053) 216-0007 백수범 변호사실

경계확정의 소송은 - 인접한 토지의 경계가 사실상 불분명하여 소유자들 사이 다툼이 있을때 재판에 의하여 그 경계를 확정하여 줄것을 구하는 소송으로 반드시 그 토지를 대상으로 합니다. 

일반적인 지적 침범으로 인한 토지인도 청구 소송과는 그 내용이 다릅니다. 

공부인 지적도와 달리 현황의 실제 지적을 확인 하기 어려울 때 다툼이 있는 경우 재판에 의해 그 확정을 구해야 합니다. 

[경계확정의 소는 형식적 형성의 소 이며 이는 판결에 의해 법률관계의 변동을 가지고 온다는 뜻이고, 법원은 재량에 의해 토지 경계를 정할수 있습니다. ]

법원에서는 사실에 입각한 경계를 결정하는 지위 이므로 당사자간 합의나 의사는 고려하지 않으며 

때문에 소송 절차 중 측량감정으로 진행되는 경계복원 측량 과정이 핵심이 됩니다. 

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공증인가 법무법인 태양 (대구 수성구 동대구로 356, 3층)

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백수범 변호사실 직통 전화 - 053 . 216 . 0007

부동산에 세입자로 들어갈 때 선순위 권리관계확인을 잘 해야 합니다. 

예를들어 선순위에 근저당권자와 같은 물권자가 있는지 여부를 확인을 하는것인데 

선순위 권리자가 있다고 해서 무조건 위험하다고는 볼수 없지만 후순위가 된다는것은 그 권리관계를 더욱 철저히 따져봐야 합니다. 

예를들어 부동산 시세가 5억인데 대출이 2억이다 거기에 내가 세임자로 들어가는데 전세금이 1억이다 이러면 내가 후순위라 하더라도 비교적 안전하다고 할 수 있는 것입니다.  (그러나 선순위 권리가 말소기준권리가 된다면 대항력은 없을수 있기 때문에 전액 상환이 보증되는것은 아닙니다.) 

그러나 현실에서는 선순위 권리자의 채권액을 보면 위 예시와 같이 느슨하게 대출되는 경우는 드물고 최대치 까지 대출을 하는경우가 많습니다. 

그리고 보통 부동산에 근저당권이 설정되는것은 부동산을 취득하면서 해당부동산을 담보로 제공하고 대출을 받는 경우가 대부분이므로 

그상태로 소유자가 거주하거나 

그게 아니라면 부동산에 세입자를 받으면서 전세금으로 지급받은 돈으로 대출을 상환하는 방식을 이용합니다. (부동산 취득때 자기자본비율이 적더라도 고가의 부동산을 소유할 수 있는 방법으로 이용되고 있는데 소위 깡통전세라는것이고 부동산거래가 활발하지 않을때에는 다른 세입자를 구하기 어려워 전세금을 반환하지 못하는 사태에 이르게 되는 것입니다.) 

선순위 근저당권이 붙은 부동산에 대해 세입자가 들어갈때의 순서는

1. 대상 부동산(선순위 근저당권이 있는 상태) 에 전세계약을 체결하고 특약으로 선순위 근저당을 말소하기로 합니다. 

2. 잔금 지급일에 잔금으로 대출을 상환하고 선순위 근저당권 등기를 말소합니다. 

매끄럽게 진행된다면 위와 같이 진행되며 대부분 문제가 생기지 않습니다. 

그러나 종종 문제가 생기게 됩니다. 

우선 대놓고 사기칠 목적으로 전세잔금을 받아 편취하는 경우가 있을수 있고, 

전세금을 지급받고 당일이 아닌 얼마간의 기간 후에 선순위 근저당 등기를 말소하기로 하였는데 그 약속이 이행안되는 경우가 있을수 있습니다. 

어떤 경우든 세입자 입장에서는 위험한 상황에 처하게 된 것입니다. 

