원고의 소장내용 요약 피고에게 이사건 점포를 임대하였고, 임대차 계약은 묵시적 갱신이 되어오다 마지막 갱신된 임대차 계약 만료일 2021. 1. 26. 갱신이 어렵다는 구두통보를 하고, 2021. 1. 26. 반드시 이사건 점포를 명도해달라는 내용증명을 보냈으나, 피고는 그 명도를 거부하였기에 이 사건 소를 제기함.
청구취지 피고는 원고에게 별지1 목록 기재 부동산을 인도하라
이 소장을 받은 의뢰인(피고)분은 백수범 변호사와 상담을 진행하고 사건을 의뢰해 주셨습니다.
사건을 살펴 보니 피고는 임대차 계약기간 중 신규임차인을 주선하고 권리금을 받기 위해 계약을 체결하고 계약금을 지급받고 원고에게 신규임차인과의 계약을 요청하였으나 원고는 임대차보호법 제 10조의 4 2항 및 3호의 거절사유를 들며 신규임차인과의 임대차 계약 체결을 거절하였으며 이로인해 피고는 권리금 상당의 손해를 입은 상태였습니다.
백수범 변호사는 원고의 건물인도 청구 소송에 응소하기위해 소송위임장을 제출하고,
곧바로 손해배상(권리금)에 대한 청구를 원고에게 하기 위해 반소를 제기하게 됩니다.
피고의 반소 청구 의 내용
반소청구취지 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 3,500만 원 및 이에 대하여 이 사건 반소장 부본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날 까지 연 12%의 비율에 의한 돈을 지급하라.
청구이유 요약 피고는 임차인이고 2008년경 이전 임차인에게 권리금을 주고 원고로 부터 이사건을 건물을 임차하여 중개업을 계속하였고, 임대차 계약기간 만료 며칠전 피고의 사무실을 방문한 원고와 임대차 계약서와 같은 조건으로 임대기간을 5년으로 하여 계약기간을 연장하기로 구두약속였습니다.
그런데 2020. 9. 경 원고가 내용증명을 통해 임대차 계약해지(갱신거절로 보입니다.) 를 주장하며 2021. 1. 26. 까지 부동산을 인도해줄 것을 요구하였기에 피고가 위 구두약속을 주장하였으나 원고가 인도를 요구하였는데 뚜렸한 증거가 없었던 피고는 하는수 없이 새로운 임차인을 주선하고 권리금을 받아 나갈것을 계획하고 신규임차인을 찾아 권리금 계약을 하고 계약금을 수령하였으며, 원고에게 신규임차인과의 임대차 계약을 주선하였으나 원고가 정당한 사유가 없음에도 거절하여 피고는 권리금 회수를 하지 못한 손해를 입었으므로 원고는 손해배상할 책임이 있습니다.
이렇게 원고의 건물인도 청구, 피고의 반소인 손해배상(기) 청구 사건이 진행되었습니다.
원고는 주장과 그를 입증할 자료들을 제출하였고,
피고는 건물인도 부분보다 손해배상(기) 사건의 진행에 집중하여 권리금 감정신청을 하고 손해배상액을 특정하기위한 절차들을 진행하게 됩니다.
몇차례 변론기일이 진행되고, 법원에서 지정한 조정기일이 몇차례 진행되었는데
다행히 2021. 7. 5. 자 조정에서 원고의 소송대리인과 피고의 소송대리인이 각 출석하여 조정내용을 조율한 후 조정성립되어 사건은 마무리 되었습니다.
조정사항 1. 가. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게 2021. 8. 31. 까지 별지 1 목록 기재 부동산을 인도한다. -> 원고의 건물인도 청구 의 목적달성 나. 피고(반소원고)는 2021. 8. 31. 까지 대구지법 서부지원 가압류 신청을 취하하고, 그 집행을 해제한다. -> 피고는 원고 소유 부동산에 대해 부동산 가압류를 신청하고 그 결정을 받아 가압류 등기가 되어있었으므로 그 부분을 피고가 푼다는 내용입니다. 2. 원고(반소피고)는 피고에게 2021. 8. 31. 까지 3,500만 원(임대차 보증금 2,000만원 포함)을 지급한다. -> 피고의 반소 청구 목적 달성 3. 제1항과 제2항의 의무는 동시에 이행한다. 4. 원고(반소피고)나 피고(반소원고)가 상대방의 이행을 받거나 이행을 제공받았음에도 불구하고 자신의 의무를 이행하지 아니한 경우, 자신의 의무를 이행하는 외에 그 의무를 이행하는 날 까지 1일 50만원의 비율로 계산한 돈을 지급한다. 5. 원고(반소피고)는 나머지 본소청구를, 피고(반소원고)는 나머지 반소청구를 각 포기하고, 제1 내지 4항 외에는 상호 채권 채무 관계가 없음을 확인하고, 향후 상호 소의 제기를 하지 아니한다. (부제소 특약) 6. 소송비용 및 조정비용은 각자 부담한다.
