부동산은 부산에 있는 아파트인데 임차인은 임대차 계약 후 몇달간은 문제 없었으나 2019. 3. 부터 몇달동안 임대료를 지급하지 않다가 2021. 5. 까지 임의로 몇달 납입한 후 다시 임대료를 지급하지 않았습니다.
이후 임대인과 임차인은 2021. 6. 임대료를 증액을 하고 6개월치를 일시에 납입하기로 하는 하였으나 약속된 날짜에 임료를 지급하지 않고 기일이 지나고 입금하였으며, 2023에는 단 1회분의 임대료만 입금을 하고, 2024년에는 3차례만 입금을 한 후 임대료를 지급하지 않고 임대인의 부동산 인도 요구에도 응하지 않았습니다.
임대인은 그간 임대료를 지급받지 않아도 오랜시간 소송을 제기하지 않고 여태까지 기다렸는데 더이상은 두고보고만 있을수 없어 백수범 변호사(법무법인 태양) 와 상담을 진행한 후 부동산 인도 청구 소송을 의뢰해 주셨습니다.
1. 소송의 준비
부동산 인도 청구 소송에서 준비해야 할 부분은 상대방이 미지급한 임대료를 계산 해야 하고
소장을 접수 할 때 소송물 가액을 입력해야 하는데 부동산 인도 청구 소송에 소송물 가액은 금전 청구 처럼 명확히 보이는것이 아니라 별도 계산을 해야 합니다.
민사소송법 제27조(청구를 병합한 경우의 소송목적의 값)①하나의 소로 여러 개의 청구를 하는 경우에는 그 여러 청구의 값을 모두 합하여 소송목적의 값을 정한다. ②과실(果實)ㆍ손해배상ㆍ위약금(違約金) 또는 비용의 청구가 소송의 부대목적(附帶目的)이 되는 경우에는 그 값은 소송목적의 값에 넣지 아니한다.
각 임차인과 임대인은 그 의무이행을 하지 않을 경우 각각에 대해 의무를 이행하라는 청구권이 생기게 되는데
임차인은 보증금 반환청구를, 임대인은 부동산 인도(명도)를 청구하는 소송을 제기하게 됩니다.
백수범 변호사가 임차인에게 의뢰받아 보증금 반환청구 사건을 진행하게 되었는데
이사건은
원고가 3천만원의 보증금을 지급하고, 피고 소유의 오피스텔을 임차하였으나,
건물의 리모델링 공사가 수인한도를 초과하는 소음을 발생시켜 2019. 4. 경 피고에게 내용증명을 통해 임대차 계약을 해지통지하고 임대차 보증금 반환을 요청하였으나 보증금을 반환받지 못한 상태였는데
백수범 변호사가 사안을 검토해보니 공사의 소음과 진동이 수인한도를 초과하는지 여부를 가리기 임대차 계약기간도 만료된 상태로 계약기간 만료로 인한 보증금 반환을 청구할수 도 있음을 파악하고
주위적으로는 수인한도 초과로 인한 임대차 계약해지를, 예비적으로는 계약기간 만료로 종료됨을 청구이유로 특정하였으며 이사건은 1심에서는 원고승소 판결을 받았으나 피고가 항소를 하여 항소심이 진행중이었습니다.
항소심에서는 사건의 원만한 해결을 위해 아래의 화해권고결정을 내리게 됩니다.
화해권고결정상 내용은 보증금에서 원고가 당연히 부담해야할 부분인 기간 중 미지급한 임대료와, 전기료등 공과금을 제외한 나머지 금액을 지급받고, 소송비용은 각자 부담하는 것으로 되어있는데 판결을 받을 경우 소송비용을 피고에게 부담시킬수 있을것으로 예상되었으나
원고의 입장에서는 빨리 분쟁을 정리하고, 보증금을 받아 그 돈을 다른곳에 유용하기 위하여 어느정도 양보하고 화해권고결정을 받아 들였으며 사건은 화해권고결정 확정후 화해권고결정사항상 금액을 모두 지급받고 마무리하게 되었습니다.
이처럼 사건의 승소판결이 예측되고 소송비용도 상대방이 부담할것이 명백한 사건의 경우에도 화해권고나 조정등으로 사건이 종결될 수 있습니다.
화해권고가 조정등으로 종결될 경우 쌍방 대리인이 선임되어있으면 그 이행까지 원활히 이행되고 마무리되는 경우가 많은데
판결로 갈 경우에는 승소하더라도 추후에 강제집행이 필요할 수 있고, 피고도 감정이 상해서 시간을 지연시킬수도 있기 때문에
어떠한 사건이든 무조건 판결이 낫다, 중간에 협의로 종결하는것이 낫다고 단정적으로 결정하기는 어려운 부분이 있으나 백수범 변호사는 어느정도 양보하고 끝내는것을 권해 드리고 있습니다. 결국 소송의 목적을 달성여부를 최우선으로 생각하고 결정하는것이 좋다는 개인적인 견해 때문일 것입니다.
부동산 인도청구 소송을 할때에 목적이 되는 인도 목적을 달성하기 위해서는 소송제기전 점유자(대부분 세입자)를 상대로한 부동산 점유이전금지 가처분 신청을 하고, 그 가처분 결정을 받아 가처분 집행을 신청하고 가처분 집행을 하여 집행보전을 해둡니다.
