰인 분도 소송기간동안 시간이 소요된 이후 토지를 인도 받아 실제 목적대로 건물을 신축할수 있었는데 예상하지 못한 시간과 비용의 소모로 많이 속상해 하셨던것이 기억납니다. 

대구에는 백수범 변호사가 있습니다. 

since 2003 - 법무법인 태양 

1. 백수범 변호사실(법무법인 태양) - 사건화 검토 및 변호사 상담 예약 문의 전화 -

053..) - 216 -  0007

일반적으로 사인간의 누수문제로 인한 분쟁은 소송으로 이어지기가 꽤나 어렵습니다.

왜냐하면 누수로 인한 수리비가 비싸도 통상 500~ 1,000만원 정도인데

이 금액으로 소송대리인(변호사)를 선임하여 소송을 진행할 경우 경제적인 이익이 거의 없기 때문입니다.

따라서 개인이 사건을 전부 진행하고 승소할 경우 경제적 실익이 있게 되는 것입니다. 그렇다고 하더라도 소요되는 시간과 승소후 집행의 문제가 남는 등 여러가지 사정에 의해 저희사무소에서는 일반적으로는 소송을 권해 드리지 않습니다.

소송물 가액과는 상관없이 특정 사건에 대해서는 소송비용을 전액 패소자가 부담하는 식으로 보완했으면 좋겠다고 생각하는 소송 종류 중의 하나이기도 합니다.

가급적 누수 문제는 조금 손해를 보더라도 쌍방이 적절히 협조하여 원만히 해결하면 좋을 것 같습니다.

이번에 저희사무소에서 진행하게 된 사건은 빈번히 발생하는 집합건물의 누수 문제는 아니고

A라는 상가건물 임대인과

B라는 상가건물 임차인이 임대차 계약을 체결했고

B는 상가에서 영업을 하며 생계를 이어나가던 중

A라는 임대인은 건물 리모델링을 진행하게 됩니다. (전체 리모델링이 아닌 건물 외관에 대한 리모델링)

그러나 리모델링중 어딘가 잘못되었는지

B가 임대차 계약에 따라 사용 수익중인 영역에 누수가 생기기 시작했고

B는 임대인에게 이상황을 알린 후 빠른 조치를 취해줄 것을 요청하였으나

몇번 보수를 하였음에도 지속적으로 누수 계속되었으며

심지어 누수가 점차 심해져 곰팡이등으로 인한 냄새로 단골 손님들이 감소하기 시작했고

일정영역은 발목이 물에 잠길정도의 누수까지 발생하자 더이상 장사를 못하게 된 상태에서

이후 임대인은 계속 수리요청에 응하지 않은 상태로 시간만 소요되고 있던 와중에 저희 사무소로 사건을 의뢰 주셨습니다.

저희사무소에서는 사건 현황을 파악해보니

임대인은 수리의무를 하지 않아서 임차인이 피해를 입었고

이게 단기간 수리를 해서 영업을 다시 재개할 수 있는 상황도 아니었으며

재개한다 하더라도 이미 단골손님들이 감소한 상황에서 예전의 영업이익을 낼수 없다고 판단하여 임대인의 수리의무위반을 사유로 임대차 계약을 해지하고

그간 영업을 하지 못한 부분등을 감안하여 손해배상 청구를 하는 소송을 준비하게 되었습니다.

부동산 소송이고 결국 금전을 청구하는 소송이므로

임대인 소유 임차 목적물을 부동산 가압류할 필요성이 있었고

채권자의 소송대리인인 변호사 백수범은

부동산 가압류의 청구금액은 보증금 반환 채권과 일부 손해배상 채권을 합한 금액으로,

피보전 권리로는 보증금 반환채권과 손해배상 채권으로 정하여 부동산 가압류 신청을 하였고

곧 가압류 결정을 받을수 있었습니다.

이사건의 본안 소송은 쌍방의 협의에 의해 화해권고결정으로 종결되었습니다.