해당사건은 소송대리인으로 변호사가 각 선임되어있었기에 조정내용도 구체적이었으며 이후 이행도 깔끔하게 마무리 할수 있었습니다.
제639조(묵시의 갱신)①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다. ②전항의 경우에 전임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다.
주택임대차 보호법
제6조(계약의 갱신)① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.<개정 2020. 6. 9.> ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.<개정 2009. 5. 8.> ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. [전문개정 2008. 3. 21.]
상가건물 임대차 보호법
제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만,다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.<개정 2013. 8. 13.> ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.<개정 2009. 5. 8.>
따라서 계약기간까지만 사용하고 임차 관계를 종료하고 싶은 임차인은 묵시갱신이 되지 않도록 각 정해진 기한까지 각 임대차 계약기간이 종료되면 임대차 관계 종료와 보증금 반환을 요청하는 의사를 밝히는것이 좋습니다.
2. 묵시갱신의 경우
각 임대차는 묵시갱신이 된 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 임차한 것을 본다고 되어있습니다.
그러나 묵시갱신 된 경우 민법상 임대차는 존속기간은 약정이 없는것으로, 주택임대차는 2년으로, 상가건물임대차는 1년으로 되는데,
유의해야 할것이 묵시갱신이후에는 민법상 임대차의 경우에는 임차인 또는 임대인이, 주택임대차와 상가건물임대차에서는 임차인만 해지통고를 하고 일정기간경과 후 임대차 관계가 종료되어 보증금 반환 채권이 생기게 됩니다.
묵시적 갱신 후 각 해지통고를 하게 된다면 해지효과가 생기는 날 민법상 임대차 - 임차인, 임대인 모두 언제든지 할수 있으며 - 토지, 건물 기타 공작물에 대해서 임대인이 해지통고를 하는 경우네는 6월, 임차인이 해지통고한 경우에는 1월, 동산에 대해서는 5일 (민법 제635조)
주택임대차 - 임차인만 언제든지 할 수 있으며 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다(주택임대차 보호법 제6조의 2)
상가임대차 - 임차인만 언제든지 할 수 있으며 임대인이 그 통고를 받은날부터 3개월이 지나면 효력이 발생힌다. (상가건물 임대차 보호법 제 10조의 5)
3. 임대차 관계 종료를 목적으로하는 해지 통지의 방법
통지의 방법은 딱히 정해진것은 없어 통화, 문자, 카톡 메세지, 이메일 등의 다양한 방법을 활용해도 됩니다.
그러나 해지 통지에 대한 사실을 명확하게 하고, 혹시 있을지 모를 훗날 소송에 대비하기 위해서는 내용증명의 방법을 선택하는것을 추천드립니다. 내용증명의 내용상 해지에 대한 내용이 명확히 기재가 되며, 내용증명은 상대방에게 송달일이 명확하게 확인이 되기 때문에 유용합니다. (다만 내용증명을 상대방이 송달 받지 않을수도 있기 때문에 이럴경우 다양한 매체를 통해 해지 통지를 해두면 되겠습니다.)
이후 부득이하게 진행되는 임대차 보증금 반환 소송에 대해 준비해야할것과 참고해야할 내용들이 기재되어있는 글을 링크해 둡니다.
법정지상권 : 법률에 의해 인정되는 지상권으로 토지와 건물이 동일인 소유였다가 전세권 설정이후 토지소유자가 변경된경우, 토지또는 건물에 저당권이 설정된 후 경매로 토지와 건물 소유자가 달라진 경우, 토지또는 건물에 가등기담보, 양도담보, 매도담보권 등이 설정된 이후 담보권 실행으로 토지와 건물 소유가 달라진 경우 지상권을 설정한 것으로 본다고 하여 법정지상권이 성립하며 특약으로 성립을 배제할수 없으며 강행규정입니다.