대놓고 사기를 친경우에는 사실상 문제 해결이 되지 않을 경우가 많고, 임대인 입장에서 노력하였으나 사정이 생겨 약속이 행이 안된 경우라면 문제 해결의 여지가 있을수도 있게 됩니다. (다만 일시적인 자금경색으로 인한것이 아니라면 전세잔금을 임대인이 다른곳에 사용한 경우가 많으므로 똑같이 골치아프게 됩니다.) 

따라서 선순위 대출이 있을 때 이것을 말소하기로 하고 계약을 진행하게 된다면 

전세잔금 지급일 당일 근저당 말소가 같이 접수되도록 해야 하고 조금더 안전하게 전세잔금 자체를 은행쪽으로 직접 송금하는 방법도 고려할수 있겠습니다. 

요약하자면

선순위 권리자가 있는 상태로 전세, 임대차 계약을 하는 경우는 흔하다. 

선순위 권리자의 채권등을 고려하더라도 비교적 안전 할 수는 있으나 가급적 피하는게 좋고 

근저당권, 전세권등 선순위 권리자의 등기를 말소하기로 계약을 하는 경우라면 잔금 지급일 당일 처리하는것이 좋고, 스스로 하기에 차질이 있을수 있으므로 자격자 대리 사무소를 통해 진행하면 비교적 안심할 수 있다. 

추가로 사고 발생시 원칙적으로는 집주인을 상대로 소송등을 제기해야 하고, 공인중개사가 가입한 거래에서 사고가 발생하였다면, 공인중개사의 책임이 있는지를 검토 후 여지가 있다면 공인중개사를 반드시 물고 들어가는것이 좋다. 

번외로 중개사의 책임문제 

선순위 근저당권, 전세권자가 있는 상태에서 공인중개사가 개입해서 계약을 진행 할 때 중개사가 책임진다는 식으로 이야기하거나 거래에 있어서 위험할 상황을 설명하지 않고 계약을 체결 한 후 사고가 발생한다면 이 사고에 대해 공인중개사는 손해배상 책임을 질수 있습니다. 

중개사는 부동산 거래에 개입하면서 정신을 바짝 차려야 하는데 

확인설명의무가 있는것은 확인설명을 철저히 하고, 혹시나 모를 위험한 부분에 대해서도 자세하게 설명을 해야 관련하여 사고가 추후에 발생해도 손해배상 책임에서 면할 수 있고 

의외로 중개사이면서 권리관계의 해석할 능력이 없거나 몰라서 설명을 못할수도 있는데 이러한 것은 변명거리가 되지 않음을 유의해야 합니다. 

중개사고 발생시 중개사를 상대로 책임을 물을수 있냐 없냐 부분도 피해회복에 있어 상당히 중요할 수 있습니다. (중개사의 공제가입 의무 때문인데 중개사의 책임에 대해서는 통상 1억 한도에서 공제 사업자가 책임을 지기 때문에 어느정도 피해회복을 쉽게 받을수 있습니다.)

1. 임대차보증금 반환청구 소송은 

부동산 소송 -

임대차 보증금 반환 청구 소송 은 임차인이 원고, 임대인이 피고가 되는 사건으로 

임대차 계약기간 만료 또는 임대차 계약 해지 후 임대차 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임대인을 상대로 보증금을 돌려달라고 청구하는 소송입니다. 

2. 임차인이 임대차보증금 반환청구할 요건 (= 소송제기가 가능한 상태)

임차인은 임대차 보증금 반환을 법원을 통해 청구하기 위해서는 

가. 임대차 계약이 있을것

나. 임대차 보증금 지급했을것

다. 임대차 계약기간이 종료되거나 임대차 계약해지를 하여 임대차 보증금 반환 청구권이 있을것 

을 요건으로 합니다. (단, 임대인이 도망가거나 해서 연락이 안될 경우등 사안마다 다른 사유가 있을때 각 상황에 맞는 다른 방식의 소명이 필요 할 수 있습니다.)

