053) 216-0007 백수범 변호사실

부산지방법원에서 진행중인 부동산 인도 청구 사건은 소장이 제출되었으나 소장송달이 상대방에게 안되고 있는 상태입니다. 

1. 피고가 법인이므로 법인 등기부상 주소지로 송달 -

상대방은 법인인데 법인등기부상의 주소지로 1차 송달을 하였으나 2024. 11. 11. 주소불명이 되었고 

2. 피고 법인 등기부상 주소로 송달이 안되었으므로 대표자에게 소장을 송달 하여야 하는데 가처분 집행과정에서 대표자의 거주주소를 확인하였기에 실 거주 주소로 송달 -

두번째로 점유이전금지가처분 집행과정에서 알게 된 대표자 실 거주 주소지로 주소보정을 하였으나 폐문부재로 송달받지 않았습니다. 

3. 실거주 주소에서 송달을 받지 않아 공시송달로 인한 판결을 염두해서 대표자의 초본상 주소지로 주소 보정 -

실거주지로 점유이전금지 가처분 집행을 나갔을 때 사람이 안에 있었음에도 불구하고 없는척하다가 열쇠공이 강제 개문을 하려고 하자 문을 열고 나온것으로 봤을 때 일부러 송달을 안받을 것 같다는 생각에 사건의 공시송달 판결도 염두를 해야 해서 대표자의 초본상 최후 주소지로 주소보정을 하였으나 2025. 1. 9. 수취인 불명으로 송달이 안되었습니다. 

이 상태에서 법원에서 다시 주소보정이 나오게 됩니다. 

이럴경우 주소보정에 대해서 재판부와 협의를 해봐야 합니다. 결국 법원에서 공시송달 처리를 할 경우 그 일정한 요건을 갖추어야 하기 때문인데 원칙적으로는 초본상 최후 주소지로의 송달, 특별송달 등을 통해서 송달이 안된 내역이 있어야 하므로 초본상 최후 주소지로의 송달에서 수취인 불명 처리가 되었다고 하더라도 같은 주소로 특별송달을 신청하는 방법으로 보정을 하게 될 것인데

재판부의 담당 직원들이 각 사건마다 송달 처리 내역등을 모두 파악하지 못하기 때문에 주소보정 전 이러이러한 사유가 있는데 주소보정을 어떻게 할 까요? 하는 문의를 하고 그 과정에서 담당 직원이 이 사건의 송달 과정을 파악하게 하여 이후 특별송달로 주소 보정된것을 처리하고 최종적으로 공시송달과정 까지의 절차가 착오없이 진행되도록 하기 위해 재판부와 협의를 하는 것입니다. 

이번 사건도 2025. 1. 23. 재판부와 통화를 하면서 이사건의 송달 과정을 다시한번 정리를 하였고 

재판부와 협의 후 대표자의 최후 주소지로 특별송달을 신청을 하는 것으로 정리 하고,

혹시나 모를 법인 주소 변동 확인을 위하여 다시한번 법인 등기부를 발급하여 첨부하기로 하였습니다. 

피고 법인의 대표자는 가처분 집행으로 법인이 사건에 당사자가 된 것을 인지하였고 이후 법원의 소장 우편 송달로 인해 본안 소송에 계류중인것을 인지하고는 있을 것이나 대응을 안하고 있는 것이므로 

원고로서는 송달의 절차를 밟아 이사건을 마무리 해야 할것 같습니다. 

피고의 대응이 상당히 아쉽습니다. 부동산 인도 사건에서 원고의 목적은 밀린 차임 보다 부동산 인도에 초점이 맞추어져 있으므로 부동산만 인도한다면 세부적인 것들은 조율할 여지가 있는데 소송의 계류중임을 인지하고 있는 상태에서도 어떠한 연락도 없고 소장도 일부러 송달 받지 않는것은 어떠한 실익도 없기 때문입니다.

법원의 주소보정의 경우 보통은 상대방의 초본발급으로 마지막 주소로 송달 하거나 특별송달 하면 되지만 이번 사건 처럼 특수한 사유가 있는 경우에는 재판부와 협의하고 주소 보정을 하는것이 좋습니다. 필요한 주소 보정으로 시간과 비용이 낭비 되는것을 방지할수 있기 때문입니다.

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중개보수란

개업공인중개사가 중개의뢰인으로 부터 중개를 의뢰 받은 후 중개행위를 하고 쌍방으로 부터 지급 받는 보수를 말합니다.

중개보수는 임대차, 매매에 따라 중개보수 요율이 있고 그 요율의 금액이 중개보수의 상한이 되며 낮게 받는건 문제 없지만 더 받는것은 문제가 되며 이런 것을 초과 보수라고 합니다.