관습법상 법정지상권 : 토지와 건물(미등기, 무허가 건물도 가능)이 동일인 소유였다가 매매, 공매, 대물변제, 공유물분할, 귀속재산의 불하, 상속, 증여, 강제경매(임의경매의 경우에는 법정지상권 성립)의 기타 원인으로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 등기없이 당연히 취득되며 특약으로 성립을 배제할수 있습니다.(임의규정)
판례를 통해여 본 법정지상권에 관한 민사 소송에서의 쟁점이 되는 부분들
- 토지와 건물이 동일인 소유였다가 매매 기타 사유로 토지와 건물 소유자가 달라져야합니다. (관습법상 법정지상권의 성립 요건에 대한 부분)
- 토지와 건물이 동일인 소유이긴 하나 그 취득 원인이 원인 무효(위조 서류로 등기 등) 이루어졌다가 그 원인 무효임이 밝혀져 등기가 말소 됨으로써 그 건물과 토지의 소유자가 달라지게 된 경우에는 법정지상권이 성립하지 않습니다.
- 구분소유적 공유관계(공유토지로 부동산 전체에 대해 공유등기가 되어있으나, 공유자간 내부적으로 각 소유부분을 구분하여 특정부분만 배타적으로 사용하는 관계)에 있는자가 자신의 특정 이용 부분이 아닌 부분에 건물을 신축한 경우 관습법상 법정지상권은 성립하지 않습니다.
- 환지처분으로 인하여 토지와 그 지상건물 소유자가 달라진 경우에는 법정지상권이 성립하지 않습니다.
- 미등기건물을 대지와 함께 매수하였으나 대지에 관하여만 소유권등기를 받고 대지에 대하여 저당권을 설정한 후 저당권이 실행된 경우, 저당권 설정당시 대지와 건물이 각 다른 사람 소유에 속하고 있었으므로 법정지상권이 성립하지 않고 관습법상 법정지상권도 성립하지 않습니다.
- 동일인 소유였던 토지와 건물의 소유권이 분리되어 건물소유자가 관습법상 법정지상권을 취득 후, 토지소유자와 건물소유를 위한 임대차 계약을 체결하고 임차권을 취득한 경우 관습법상 법정지상권을 포기한것으로 봅니다.
- 관습법상 법정지상권을 취득하였으나 건물을 제3자에게 처분한 경우 법정지상권에 관한 등기를 경료하지 아니한 자로서는 건물 소유권만 취득하고 법정지상권은 취득하지 못합니다.
- 토지와 건물이 동일인 소유라는 요건은 토지와 건물중 어느하나가 처분될 당시를 기준으로 하고, 강제경매에 의한 법정지상권 성립에 관해서는 경락당시를 기준으로 합니다.
- 갑과 을이 1필지의 대지를 구분소유적을 공유하고, 을이 자기 사용 토지 위에 건물을 신축하여 점유하던 중 을의 대지지분을 갑이 경락 취득한 경우 을은 관습법상 법정지상권을 취득 합니다.
- 관습법상 법정지상권은 특약으로 배제할수 있는데 관련하여 소송이 진행될 경우 배제특약의 입증책임은 배제 특약이 있음을 주장하는 쪽에 있습니다.
- 관습법상 법정지상권도 2년분 이상 지료를 연체할 경우 소멸시킬수 있습니다.
- 관습법상 법정지상권자는 등기없이도 토지소유자가 변경되더라도 신소유자에게 지상권을 주장할수 있습니다.
사해행위란 채무자가 적극재산을 감소시키거나 소극재산을 증가시킴으로써 채무초과상태에 이르거나 이미 채무초과 상태에 있는 것을 심화 시킴으로써 채권자를 해하는 행위입니다.
민법 제406조(채권자취소권)①채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때에는 채권자는 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있다. 그러나 그 행위로 인하여 이익을 받은 자나 전득한 자가 그 행위 또는 전득당시에 채권자를 해함을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다. ②전항의 소는 채권자가 취소원인을 안 날로부터 1년, 법률행위있은 날로부터 5년내에 제기하여야 한다.
이러한 사해행위가 이루어진 경우 채권자는 민법 제406조에 따라 채권자 취소권을 가지고, 채권자 취소권에 대한 소송이 사해행위 취소 소송입니다.
2. 사해행위 취소 소송의 요건
가. 채권이 있고, 금전이나 종류 채권일것
나. 채무자의 사해행위(사해행위로 인한 채무초과) (처분행위 시점을 기준으로 판단합니다.)