따라서 임차인이 임대차 보증금 반환 청구를 하기 위해 준비해야 할 것은 

- 임대차 계약서/ - 보증금 입금 내역/- 임대차 계약 종료를 입증할 서류 (내용증명, 문자메세지, 통화 등) 가 필수적으로 필요하다고 할수 있겠습니다. 

3. 민사 소송의 진행 

가. 부동산 가압류의 필요성 - 필요한 경우 임대인 소유 부동산에 대해 부동산 가압류를 제기합니다. 보증금 반환 청구 소송에서의 부동산 가압류는 반드시 필요하지는 않습니다. 대항력과 우선변제권을 갖추는 요건들 때문인데 각 상황에 맞게 선택적으로 부동산 가압류를 진행합니다. 

나. 보증금 반환 청구 소송 제기 - 임차인은 원고가되어 보증금을 반환하라는 소송을 제기합니다. 

소송의 절차로는 일반적인 민사소송 절차와 같습니다. 통상 3개월~6개월 까지의 기간이 소요되며 임대차 보증금 반환을 청구할수 있는 요건이 갖추어졌다면 소송결과는 승소할 가능성이 높은 소송입니다. 

소장제출 -> 소장 상대방 송달 -> 상대방 답변서 제출 -> 1회 변론기일 -> 준비서면 -> 변론기일.......... -> 변론종결 -> 판결선고 -> 항소가 없으면 판결 확정(항소할 경우 항소심이 진행됩니다. 결과가 뻔한 소송이라도 시간이 필요한 경우같이 다른목적을 위해 항소하는 경우들이 있습니다.)

다. 판결확정후에도 보증금을 반환하지 않는다면 부동산 강제경매등 강제집행절차를 진행

판결확정되어 집행권원이 확보되었는데도 보증금을 반환받지 못하였다면 강제집행을 진행합니다. 

임대차 보증금 반환청구 사건의 경우에는 임대차 목적물인 부동산이 임대인 소유이므로 강제집행이라고 하면 1순위로 임대인 소유 부동산을 경매에 넣습니다. 

임대차 계약 당시 권리관계를 꼼꼼히 파악했다면 경매절차를 밟을 경우 임대차 보증금은 회수될 것입니다. 

(간혹 경매에 넣은 부동산은 임차인이 직접 낙찰을 받는 경우가 있는데 이럴때는 경우에 따라 회수가 덜된 임대차 보증금에 대해 임대인의 다른 소유 재산을 찾고 강제집행을 신청해야 할수도 있습니다.)

위와같은 순서로 진행되게 됩니다. 

각 순차적인 절차가 필요하고, 시간이 소요됩니다. 

대구 변호사 백수범 [since 2003 - 법무법인 태양 파트너 변호사] 

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감정평가사는 부동산등의 재산 가치를 평가합니다.

금융권에서 부동산 담보대출할 때 담보감정을 감정평가사에 의뢰하고 그 감정평가서를 근거로 하여 대출을 실행하는 등 감정평가서를 활용하게 됩니다. 

법원에서는 부동산 경매를 진행할 때 감정을 의뢰하고 감정평가서를 회신 받은 후 최저입찰가를 감정평가금액으로 정하고 매각기일을 진행하게 됩니다. 

이처럼 감정평가사가 작성하는 감정평가서의 기재된 가액은 그것을 기준으로 여러 업무들이 이루어지게 되는것입니다. 

토지보상이나 지적재조사와 같은 공적인 일이 진행될때 토지가액을 보상하거나 돈을 부담시킬일이 있다면 감정을 의뢰하게 됩니다. 

통상의 감정 신뢰성을 위해 두곳의 감정을 받도록 하는 절차들도 많이 있습니다. 

그러나 공정해 보이는 두곳의 감정진행도 한계가 있습니다.

감정평가업체 한곳에서 감정을 진행하나 두곳에서 진행하나 그 금액차이는 유의미하지 않다는 것입니다. 

