부동산 보증금 반환 사건 - 원룸 주인이 도망갔을 때 - 형사로 사기 고소, 민사로 지급명령, 부동산 가압류, 강제집행 진행에 관하여

대구에도 이곳저곳에 원룸건물의 집주인이 도망갔다는 문의가 많이 있었습니다. 

보통 부동산에 갭투자를 하는 임대인들이 보증금을 반환해 줄 시기에 새로운 세입자를 못구해서 반환을 못하는 경우 임차인이 보증금을 반환 받기 위해 법적 절차를 검토 하시는 경우가 많은데

처음부터 원룸 집주인이 돈을 편취할 목적으로 기존임차인에게는 임대료 증액을,

새로운 임차인에게는 허위의 선순위 보증금합계를 알려주고 보증금을 받고

도망가 버리는 일이 있습니다.

보통 해당 원룸이 경매에 넘어가거나

해당원룸이 아니더라도 인근 같은 주인이 소유한 다른 부동산이 경매에 넘어가면서 집주인이 도망간 사실을 알게 되는 경우가 있습니다.

이럴경우 어떻게 해야 할까요

마음먹고 사기를 친상황이므로 자진변제는 어려운경우가 많고 법절절차를 진행하더라도 회수 가능성이 낮을 수 있습니다.

일단

형사적으로 사기 고소를 하고,

민사적으로는 그래도 상대방 소유 부동산을 환가 하거나 하는 방법을 검토 해야 하는데 (계약 체결과정에서 중개사의 잘못된 권리분석등의 사유가 있다면 중개사에게도 손해배상 책임을 물어야 할 것입니다.)

그러나 선순위 채권자들을 고려하면 경매에 넘어가더라도 돈을 변제 받지 못하는 상황일 수도 있다는 것을 알고 계셔야 합니다.

우선적으로 상대방 소유의 부동산들을 찾아내고 그것들을 모두 가압류 해두는것이 중요합니다.

경매들어가기전이나 경매에 들어갔더라도 배당요구종기전까지는 가압류권자를 배당에서 제외시키지 않기 때문인데

채권자들 끼리의 배당은 채권액별론 안분되기 때문에

조금이나마 남는게 있으면 받을가능성이 생기기 때문에 부동산 가압류를 최우선 적으로 하는 것입니다.

가압류로 모든 부동산을 가압류 잡아 배당에서 제외되는것을 방지하고,

지급명령을 신청하여 집행권원을 확보한 후 (계약기간중이라면 해지하는 방법을 먼저 검토해야 하며 대항력 여부에 따라 마음놓고 계셔도 되는 상황일 수도 있으므로 상황에 맞는 대응이 필요합니다)

강제집행 절차를 진행하고, 진행중인 경매 사건에 배당요구를 하거나 경매에 들어가지 않은 부동산을 찾아 경매 신청을 하는것이 변제가능성을 높인다고 할 수 있겠습니다.

이런 경우

다른 세입자들과 함께 진행하는것이 나은지, 혼자 진행하는게 나은지를 궁금해 하시는 분들이 계십니다.

우선 소송비용의 절약측면에서는 함께 하시는게 나을수 있습니다. 동일한 사실관계로 동일한 상대방으로 하는 업무이므로 변호사사무실에서도 감안하여 수임료를 책정하기 때문입니다.

다만 다른 세입자와 본인이 파악하고 있는 집주인소유 부동산이 다른경우와, 여러명이라서 함께 진행하기에 의사결정에 시간이 걸린다는 측면에서는 혼자 진행하시는게 나은 경우도 있으니 상황에 따라 적절히 선택을 하시면 될것입니다.

위 절차들을 진행을 하더라도 그 회수에 대해서는 알 수 없습니다.

진행을 해봐야 알 수 있지만 상황을 고려해보면 오히려 회수가능성이 낮다고 생각하고 진행해야 하는경우가 많습니다.

그러나 민사적으로 아무것도 안하시면 회수가능성은 0%가 되기 때문에 절차를 밟아 보실 것을 권해 드립니다.

강제집행이란것은 절차를 밟아가며 변제 가능성을 높이는 과정이기 때문입니다.

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