소게해 드릴 사례는 2020. 9. 25. 창원지방법원 근저당권 말소 청구 사건입니다. -
대구 변호사 - 백수범변호사
근저당권 설정은
채권자가 돈을 빌려주면서 그 담보로 채무자 소유 재산에 근저당권을 설정 하는(등기부에 근저당권 설정등기를 기입) 것으로
약속대로 상환이 안 될 경우 소송없이 부동산을 임의경매 신청하여 그 환가대금에서 변제받을수 있게 되는 안전장치입니다.
채권자의 입장에서는 담보물건이 있으니 조금은 마음편하게 돈을 빌려줄수도 있게 되고요
순위를 확정적으로 찜 해놓은 것이기 때문에 변제일이 지났더라도 비교적 느긋하게 기다려줄수도 있게 됩니다.
근저당권이 무조건 안전하다곤 할 수는 없으나 담보없이 돈을 빌려주는 것 보다 회수가능성이 월등히 높아 안전하기 때문에 채권자의 입장에서 저희사무소를 방문해주신다면 무조건 상대방 부동산이 있으면 근저당권 설정을 받아두라고 권유드립니다.
변호사 사무소에 일하다보니 담보없이 ‘평소 잘 알던 사이’이기 때문에, ‘믿는 사이라서’ 라는 등의 이유로 그냥 빌려줬다가 결국 소송을 진행하고 그래도 회수가 안되는 경우도 많이 봐왔기 때문에 그래도 안전한 근저당을 권유 드리고 있는 것입니다. 돈도 잃고 사람도 잃는다는 말이 실현되는 경우가 많은 이유이기도 합니다.
근저당권 설정할때는 등기신청이 필요하기 때문에
채권최고액에 따른 등록면허세나 등기 신청에 드는 각 비용들이 있을 수 있으나 몇십만원 들여서라도 확실하다면 근저당권 잡아두는게 당연히 좋은것이니 이런 비용은 안전장치 마련을 위한 비용이라 생각하면 될 것 같습니다. 협의가 된다면 채무자가 돈이 급한 상황이니 근저당권 설정에 드는 비용을 채무자 부담하는 것으로 진행하면 됩니다.
근저당 설정 등기신청에는 부동산 소유자(채무자)의 인감도장, 인감증명서, 등기권리증이 필수로 필요하고
근저당권 설정계약서도 (차용증과는 별도로 작성되는 경우가 많습니다.) 제출되어야 등기가 수리됩니다.
따라서 허위로 근저당권을 설정하는 것은 쉽지 않습니다.
근저당권 말소 청구 소송 사례
그런데 이번에 저희가 진행한 사건은
분명
채무자가 채권자에게 부탁하여 채권자가 돈을 빌려주면서
채무자 딸이 대리인으로 근저당권 설정등기 업무만을 진행하고는 (등기권리증 대신 확인서면 작성)
근저당권 설정등기가 완료되었으나
채무자가 어느날 갑자기 채권자를 상대로 근저당권 말소등기 청구 소송을 제기한 사건이었는데
원고(채무자)는
1. 본인은 모르는 사이 근저당권이 설정되어있다.
2. 근저당권설정에 동의한적도 없고 딸을 대리인으로 해서 절차를 진행한적이 없다.
3. 근저당권 설정계약서 등이 허위라서 고소도 했다.
는 청구원인으로 소를 제기하였습니다.
백수범 변호사가 처음 검토할 때 부터 별다른 특별한 사정이 있는게 아니면 방어할 수 있겠다고 판단하였는데
근저당권 설정에는 위에 설명드린대로 진의를 확인하는 서면들이 필수로 필요했기 때문입니다.
행여나 채무자가 주장하는 대로 일부 잘못 진행되었다고 해도 민법상 표현대리의 성립으로 책임은 채무자가 져야할 가능성이 높아 승소가능성(방어가능성) 이 높다고 생각되었습니다.
또한 같은 이유 때문에 근저당권 등기가 된 이상 그것을 부인하는 자가 입증해야 하기 때문에 원고입장에서는 쉬운 소송이 아니라고 판단했습니다.
사건에서는 당연히 근저당권 설정등기 때 제출된 서류들 확보를 하려 노력하고 (관할 구청이나 등기소에 따라 다르나 오래되지도 않은 서류였음에도 모두 사본확보가 불가능했습니다. ... 법무사 사무소에서는 가지고 있으면서도 안주는 느낌이 있었습니다.)
해당 등기를 진행한 법무사 사무소에 사실조회를 통해 대리권을 확인했는지 여부와 등기수수료 입금인등을 확인하는 한편
형사사건에는 무고로 맞대응하면서 사건이 진행되었습니다.
몇달 기나긴 공방끝에 결국에는 다음과 같은 판결을 받을 수 있었습니다.
해당사건의 피고 소송대리인은 당시 법률사무소 조은의 소속 변호사였던 다른 변호사였으므로 소송대리인 이름을 모자이크 처리하였습니다.
소송과정상 생각지 못한 사실관계들이 밝혀지기도했는데 차근차근 입증하고 반박하며 소송이 진행되었습니다.
한편으로는 별다른 증거가 없던 원고가 왜 이런 소송을 제기했는지
단지 소송의 목적이 다른 가족 구성원의 원망을 피하기 위해서 나도 모르는 사이에 이렇게 되었다! 는 식으로 주장을 하기 위한 연막이었는지는 모르겠습니다.
처음생각과는 다른 변수들이 등장하기는 했으나 처음 검토한 내용대로 방어에 성공하고 소송을 마무리 할수 있었습니다.
등기가 완료되었다는 사실 만으로 그 등기의 효력을 부인하기 위해서는 무효를 주장하는 쪽에서 입증을 해야 합니다.
안심하세요 대구에는 백수범 변호사가 있습니다.
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