우선 부동산 가액 감정을 하는 절차입니다. (토지 기준)

1. 감정평가사들이 사용하는 시가를 확인할수 있는 프로그램으로 감정평가 대상 토지 인근에 여러가지 목적의 감정 선례들의 감정평가액을 확인한다. - 이 단계에서 감정진행할 토지의 단가가 얼마정도 하겠구나를 예상합니다. 

2. 현장에 나가서 - 감정대상 토지의 현황을 파악하고(등기부와 지적도, 위성사진등으로 파악할수 없는 현장의 경계와 실제 이용중인 상태, 가격에 반영해야할 요인등을 확인) 가까운 인근 부동산을 찾아 대상토지의 가액을 문의 하고 주변 토지 시세를 문의 합니다. - 토지 시세 조회는 이미 현장에 나오기전 감정선례들로 대충 파악을 하고 있는 상태이므로 공인중개사들을 통해 확인하는 절차이고, 현 시점에서 토지시세가 변경될 사유가 있는지를 확인하기 위한 절차입니다. 

3. 사무실로 돌아와서 감정평가서를 작성합니다.

토지가액은 특별한 사정이 없는 한 주변 감정선례를 크게 벗어나지 못합니다. 토지 평당 가액을 정하고 감정평가서에 기재될 가액을 결정한 상태에서 감정평가서가 작성됩니다. 감정평가서상 산식은 답이 나와있는 상태에서 작성되는것으로 사실 큰 의미가 없습니다. 

두군데 감정평가 업체를 통해 감정이 진행 될 경우 토지평당가액을 결정할 때 통상 감정평가 사무소들 끼리 통화를 해서 지정할 가격수준을 협의 하는 경우가 많습니다.  (모두가 그렇지는 않을지도 모르나 제 경험으로는 그랬습니다.)  물론 협의를 하지 않더라도 주변 감정 선례들이 있으므로 가격차가 많이 나기 어렵습니다. 

즉 감정하는것에도 일정한 룰이 있고, 특별한 변수가 있지 않는다면 그 수준을 벗어나기는 어렵습니다. 따라서 감정평가 업체를 두곳으로 지정해서 진행하는거은 공정하게 보이려는것 뿐이지 한군데서 한것보다 더 전문적이거나 유리하지는 않은것 같습니다. (물론 두군데에서 진행하는것이 한군데서 진행하는것보다 사람이라 할수 있는 실수를 예방할수 있고 현장에 답사때 가격변동 요인이 될만한 변수를 놓칠 가능성을 줄일수 있다는 이점은 있을수 있겠습니다)  

감정은 목적에 따라 적절하게 가액을 산정합니다.  일부 토지보상등에서 감정가액이 마음이 들지 않는것은 시세보다 호가가 지나치게 높은 지역이거나, 시세감정이 아닌 평가기준에 따라 감정을 한 경우일 수 있습니다. 감정평가가 감정평가사의 재량에 의해 고무줄처럼 변동될수 있다고 생각하시는 분들이 많고 그 불만을 감정평가사에게 표출하시는 분들이 많은데 평가방법, 주변 실거래 시세들을 참조하고 감정평가서를 잘 확인해보시면 좋겠습니다.(감정평가서 안에는 선례들을 확인할수 있습니다)  

 그런데 유의해야 할것은 

토지의 면적에 따라

제곱미터당 11,000원 인것과 

제곱미터당 13,000원 인것에 상당한 차이가 있을수 있습니다. 

감정평가액은 정답이 정해져있는것이 아니다보니 이러한 요소들로 각 소송들이 진행되기도합니다. 

부동산의 고유의 특성인 개별성 때문에 여러가지 분쟁이 생길수 밖에 없는것 같습니다. 

부동산 관련 소송에서 법률전문가의 검토가 필요한 이유입니다. 

