053) 216-0007 백수범 변호사

대구 since 2003 - 공증인가 법무법인 태양에

백수범 변호실 입니다. 

백수범 변호사는 2016년 1. 부터 반월당에서 법률사무소 조은의 대표변호사로 사업체를 운영해 왔습니다. 

이후 2024. 5. 대구지방법원 바로 옆에 있는 법무법인 태양에 파트너 변호사로 합류 하였습니다. 

백수범 변호사는 온라인 상담 경로의 필요성을 인지하고 

카카오채널  '법무법인 태양' 을 개설하였으며 

1:1 채팅을 이용한 문의를 받고 있습니다. 

많은 이용 부탁 드립니다. 감사합니다. 

아래 각 링크를 클릭하시거나, 카카오채널 검색에서 - 법무법인 태양  또는 백수범 변호사로 검색하셔도 됩니다. 

1. 대구 백수범 변호사실 - 카카오채널 홈 링크입니다. 

http://pf.kakao.com/_tqdxkG

2. 대구 백수범 변호사실 - 카카오 채널 1:1 메세지 채팅 링크 입니다. 

http://pf.kakao.com/_tqdxkG/chat

상가건물 임대차 보호법은 특별법으로 민법에 우선해서 적용됩니다.

상가건물 임대차 보호법은 임차인을 많이 배려해서 조항들이 만들어져 있습니다.

상가건물 임댕차 보호법이 적용이 안된다면 민법상 임대차 규정들을 참고해야 합니다.

공장일 경우 상가건물 임대차 보호법 적용이 되나요?

간단해보이지만 쉽게 대답하기 어려운 내용입니다.

일단 상가건물 임대차 보호법의 적용범위를 살펴보면

상가건물 임대차 보호법

제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010. 5. 17.>

③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013. 8. 13., 2015. 5. 13.>

[전문개정 2009. 1. 30.]

로 되어있습니다.

조항을 봐도 공장에 상가건물 임대차 보호법이 적용되는지 애매합니다.

판례에 따르면 사업자 등록 대상이 되는 건물로 임대차 목적물인 건물을 영리목적으로 영업용으로 사용하는 경우는 상가건물 임대차 보호법이 적용된다고 합니다. (2009다40967판결)

단순히 상품을 보관하는 창고나 제조 가공하는 형태에는 영업용으로 볼 수 없어 상가건물 임대차 보호법이 적용 안된다고 할 수 있겠습니다. (여기에 + 영리목적활동이 함께 이루어지면 또 해당될 수 있다는 점에서 적용여부를 판단하기가 쉽지 않습니다.)

상임법이 적용되면 임차인 입장에서는 유리한 것이 많습니다.

통상 공장의 경우는 적용범위 1항에 보증금액을 초과하는 임대차인 경우가 많기는 할 것 같습니다만 그렇다고 하더라도 (3항 1항 단서) 제3조 대항력/ 제10조 1항, 2항, 3항 계약갱신요구내용/ 제10조의 2부터 제10조의 8 권리금 회수기회보장 내용이 임대차에 적용되게 됩니다.

법들은 적용범위에 해당하는지 안하는지 여부를 우선적으로 판단이 되어야 하는 경우가 많습니다.

주택임대차 보호법 적용대상인줄만 알고 있었는데 알고보니 적용범위가 아니라서 주택임대차 보호법상 내용을 주장 할 수 없는 상황이 생길수도 있는 것입니다.

공장에 상가건물 임대차 보호법 적용내용은 조금 생소하기는 합니다만

분명 이런 부분에서 분쟁들이 일어나고 있습니다. 다소 애매한 부분들은 판례들로 채워지겠습니다만 판례가 없다어 판단을 받아봐야할 내용들도 많을거라 생각합니다.

대구 - since2003 - 법무법인 태양 

백수범 변호사실 

전화 : 053.  216.  0007

민법상 임대차와 특별법인 주택임대차 보호법과 상가건물 임대차 보호법은 그 적용범위가 다릅니다. 

일반적인 토지 임대차의 경우에는 민법상 임대차의 규정에 따릅니다. 

법무법인 태양 - 백수범 변호사가 원고 소송대리인으로 제기하고 진행중인  대구지방법원 - 지상물 매수 등 청구 소송은 

고물상을 운영하는 의뢰인분께서 권리금 계약을 체결하고, 권리금 을 지급 받으려고 하였으나 새로운 임차인과의 계약을 거절당한 상태에서 저희사무실을 찾아 주셨으며 

백수범 변호사가 사안을 검토해본 결과 본 계약은 권리금회수기회가 보장되는 상가건물 임대차 보호법이 적용되지 않고 민법상 임대차규정이 적용되는 토지임대차임을 파악하고 본 사안은 권리금상당액의 손해배상청구를 할것이 아니다 라고 안내를 드렸습니다. 