다. 채무자와 수익자의 사해의사(채권자의 이익을 해할것임을 알고 있을것) - (채무자의 악의는 채권자가 입증)
라. 채권자가 사해행위 사실을 안날로부터 1년, 사해행위가 있는 날로부터 5년내에 제기할것
3. 사해행위 취소 사건의 사례와 판결
대구지방법원의 사건이었던 이 사건은
피고가 이혼하면서 재산분할에 의하여 증여 소유권 이전등기 된 부동산에 대해 원고는 아래와 같은 청구취지로 사해행취 쉬소 소송을 제기하였습니다.
청구취지
피고와 A사이에 별지 목록 기재 각 부동산 중 각 1/2 지분에 관하여 1029. 5. 1. 체결된 증여계약을 취소한다. 피고는 A에게 별지 목록 기재 각 부동산 중 각 1/2 지분에 관하여 대구지방법원 2019. 5. 2. 접수 제 0000000호로 마친 소유권 이전등기의 말소절차를 이행하라
이사건 원고의 주장은
A가 이사건 증여함으로써 채무초과 상태가 되었으므로 증여계약은 사해행위에 해당한다고 주장하면서 이의 취소와 원상회복을 구하였는데
피고 소송대리인인 백수범 변호사는
증여로 채무초과 상태가 초래되었다고 단정할 수 없고, 이 사건 증여는 재산분할로 이루어진 것이므로 사해행위로 볼수없다는 주장을 하였습니다.
법원에서는 재산분할이 민법 제 839조의 2 제2항의 규정 취지에 따른 상당한 정도를 벗어나는 과대한 것이라고 인정할만한 특별한 사정이 없는 한 사해행위로서 채권자에 의한 취소의 대상이 되는것은 아니고, 다만 상당한 정도를 벗어나는 초과 부분에 관한 한 적법한 재산분할이라고 할 수 없어 취소의 대상이 될 수 있을 것이나, 이처럼 상당한 정도를 벗어나는 관대한 재산분할이라 볼 특별한 사정이 있다는 점에 관한 입증책임을 채권자에게 있다고 보아야 할것이다(대법원 200. 7. 28. 선고 2000다 14101 판결, 2001. 2. 23. 선고 2000다57757 판결) 라고 하면서
이사건의 증여는 증거자료들을 봤을때 재산분할에 의하여 이루어진것인데 원고가 제출한 증거만으로는 과대한것이라 인정하기 부족하고 인정할만한 증거가 없으므로 원고의 주장은 이유없다고 판시하였고,
피고는 A를 상대로 이혼소송을 제기하였고 증여계약은 비록 10여일 전이었지만, 그 시간적 간격에 비추어 이혼에 따른 재산분할로 이루어진것으로 보이고, 가장이혼이라 볼 만한 자료도 없으며, 이혼사건에서 증여계약이 유효한것을 전재로 잿나분할, 위자료등을 조정절차를 통해 마무리 하였다고 하면서
증여한 부동산에 대해서도 담보물권등을 고려해봐도 채무초과 상태가 되었다는것을 단정짓기 어렵다고 하면서
그중 지상권의 특징 - *갱신청구권, 지상물 매수권이 있음 *지상권 설정자도 지상물매수청구권이 있음 *묵시갱신 없음 *2년이상 지료 체납시 소멸청구 가능 *소멸통고제가 없음 *유익비상환청구권 가능 *최단존속기간 제한 규정이 있음
1. 용익 물권 - 지상권 이란 ?
부동산은 크게 토지와 건물로 나눌수 있고
나누어 지는것 처럼 어느 토지위에 건물이 있다고하면 토지 소유자와 건물소유자는 각각 다른 사람일 수 있습니다.
보통 건물이 토지위에 지어진다는것은 건물소유자는 토지소유자와 같거나, 건물소유자와 토지 소유자가 다른 경우는 토지에 대한 사용권한등이 있는 사람일텐데
후자와 같이 타인의 토지에 건물 을 비롯한 공작물이나 수목을 소유하기 위한 목적의 용익물권이 바로 지상권입니다.
민법
제279조(지상권의 내용)지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.
유의 해야 할것은 지상권은 타인의 토지를 사용하는것을 본질적 내용으로 하고 있는데 따라서 지상권 설정계약 당시 건물, 기타 공작물이나 수목이 없더라도 지상권은 유효하게 성립(부종성이 없기 때문) 됩니다. 이러한 성질을 이용해서 금융권에서 토지에 대한 대출을 실행할때 근저당권 설정을 하면서 동시에 지상권 설정등기도 함께 진행하게 되는 것입니다.