이러한 소송들은

임대차 계약기간이 계약서에 명시되어있으므로

임대차 계약을 해지할만한 사유가 되는지 확인하는게 중요하고

해지 요건이 된다면 해지와 함께 보증금 반환을 청구해야 하며

임대인의 책임있는 사유로 인한 손해를 입었다면 그 손해액에 해당하는 금액을 입증하여 손해배상 청구를 검토해야 합니다.

부동산 사건 관련 

'안심'하세요 

대구에는 백수범 변호사가 있습니다. 

1. 법무법인 태양

(백수범 변호사실) - 사건화 검토, 문의 및 변호사 상담 예약 전화 : 053)) -216-0007

2020. 대구지방법원 서부지원 사건 - 임대차 기간중 발생한 분쟁 사례

* 임대차 기간중 누수 발생으로 인한 임차인의 손해배상 청구 소송 제기

임차인은 임대인의 건물을 임차하여 사용하던 중 건물 배관이 파열되어 누수가 발생하였고,

임대인은 이 사실을 알고 수선의무를 다하고자 임차인에게 수선을 위한 내부 확인과 공사진행을 위해 협조 요청을 하였는데 임차인은 문을 걸어잠그고 열어주지 않았으며 무대응으로 일관하다

임차인이 예고도 없이 임대인에 대해 누수 때문에 장사를 못한것에 대한 손해배상을 하라 + 임대차 계약 종료로 인한 임대차 보증금을 반환하라는 소송을 제기하였습니다.

* 사건의 수임 및 진행

소장을 받고 저희 사무소를 찾아주신 임대인 분은 아주 억울해 하시며

공사 협조를 요청한 문자나 내용증명등을 자료로 제공하고 사건을 위임해 주셨는데

임대인이 수선 의무를 지고 임차인은 선관주의 의무가 있음에도 불구하고

누수 발생후 한참동안 연락도 없었고 , 이후 수리를 해주겠다고 협조를 요청 하였음에도 비협조 하여 피해를 더 키웠으므로

임대인의 입장에서는 임차인의 청구에 대한 응소 뿐만이 아니라

임차인 때문에 손해가 발생했고, 임차인 때문에 임대차 계약이 종료되어야 하므로

임차인을 상대로 손해배상 청구와 그간 임차인이 임의로 미지급한 차임을 지급 청구하는 반소도 같이 제기하였습니다.

[반소는 소송의 계속 중 피고가 원고에게 제기하는 소송으로 별도 소송을 제기하기보다 동일한 절차에 해결하기 위해 반소를 제기하는 것으로

민사 소송법상 반소는 본소의 변론종결 전 까지 제기할 수 있고 소송목적이 된 청구가 본소의 청구 또는 방어 방법과 서로 관련이 있을것을 요건으로 합니다.]

임대인 임차인 관계의 분쟁은 서로 주고받고 정산할 부분들이 있기 때문에 본소청구에 대한 반소제기를 많이 하는 소송 유형중에 하나입니다.

소송 시작 부터 쌍방이 감정이 많이 상한 상태로 진행되었고

임대인측에서도 반소를 청구하면서 조정의 가능성이 없어 보였으나

소송이란건 통상 시간이 소요되고 그 시간안에 여러가지 사정들도 변하며

각 당사자들도 시간이 갈수록 감정적이기보다 현실적으로 생각을 하며 조정의 가능성도 열리는 경우가 많은데

이 사건의 경우에도 쌍방이 시간이 지날수로 어느 일방이 매우 유리하다 하는 점이 없었고,

소송 자체가 길어질 가능성이 높은 상황이 이어지자

법원의 권고에 의한 조정기일에 당사자들이 직접 출석하여 서로 의견을 교환한 후 당일 조정 성립이 되었습니다.

서로 임대차 계약 종료를 주장하였으나

조정을 통해 임대차는 유지하기로 하였고

서로가 서로에게 해줄 일을 해주는것을 내용으로 하는 내용으로 조정이 성립되었습니다.

1. since 2003 - 대구 공증인가 - 법무법인 태양

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