의뢰인분께서는 수년전 운영중인 고물상을 권리금을 주고 인수를 하셨기에 이대로 나가는것이 너무 억울하다하시며 다른 방법으로라도 손해를 보전할 방법이 없느냐고 문의를 하셨고 

백수범 변호사가 추가 검토 끝에 지상물 매수 청구가 가능하다고 안내를 드렸으며, 의뢰인분은 사건을 의뢰해주셨습니다. 

백수범 변호사는 

"원고는 2012년경 이사건 토지를 전 임차인에게 권리금을 주고 임차하여 대형저울(계근대)를 설치하고 담장을 친다음 고물상을 운영하였고 피고의 해지 통고로 2024. 8. 종료될 예정에 있고 거듭 해지를 통고한것으로보아 피고가 계약의 갱신을 원하지 않는것이 분명해 보이므로 현존하고 있는 계근대는 토지임대차 종료시 임차인이 임대인에게 매수를 청구할 수 있는 건물 기타 공작물에 해당한다 할것이므로(광주지법 2015가단520520) 원고는 피고에게 계근대를 매수할것을 청구하며, 현존하고 있는 담장설피비용을 유익비로 상환청구한다"는 내용으로 관할법원인 대구지방법원에 지상물 매수 등 청구의 소를 제기하였으며 사건은 현재 진행중에 있습니다. 

해당사건은 검토 때 살펴본 판례인 광주지법 2015가단 520520 사건과 사실관계가 유사했는데 계근대에 대해 지상물매수청구가 인용된 사건으로 승소가능성이 있다고 예상되며 무엇보다 판결보다 쌍방 조정으로 원만히 해결될것을 기대하는 사건입니다. 

같은 임대차라도 

민법상 임대차, 주택임대차, 상가건물 임대차에 따라 그 내용들은 다소 차이가 있습니다. 

일단 나의 계약이 어디에 속하는지 확인하고 그 적용범위에 맞는 대응을 해나가야 합니다. 

상가를 권리금 받고 영업을 양도 양수하는 거래는 흔합니다.

어떠한 분들은 특정업종을 오픈하여 운영한 뒤 고정매출이 오르면 권리금을 받고 나가고 겸업금지를 위반하지 않는 곳에서 다시 오픈을 하여 운영하고 권리금을 받는등의 사업으로 진행하 하시는 분도 계십니다.

권리금은 상가에 있어서 자리에 대한 대가, 영업권 노하우 등을 포함한 개념으로

안정적 수익이 나는 상가를 매수인이 매수하여 운영했을때 안정적인 수익을 기대할 수 있는 대가 라고도 할 수 있겠습니다.

권리금은 몇천만원대 부터 몇억대 까지 다양한데 권리금이 높다는것은 그만큼 수익도 좋다는것을 의미합니다.

상가건물 임대차 보호법상 권리금 보호 규정이 생기면서

임차인의 권리금 회수 기회를 보장 받을 수 있게 되었고

관련 판례들이 누적되고 있습니다.

권리금이라는것이 임차인이 새로운 임차인에게 권리금을 지급 받는 성격의 것이므로

통상 새로운 임차인을 구하지 못하면 권리금이라는 문제는 발생하지 않습니다.

그런데 많은분들의 문의를 받다 보면 세입자가 권리금 주고 들어왔는데, 임대차 관계 종료 때 본인이 신규임차인을 못구했다고 집주인에게 권리금을 받고 나간다는게 이상한데도 권리금을 집주인 즉 임대인에게 받을 수 있다고 알고계시는 분들이 많이 있었습니다.

그런데 무조건 임대인에게 권리금을 지급하라고 요청할수 없냐 하면 검토를 해봐야 한다고 할만한 대법원 판례가 있었습니다.

사실관계는 이렇습니다.

임대인A - 임차인B

1. 임대인 A는 임대차 기간이 종료하면 임차인B의 가게를 직접 운영하겠고함

2. 임차인 B는 A가 직접 운영하겠다고 하니 신규임차인 물색을 중단했다

3. 임차인 B는 임대인A를 상대로 권리금 상당액의 손해배상을 청구하였다.