** 지료지급은 지상권 성립 요소가 아님
2. 계약하고 사용하는 지상권 - 약정지상권(법률행위에 의한 취득) - 지상권설정계약과 등기에 의해 성립
A라는 토지 소유자 는 B라는 타인 소유 토지에 건물, 공작물이나 수목을 소유하기위한 목적의 사람간의 지상권 설정 계약을 하고 사용하게 되며(지상권 등기 할것) - 지상권은 최단존속기간제한 규정이 적용됩니다. [민법 제280조 존속기간을 약정한 지상권] - 반대로 최장존속기간에 대해서는 제한이 없어 영구의 지상권 설정도 가능합니다.
민법 제280조(존속기간을 약정한 지상권)①계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다. 1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년 2. 전호이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년 3. 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년 ②전항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다.
존속기간을 약정하지 않은 경우 [민법 제281조] 의 규정이 적용됩니다. [유의해야 할것이 수목소유를 목적으로 하는 기간이 정하지 않은 지상권의 경우에는 존속기간이 최소 30년이 되게 됩니다.]
민법 제281조(존속기간을 약정하지 아니한 지상권)①계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 전조의 최단존속기간으로 한다. ②지상권설정당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 때에는 지상권은 전조제2호의 건물의 소유를 목적으로 한 것으로 본다.
3. 지상권 관련 여러가지 기타
* 지상권자의 갱신 청구권 , 매수청구권
제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)①지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. ②지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.
* 지상권으로 할수 있는것
가. 지상권자는 설정행위에 의한 목적범위내에서 토지를 사용할수 있음
나. 지상권 또는 점유권에 기한 물권적 청구권 가능
* 지상권의 양도, 임대
제282조(지상권의 양도, 임대)지상권자는 타인에게 그 권리를 양도하거나 그 권리의 존속기간 내에서 그 토지를 임대할 수 있다.
* 지료관련
- 지상권에서 지료는 성립요소는 아니지만 약정한때에는 지료지급의 의무가 있으며 금전에 한하지 않는다.
- 민법 제 286조에 의한 지료증감 청구권이 있음.
제286조(지료증감청구권)지료가 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있다.
제287조(지상권소멸청구권)지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.
* 지상권매수청구권은 지상권자, 지상권 설정자 둘다 에게 있음
* 지상권자는 필요비 상환 청구는 불가하나 유익비 상환청구는 가능
4. 특수지상권 (법정지상권, 구분지상권, 분묘기지권)
가. 법정지상권
토지와 건물이 별개의 부동산으로 취급되므로 토지소유자와 건물소유자가 다른경우가 있는데 부득이하게 토지소유자와 건물소유자가 다른 상태에서 원칙적으로 건물은 철거될 수 밖에 없는 부분을 해소하기 위해서 인정되는 권리로 강행규정이며, 특약에 의해 성립을 배제하는것도 금지됩니다.
1) 법정지상권이 생기는 대표적 유형
- 토지와 건물이 A소유였다가 건물에 대해서 전세권이 설정되고, 이후 토지소유자가 변경된 경우 새로운 토지소유자는 전세권설정자(A)에 대하여 지상권을 설정한것으로 본다.
제305조(건물의 전세권과 법정지상권)①대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다. ②전항의 경우에 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못한다.
- 토지와 건물이 A소유 - 토지 또는 건물에 저당권이 설정된 후 경매로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우 토지 소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.
제366조(법정지상권)저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.
- 토지와 입목이 A소유 - 경매 기타 사유로 토지와 입목 소유가 다르게 된 때 토지소유자는 입목 소유자에 대한 지상권을 설정한것으로 본다.
입목에 관한 법률 제6조(법정지상권)① 입목의 경매나 그 밖의 사유로 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 되는 경우에는 토지소유자는 입목소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. ② 제1항의 경우에 지료(地料)에 관하여는 당사자의 약정에 따른다. [전문개정 2010. 3. 31.]
- 토지와 건물이 A소유 - 토지 또는 건물에 가등기담보, 양도담보, 매도담보권등이 설정 된 이후 담보권 실행으로 토지와 건물 소유자가 다르게 된 경우 토지소유자는 건물 소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.
