부동산 관련 - 등기된 전세와 등기하지 않은 전세 (미등기 전세 - 임차권) 에 대한 이야기

통상 부동산을 사용 수익 하기 위한 목적으로 월 임료를 지불하는 임대차 계약을 체결하게 됩니다. 

전세라는것은 임대차에 비해 큰 보증금을 맡기고 계약기간동안 임료를 지불하지 않고 사용하는것으로 우리나라에만 존재하는 임대 유형입니다.

따라서 전세는 전세보증금을 은행등에 예치하고 그 이자를 받아 차임을 갈음하는 형태로 이용되는데 

은행 이율이 낮아지면서 전세계약형태는 수가 많이 줄어들었습니다. 

통상의 월임료정도를 확보할수 있는 이율이 되어야 하는데 이율이 낮으니 통상의 전세보증금으로 통상의 월임료가 확보가 안되고, 통상의 월임료를 확보하기위해서는 전세보증금을 올려야 하는데 그렇게 되면 깡통전세(전세보증금이 주택의 가치를 초과한 상태) 가 되기 때문에 계약이 체결되기 어렵게 됩니다. 

다시 은행 이율이 오르면서 전세 계약 형태가 다시 늘어나고 있긴 합니다만 부동산 시장의 상황이 좋지 않아 이번엔 세입자의 입장에서 전세를 꺼리는 추세입니다. 

전세를 잘 이용하면 부동산 소유자 입장에서는 자기자본비율이 얼마 안되더라도 부동산 담보대출을 받아 부동산을 취득하는것 같은 효과를 볼수 있는데 문제는 부동산 시장이 안좋을 경우 전세계약기간 만료시 다른 세입자를 받거나 부동산을 팔아서 전세보증금을 내줘야 하는데 매매나 새로운 세입자를 찾기가 어려운 경우가 생기기 때문에 전세보증금 반환을 하지 못하게 되는 경우가 많이 생기니 주의 해야합니다. 

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지금 여기 까지 이야기한 전세는 일반적으로 전세보증금을 지급하고 이용한 후, 전세기간 만료하면 전세보증금을 반환 받는 임대차의 한 형태인 전세이며 이는 채권입니다. 

그러나 전세권 설정 계약을 하고, 부동산 전세권 등기를 하는 전세권 이란 것이 있는데 이는 물권이며 채권인 전세와 물권인 전세권은 차이가 있습니다. 

민 303조(전세권의 내용) ①전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용ㆍ수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다. <개정 1984. 4. 10.> ②농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다. 제306조(전세권의 양도, 임대 등) 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다. 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다. 제309조(전세권자의 유지, 수선의무) 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다. 제310조(전세권자의 상환청구권) ①전세권자가 목적물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. ②전항의 경우에 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다. 제311조(전세권의 소멸청구) ①전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 아니한 경우에는 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있다. ②전항의 경우에는 전세권설정자는 전세권자에 대하여 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있다. 제312조(전세권의 존속기간) ①전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축한다. ②건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 한다. <신설 1984. 4. 10.> ③전세권의 설정은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다. ④건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다. <신설 1984. 4. 10.> 제313조(전세권의 소멸통고) 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다. 제316조(원상회복의무, 매수청구권) ①전세권이 그 존속기간의 만료로 인하여 소멸한 때에는 전세권자는 그 목적물을 원상에 회복하여야 하며 그 목적물에 부속시킨 물건은 수거할 수 있다. 그러나 전세권설정자가 그 부속물건의 매수를 청구한 때에는 전세권자는 정당한 이유없이 거절하지 못한다. ②전항의 경우에 그 부속물건이 전세권설정자의 동의를 얻어 부속시킨 것인 때에는 전세권자는 전세권설정자에 대하여 그 부속물건의 매수를 청구할 수 있다. 그 부속물건이 전세권설정자로부터 매수한 것인 때에도 같다. 제318조(전세권자의 경매청구권) 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다. <개정 1997. 12. 13., 2001. 12. 29.>

민법에 전세권에 대한 일부 규정들 입니다. 

물권이며, 토지, 건물을 목적물로 하며, 대항력이 있고, 전세권의 처분을 부동산 소유자 동의 없이 양도, 담보제공, 전전세, 임대가 가능하며, 전세권자에게 수선의무가 있고, 유익비상환청구권만 있는 특징을 가집니다. 

등기한 전세와 등기안한 전세가 몇가지 다름에도 불구하고 

실제 부동산 시장에서 차이를 아는 경우는 드물고 단순히 보증금 못받으면 곧바로 경매에 넣을수 있다 없다 정도의 차이로만 알고 있는 경우가 많습니다. 

다른것보다도 

등기 안된 전세는 임차권의 한 형태로서 주택임대차 보호법을 기준으로 생각하면 되고 

등기된 전세는 물권이나 임차권적 지위도 겸할수 있기 때문에 대항력까지 구비해두면 좀더 강력한 권리 보호가 된다 는 것을 알고 계시면 좋을것 같습니다. 

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백수범 변호사

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