위의 설명대로 권리금이란게 임차인이 신규임차인에게 받아 나가는 성격이므로

1, 2심은 임차인의 청구가 이유없다고 기각을 했습니다.

상가건물 임대차 보호법상 임대인에게 청구하기 위해서는 임차인이 새로운 임차인과의 권리금 계약을 체결하고 권리금의 수령을 방해 할 경우 임대인에게 권리금 상당액의 손해배상 책임을 지우게 되어있기 때문입니다.

그러나 대법원에서는 위 상황에서

임대인 직접 가게를 운영하겠다고 한말이 임대인이 새임차인과 계약을 하지 않겠다는 의사를 표시했으니 임대인이 임차인의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시했다고 하며 임대인의 권리금 회수 기회의 보호의무를 위반했으니 손해배상 책임을 질수 있다고 판시하였습니다.

법조항으로도 청구가 애매한 사안을 보충할 판례가 생긴것 같습니다.

임대인이 자신의 건물에 장사 잘되는 임차인을 보면 본인이 장사하고 싶은 경우가 있고

실제로 맛집으로 소개된 집에서 임차인을 내보내고 직접 장사하는 일들이 일어나는 것을 보면

의미가 있는 결과라고 생각됩니다.

다만 소송을 진행을 위해서는 임대인이 직접 운영하기로 했다고 명시적으로 밝힌 증거자료확보가 중요하다고 볼수 있겠습니다.

권리금 손해배상 청구 소송은

입증할 증거들을 확보하는것이 매우 중요합니다.

증거 하나로 몇천만원이 왔다갔다 할 수 있으니 혹시나 모를 소송을 생각하면서 서류나 녹음, 메시지 등의 물적증거를 모으며 권리금관련한 일들을 진행하시는것을 권해 드리겠습니다.

대구에도 이곳저곳에 원룸건물의 집주인이 도망갔다는 문의가 많이 있었습니다. 

보통 부동산에 갭투자를 하는 임대인들이 보증금을 반환해 줄 시기에 새로운 세입자를 못구해서 반환을 못하는 경우 임차인이 보증금을 반환 받기 위해 법적 절차를 검토 하시는 경우가 많은데

처음부터 원룸 집주인이 돈을 편취할 목적으로 기존임차인에게는 임대료 증액을,

새로운 임차인에게는 허위의 선순위 보증금합계를 알려주고 보증금을 받고

도망가 버리는 일이 있습니다.

보통 해당 원룸이 경매에 넘어가거나

해당원룸이 아니더라도 인근 같은 주인이 소유한 다른 부동산이 경매에 넘어가면서 집주인이 도망간 사실을 알게 되는 경우가 있습니다.

이럴경우 어떻게 해야 할까요

마음먹고 사기를 친상황이므로 자진변제는 어려운경우가 많고 법절절차를 진행하더라도 회수 가능성이 낮을 수 있습니다.

일단

형사적으로 사기 고소를 하고,

민사적으로는 그래도 상대방 소유 부동산을 환가 하거나 하는 방법을 검토 해야 하는데 (계약 체결과정에서 중개사의 잘못된 권리분석등의 사유가 있다면 중개사에게도 손해배상 책임을 물어야 할 것입니다.)

그러나 선순위 채권자들을 고려하면 경매에 넘어가더라도 돈을 변제 받지 못하는 상황일 수도 있다는 것을 알고 계셔야 합니다.

우선적으로 상대방 소유의 부동산들을 찾아내고 그것들을 모두 가압류 해두는것이 중요합니다.

경매들어가기전이나 경매에 들어갔더라도 배당요구종기전까지는 가압류권자를 배당에서 제외시키지 않기 때문인데

채권자들 끼리의 배당은 채권액별론 안분되기 때문에

조금이나마 남는게 있으면 받을가능성이 생기기 때문에 부동산 가압류를 최우선 적으로 하는 것입니다.

가압류로 모든 부동산을 가압류 잡아 배당에서 제외되는것을 방지하고,

지급명령을 신청하여 집행권원을 확보한 후 (계약기간중이라면 해지하는 방법을 먼저 검토해야 하며 대항력 여부에 따라 마음놓고 계셔도 되는 상황일 수도 있으므로 상황에 맞는 대응이 필요합니다)

강제집행 절차를 진행하고, 진행중인 경매 사건에 배당요구를 하거나 경매에 들어가지 않은 부동산을 찾아 경매 신청을 하는것이 변제가능성을 높인다고 할 수 있겠습니다.