이후 본안 소송에서 승소한 후에도 상대방이 자진해서 부동산 인도를 하지 않는다면 부동산 인도 집행을 해서 부동산 인도를 받게 됩니다.(간혹 점유이전금지 가처분을 해두지 않은상태에서 본안소송에서 승소후 집행을 나갔는데, 점유자가 바뀌어 있다면 부동산 인도를 받지 못하는 위험이 있어 이를 방지 하기 위함입니다.)
부동산 인도 청구 소송전 인도받을때 변수 발생을 막기 위해 반드시 점유이전금지 가처분 신청이 함께 진행된다고 보시면되는데
가처분집행은 집행관이 나가서 해당 부동산 점유공간에 가처분 내용이 기재된 a4용지 크기의 '고시' 를 붙여 두고 나오는 것으로 상가점포인 경우 영업에 지장없도록 손님들 눈에 띄지 않는곳에 붙여둡니다.
이러한 필요성 때문에 점유이전금지 가처분은 부동산 인도 청구 소송의 원고 사건을 의뢰받으면 당연히 진행되는 부분이라 생각하시면 되는데
간혹 부동산 인도 청구 사건에 피고인 경우, 또는 임대차 보증금 반환 청구 사건 등에 반소로 건물명도 청구가 들어온 경우와 같이 내 소송의 목적이 아닌 상대방 청구 목적이 부동산 명도인 경우에도 당연히 점유이전금지 가처분 신청이 함께 들어오며
가처분 결정 이후 가처분집행이 들어오게 되는데 법원에서 나왔다고 하고 여러명이 들어와서 고시를 붙이고 사진 찍고 하는데서 위압감을 느끼고 겁을 먹는 경우가 많이 있는것 같습니다.
백수범 변호사는 사건을 수임할때 상대방의 부동산 명도 청구의 피고이거나, 소를 제기하고 상대방이 반소로 부동산 명도청구가 들어올 가능성이 있는 사건에 대해서 점유이전금지가처분을 신청할 것이고 가처분 집행이 나올수도 있다고 안내를 드리고는 있습니다만 실제로 가처분 집행을 처음 경험하게 되면 놀라시게 되는것같습니다.
이번에 저희가 진행중인 임차인 입장에서의 지상물매수청구를 청구한 사건에서
상대방은 토지 인도의 반소를 준비한다는 내용의 답변서를 제출하였는데 그후 몇주가 지난 2024. 9. 10. 의뢰인 분께서 법원에서 왔다 갔다고 서류를 보내주셨습니다.
일반적인 처분금지 가처분 집행으로 신경쓰실것은 없다고 다시 안내 드렸습니다만
처분금지 가처분의 집행일 경우 채무자에게 별도 통지를 안하고 현장에 나가게 되고, 잠겨있을경우 강제 개문해서 집행하는 경우들이 있는데 처분금지 가처분 결정을 집행당시에 교부받게 되다보니 채무자 입장에서는 어떤 방식이든 놀라게 되는것 같고, 제3자가 보면 처분금지 가처분 집행인지 동산 압류인지도 모를테니 주변사람 시선도 신경이 쓰일것 같습니다.
제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010. 5. 17.>
③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013. 8. 13., 2015. 5. 13.>
[전문개정 2009. 1. 30.]
로 되어있습니다.
조항을 봐도 공장에 상가건물 임대차 보호법이 적용되는지 애매합니다.
판례에 따르면 사업자 등록 대상이 되는 건물로 임대차 목적물인 건물을 영리목적으로 영업용으로 사용하는 경우는 상가건물 임대차 보호법이 적용된다고 합니다. (2009다40967판결)
단순히 상품을 보관하는 창고나 제조 가공하는 형태에는 영업용으로 볼 수 없어 상가건물 임대차 보호법이 적용 안된다고 할 수 있겠습니다. (여기에 + 영리목적활동이 함께 이루어지면 또 해당될 수 있다는 점에서 적용여부를 판단하기가 쉽지 않습니다.)
상임법이 적용되면 임차인 입장에서는 유리한 것이 많습니다.
통상 공장의 경우는 적용범위 1항에 보증금액을 초과하는 임대차인 경우가 많기는 할 것 같습니다만 그렇다고 하더라도 (3항 1항 단서) 제3조 대항력/ 제10조 1항, 2항, 3항 계약갱신요구내용/ 제10조의 2부터 제10조의 8 권리금 회수기회보장 내용이 임대차에 적용되게 됩니다.
법들은 적용범위에 해당하는지 안하는지 여부를 우선적으로 판단이 되어야 하는 경우가 많습니다.
주택임대차 보호법 적용대상인줄만 알고 있었는데 알고보니 적용범위가 아니라서 주택임대차 보호법상 내용을 주장 할 수 없는 상황이 생길수도 있는 것입니다.
공장에 상가건물 임대차 보호법 적용내용은 조금 생소하기는 합니다만
분명 이런 부분에서 분쟁들이 일어나고 있습니다. 다소 애매한 부분들은 판례들로 채워지겠습니다만 판례가 없다어 판단을 받아봐야할 내용들도 많을거라 생각합니다.