가등기담보 등에 관한 법률 제10조(법정지상권)토지와 그 위의 건물이 동일한 소유자에게 속하는 경우 그 토지나 건물에 대하여제4조제2항에 따른 소유권을 취득하거나 담보가등기에 따른 본등기가 행하여진 경우에는 그 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 지상권(地上權)이 설정된 것으로 본다. 이 경우 그 존속기간과 지료(地料)는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다. [전문개정 2008. 3. 21.]
2) 관습법상 법정지상권 (법정지상권과 다르게 임의규정이며 특약으로 배제할수 있음)
토지와 건물이 A소유였다가 토지와 건물 중 어느 하나가 매매 기타 사유로 토지와 건물 소유자가 다르게 된 때 건물을 철거한다는 특약이 없는한 건물소유자가 취득하는 권리입니다.
관습법상 법정지상권 성립요건
관습법상 법정지상권 성립요건 1. 토지와 건물이 처분당시 동일인 소유(미등기건물, 무허가 건물일 경우에도 가능) 2. 토지와 건물중 어느 하나가 매매 기타(증여, 공유물분할, 대물변제, 강제경매, 국세징수법에 의한 공매, 귀속재산의 불하) 사유에 의해 소유자가 달라질 것 3. 당사자 사이 건물 철거의 특약이 없을것
관습법상 법정지상권의 특징
- 법률규정에 의한 물권변동이므로 등기 없이 취득(단 관습법상 법정지상권을 처분할때에는 등기해야함)
- 법정지상권 규정이 유츄적용되므로 존속기간에 관한 규정이 적용
- 지료지급이 원칙이며 지료에 대한 내용이 없는 경우 협의나 법원의 결정에 의해 정한다 (정한게 없으면 당연히 지료체납에 의한 지상권 소멸청구가 불가능하다)
나. 구분지상권
지하또는 지상 공간에 상하 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권으로 공간에 관한 개념으로 토지이용의 입체화가 가능해짐에 따라 현실화된 권리입니다.
민법 제289조의2(구분지상권)①지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다. 이 경우 설정행위로써 지상권의 행사를 위하여 토지의 사용을 제한할 수 있다. ②제1항의 규정에 의한 구분지상권은 제3자가 토지를 사용ㆍ수익할 권리를 가진 때에도 그 권리자 및 그 권리를 목적으로 하는 권리를 가진 자 전원의 승낙이 있으면 이를 설정할 수 있다. 이 경우 토지를 사용ㆍ수익할 권리를 가진 제3자는 그 지상권의 행사를 방해하여서는 아니된다. [본조신설 1984. 4. 10.]
구분지상권의 특징
- 구분지상권이 성립하기 위해서는 계약과 등기가 있어야함
- 구분지상권의 객체도 토지의 상하 공간중 어느 부분으로 한정되므로 범위를 정하여 등기해야 함
- 토지의 정해진 구분층에 한정되어 사용되는 권리이므로 나머지 부분은 토지 소유자가 그대로 사용할수 있다.(필요한 경우 구분지상권자도 토지사용을 제한할 수 있고 등기하면 제3자에게 대항할수 있음)
다. 분묘기지권
타인 토지위에 분묘를 소유하기 위한 지상권입니다.
1) 토지소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치
또는
2) 자기소유 토지에 분묘를 설치하고 토지를 타인에게 양도한 경우
또는
3) 분묘기지권을 시효취득 한 경우
에 의해 취득할수 있으며
등기는 필요가 없습니다.
분묘기지권의 특징
- 분묘기지권은 분묘의 수호 및 제사의 봉행에 필요한 주위의 빈땅에도 효력이 있음
- 존속기간 - 약정한 경우 약정에 의하고 약정하지 않은 경우 분묘의 수호와 봉사를 계속하는 동안 존속
- 지료지급 - 약정한 경우 약정에 의하고 약정이 없으면 무상/ 자기소유 토지에 분묘를 설치하고 타인에게 양도한경우에는 유상/ 시효취득한 경우는 무상
이상과 같이 지상권, 특수지상권에 대한 전반을 살펴 보았습니다.
지상권 관련된 소송은 부동산 소송중 흔하고 사안도 매우 다양합니다.
각 사안마다 법률검토를 하고 사안에 맞는 소송을 진행해야하는 사건의 종류입니다.
토지 소유자 입장에서는 토지인도, 건물 철거청구 할 수 있는가 를,
건물등 소유자 입장에서는 토지소유자의 철거청구등에 대해 방어할수 있는가에 대한 검토가 필요합니다.