이런 경우

다른 세입자들과 함께 진행하는것이 나은지, 혼자 진행하는게 나은지를 궁금해 하시는 분들이 계십니다.

우선 소송비용의 절약측면에서는 함께 하시는게 나을수 있습니다. 동일한 사실관계로 동일한 상대방으로 하는 업무이므로 변호사사무실에서도 감안하여 수임료를 책정하기 때문입니다.

다만 다른 세입자와 본인이 파악하고 있는 집주인소유 부동산이 다른경우와, 여러명이라서 함께 진행하기에 의사결정에 시간이 걸린다는 측면에서는 혼자 진행하시는게 나은 경우도 있으니 상황에 따라 적절히 선택을 하시면 될것입니다.

위 절차들을 진행을 하더라도 그 회수에 대해서는 알 수 없습니다.

진행을 해봐야 알 수 있지만 상황을 고려해보면 오히려 회수가능성이 낮다고 생각하고 진행해야 하는경우가 많습니다.

그러나 민사적으로 아무것도 안하시면 회수가능성은 0%가 되기 때문에 절차를 밟아 보실 것을 권해 드립니다.

강제집행이란것은 절차를 밟아가며 변제 가능성을 높이는 과정이기 때문입니다.

지난번 불륜 상간자를 상대로한 위자료 청구소송의 대구지방법원 서부지원 화해권고결정 사례(피고소송 대리인 사건)에 대해 글을 남겼습니다. 

https://nicebonoboy.tistory.com/175

이번에는 대구가정법원 불륜 위자료 청구 사건에 원고 소송대리인 사건의 화해권고결정 사례 입니다. 

관할을 대구가정법원으로 한것은 이혼과 함께 상간자를 상대로 손해배상- 위자료를 청구한 사안으로 관할이 대구가정법원이되었으며 

해당 사건은 배우자를 통해 불륜에 대한 증거자료를 모두 확보하였음에도 불구하고 상간자를 특정하기 어려워 소송을 제기하고 상간자를 찾기 위한 시간이 많이 소모 되었습니다. 

이름과 휴대전화 번호만을 알고 있던 상태에서 통신사에 사실조회 신청으로 회신이 불가능했고 (피고명과 번호 명의자가 불일치한 이유) 

이후 상간자를 찾기 위해 지속적으로 노력했으나 딱히 특정하기가 어려운 상황에서 

상간자가 알바 채용공고를 낸 것을 보고 해당 사업체에 사실조회 신청을 하여 상간자의 인적사항을 확인 하고 피고를 특정할수 있었던 사건입니다. 

사건은 진행되었고, 몇차례 변론기일후 법원에서 내려준  2021. 11. 17. 자 화해권고결정에 쌍방 이의 하지 않고 확정되었습니다. 

본 사건은 이혼에 대한 피고의 책임이나 불륜 기간등 여러 요소를 고려하여 

청구취지를 위와 같이 하여 10,000,000원을 청구했는데 

화해권해권고 결정사항으로는

위와 같이 나왔기에 원고는 고심끝에 화해권고결정을 받아 들여 이의하지 않았고 피고도 이의하지 않아 화해권고결정상의 내용으로 소송이 확정되었습니다. 

다만 이사건은 안타깝게도 화해권고결정대로 피고가 돈을 지급하지 않았는데 여러 강제집행절차를 진행하였음에도 불구하고 끝내 전액 회수하지는 못하고 마무리 해야만 했습니다. 

불륜 위자료 청구 사건에서 화해권고결정이나 조정을 하는것은 피고가 자진해서 청구하는것을 기대하고 실제로 소송대리인이 선임되어있는 경우 그 약속이 이행되기 마련인데 (변호사가 지급을 책임지는것은 아닙니다만 지급을 전제로 의뢰인의 의견을 전달 받아 화해권고를 받아 들이거나 조정을 하기 때문에 지급가능성이 높다고 보는 것입니다.) 이 사건은 소송대리 사무소에서는 나도 잘 모르겠다고만 하고 실제로 지급되지 않아 강제집행까지 진행했던 사안으로 많이 속상했던 기억이 납니다. 

불륜으로인한 위자료(손해배상) 청구를 하는 사건은 여러가지 고려해야 할 부분들이 많습니다. 회수여부가 상당히 중요한 사건인데 확신할순 없다는점도 고려해야 합니다. 

대구 since 2003 법무법인 태양 

백수범 변호사

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053...216...0007