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부동산 관련 분쟁, 소송 등 

백수범 변호사

1. 지적재조사란 

국민재산권 보호 및 지적제도정착, 국토자원의 효율적 관리, 선진형 공간정보 산업 활성화를 목표로 2012년 ~ 2030 년 까지 진행되는 국책사업으로 불부합지 - 약 554만 필지(전국토의 약 15%)를 대상, 디지털 지적 구축 - 전 국토 3,700만여 필지를 대상으로 합니다.
바른땅(지적재조사) https://www.newjijuk.go.kr/main.do

지적 재조사 추진 체계 - 출처 - 바른땅(지적재조사)

토지소유자의 권리와 절차 
 

2. 지적재조사 과정에서의 이의 신청 과 행정소송

지적재조사는 쉽게 말해 지적도상 지적과 실제 사용되어지는 땅의 지적이 다른것을 
현황에 맞게 측량하여 지적을 현황에 맞게 정리하는 절차로서 
사업의 특성상 토지소유자는 지적재조사 사업 완료 전 후를 비교하면 지적의 변경으로 
토지 면적이 증가하거나 감소 할 수 있습니다. 
토지면적이 증가하면 조정금을 납부하고, 토지면적이 감소하면 조정금을 지급 받게 되는데 
토지소유자 입장에서는 기분이 좋지 않을수 있습니다. 실제로 옆집 땅 주인은 토지면적이 늘고, 본인 땅은 줄어 들어 버리게 될 수 있는데 조정금이라는것이 내 마음을 위로해줄 정도로 책정되기 어렵기 때문이며 토지면적이 늘은 사람도 비교적 저렴한 가격으로 토지면적이 늘어나는 효과가 있을수 있지만 예상하지 못한 돈을 조정금으로 납부해야 하는 부분이 마음에 들지 않을수도 있기 때문입니다. 
[개인적으로는 지적재조사로 인해서 토지면적이 줄어드는것보다는 늘어나는것이 낫다고 생각하는데 이런경우 지적재조사 사업이 진행되기 전이라면 상황에따라 점유취득 시효를 주장할수 있겠다는 생각이 들기도 합니다.]
지적재조사사업은 지적재조사에 관한 특별법에 따릅니다.(아래 링크 첨부) 
https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A7%80%EC%A0%81%EC%9E%AC%EC%A1%B0%EC%82%AC%EC%97%90%20%EA%B4%80%ED%95%9C%20%ED%8A%B9%EB%B3%84%EB%B2%95

 
지적재조사에 관한 특별법을 보면 이의신청에 대한 내용이 확인 됩니다. 
경계결정에 대한 이의신청은 경계에 관한 결정을 통지받은날로부터 60일 이내 지적소관청에 이의신청, 
조정금에 대한 이의신청은 수령통지 또는 납부고지를 받은날로부터 60일 이내 지적소관청에 이의신청 을 할 수 있습니다. 
 

 
정말 드문경우이긴 하지만 측량이 잘못되는 경우도 종종 있기 때문에 경계결정이 이상하다면 이의신청이 꼭 필요하다 할수 있겠습니다. 
조정금에 대한 이의신청은 대부분 금액에 대한 이의일 가능성이 높습니다. 
각 이의신청에 대한 기각결정이 있다면 그 기각결정에 대한불복절차로 20일이내 행정소송을 제기할수 있으며  지적재조사 사업이 진행됨에 따라 관련된 행정소송의 건수도 늘어나고 있는 실정입니다. 
지적재조사 관련한 이의신청이나, 행정소송 단계에서 법률전문가인 변호사의 도움이 필요할 수 있습니다. 
이의신청과 행정소송에서 상당히 중요한것은 이를 제기할수 있는 시점을 놓치지 않는것이 중요합니다. 
각 주어진 신청기간과 소송제기 기한을 주의하시면 좋겠습니다. 
 

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부동산 거래에 있어 옜날에는 실제 거래가액보다 낮게 기재하는 다운계약서를 쓰는일이 많이 있었습니다. 

즉 실제 거래가액보다 낮은 거래가액을 기재한 다운 계약서를 하나더 작성하고, 낮게 작성한것으로 취득세 등을 신고하고 납부하게 됩니다. 

그런데 세금에는 풍선 효과가 있는데 

매수인의 입장에서 거래가액을 낮게 기재한다면 취득세를 적게 낼수 있습니다만 훗날 양도시 양도차익을 크게 만들게 되어 양도소득세를 많이 낼수도 있습니다. (비과세가 적용되는 주택등의 변수가 있기는 합니다) 

부동산 거래는 부동산거래 신고 등 지속적으로 부동산 거래를 투명화 시키고 있는데 (세금징수 목적) 거짓신고나 부정신고 등에 따른 여러가지 위험성을 감안했을 때 사실대로 신고하는것이 좋다고 할수 있습니다. 

부동산 다운 계약서 작성에 관여된 관계자는 매도인, 매수인, 중개사가 있을수 있는데 

이들은 다운계약서를 작성하고 그것을 기준으로 신고하는 순간

실거래가 신고를 위반하고, 국세법 지방세법위반등으로 형사처벌의 대상이 되며

그 처벌로는 취득세 3배이하 과태료, 부정신고에 대한 가산세를 납부하게 될 수도 있습니다. 

단둘의 비밀도 상황에 따라 지켜지기 힘든 경우가 많은데 세명이 관여한 다운계약서의 경우 어느한쪽이 문제를 삼고자 한다면 무도가 책임을 지는 쪽으로 진행되게 됩니다.  

최근에 지인분께 업계약서 작성에 대해 문의를 받았습니다. 

현재 운영하고 있지않고 매매도 안되고 있던 상가를 처분하기위해 매물을 내놓았는데 상대방이 업계약서를 요구했다는 것이었습니다. 

이유는 자기자본이 거의 없었던 매수인은 업계약서를 작성한 후 은행에 대출을 받아 대부분의 매매대금을 충당하기 위해서이며 매매대금을 지급하고도 남을 대출금을 다른곳에 유용하기 위함이었습니다. 

당연히 업계약서 작성을 거절하라고 안내 드렸습니다. 

매도인 입장에서는 업계약서를 작성하더라도 매입당시의 가격보다 지금 가격이 낮아 양도소득세에 대한 부담은 없었지만 

매수인이 그 서류로 대출을 진행한다는것이 매도인의 입장에서 훗날 책임을 질 소지가 있었기 떄문입니다. 

업계약서는 매도인 매수인간의 동의에 의해 작성되기때문에 관련하여 문제가 생길경우 매도인도 그 책임에서 자유로울수 없기 때문입니다. 특히 이번 사안의 경우 매수인은 업계약서로 대출을 진행할 경우 매매대금을 전액 대출금으로 지급하고도 대출금이 남기 때문에 그 대출금을 사용하고 훗날 사고가 생길 가능성이 높다고 생각했기 떄문입니다. 

무엇보다 매수인이 매도인에게 업계약서를 요구했다는점에서 소위 말하는 "꾼" 이 아닐까 하는 생각이 들었습니다. 

그러나 매도인은 조언에도 불구하고 사용하지 않는 상가의 유지비가 수년째 너무 많이 들었고, 업계약서를 거절할 경우 계약이 성사되지 않을텐데 또다시 매수자가 언제 나타날지도 몰라 결국 계약을 체결하고 부동산을 처분하게 됩니다. 

문제가 생기지 않을수도 있고, 문제가 생기더라도 매도인에게 까지 책임을 묻는일이 생길 가능성이 낮을수도 있지만 그 가능성이 실현되었을때는 각종 소송들로 몇개월, 수년을 고통스럽게 보낼수 있기 때문에 조금의 위험을 감수하느냐 마느냐는 본인의 선택이지만 법률사무에 종사하는 입장에서는 결코 권해드리지 않습니다. 

요즘은 드물긴 하지만 부동산 시세의 하락으로 다운계약서 보다 업계약서를 요구하는 경우가 종종 있는것 같습니다. 

다운이든 업이든 사실과 다른 서류를 작성하고 서명날인 한다는것은 예상치 못한 위험을 직면하게 될지도 모릅니다. 위험을 감수하지 마세요 

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