초과보수 부분은 공인중개사법의 33조 3항 - 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위 를 금지행위로 규정하고 있습니다.

이를 어기면 등록취소, 자격정지, 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 에 처해질 수 있습니다.

금지를 하고 있고 처벌 규정이 있음에도 불구하고 중개업에서 초과보수는 항상 있어 왔습니다.

‘거절하기에는 너무 고액이었다’ 라는 말처럼 이러한 초과보수가 몇백에서 몇천이 되어 버리니 위험을 부담을 하더라도 눈을 딱 감고 수령하는 경우가 생기는것 같습니다.

대표적인 초과 보수 유형

부동산 업계는 오래전부터 관행적으로 행해지는 행태가 있습니다.

인정작업이라고 하기도 한데

예를들어 매도인이 1억을 받기를 희망하면서

1억만 손에쥐게 해달라 더 높게받아서 중개사가 가져가든 신경안쓰겠다 라고 하는 경우가 그 예입니다.

부동산의 경우는 대부분의 고가이고 때문에 몇백 몇천만 원이 부당하게 포함되어있더라도 티나지 않고 알수가 없습니다.

그러나 이러한 형태는 매수인은 부당하게 돈을 더내고 저렴하게 나온 매물도 취득할 수 있는 기회를 박탈당한다고 볼 수 있습니다.

초과보수에 대해서는

공인중개사법 위반으로 인한 형사고소와

부당이득 반환청구의 민사소송을 제기할 수 있습니다. 위와 같은 사례의 경우 매도인도 돌려달라고 할수 있습니다.

그러나 이러한 소송에 피고가 된 중개사들은

중개보수가 아니었다

컨설팅 비용이었다 라며 책임을 피하려고 하는데,

따라서 컨설팅으로 볼수 있냐 없냐에 대한 판단도 매우 중요한 쟁점이 됩니다.

컨설팅이라는 별도의 계약서가 작성되고, 컨설팅이라고 볼만한 행위가 있으면 인정되는 경우가 있는데 중개를 하면서 일반적인으로 진행되는 상담은 컨설팅으로 포함 안되는 경우도 많고

컨설팅이냐 아니냐는 관련 판례가 있으면 판단하기가 더 쉬울 것입니다.

그리고 이러한 초과보수와 관련된 소송을 진행할때에는 유의해야 할 점이 있는데

공인중개사협회를 피고로 포함할수 있느냐 없느냐도 중요한 부분이 됩니다.

중개사들은 의무적으로 공제에 가입하도록 되어있고 그 공제에서 보장하는 한도는 대부분 1억입니다.

공제사업자가 책임을 지는것은 공제가입자가 중개행위를 하면서 생긴 손해인데

초과보수에 대해서는 중개행위가 아니었다는 판단이 나기도하며

이럴경우 공제사업자 즉 협회를 통해 배상액을 지급받을 수 없는 경우가 생깁니다.

중개사의 개인 책임재산으로는 회수가 어려울수도 있기 때문에 공제사업자인 공인중개사 협회를 피고로 포함할수 있다면 반드시 포함을 해야 회수 가능성이 높아집니다.

중개사 초과보수 관련 요약

1. 고소

2. 민사(부당이득반환)

* 협회는 책임을 질 수도 안질수도 있어 이에따라 변제 가능성이 많이 차이날 수 있음

초과보수 주지도 받지도 않았으면 좋겠습니다.

S i n c e 2 0 0 3 

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(공인중개사 - 이사무장)

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공매나 경매 사건에 있어서 유치권이 있는 물건은 입찰자에게도 고민스러운 것이지만 

채권자의 입장에서도 상당히 거슬리는 권리입니다. 

유치권이 붙은 경매, 공매 물건에 대해서는 유치권이 성립하든 안하든간에 낙찰가에 영향을 미칠수 밖에 없고 

통상적으로 이에 대한 위험이 낙찰가를 낮게 하므로 채권자에겐 손해가 되고 

입찰자에게는 낮은 가격으로 낙찰을 받을수는 있으나 추후에 이를 해결하기 위한 추가 비용이 들어갈 가능성이 높기 때문에 많은 고민을 안겨 줍니다. 

이번에 진행하게 된 사건도 

공매사건에서 유치권 신고를 한 상대로 한 유치권 부존재 확인 소송인데 

유치권 때문인지 공매절차에서 매각되지 않았고, 공매절차 이후 수의계약을 진행하려는 단계에서도 유치권 때문에 많은 제약이 있었습니다. 

채권자의 입장에서는 수의계약을 진행하면서 유치권은 매수자가 정리하는것으로 진행하기를 바랬으나 매수자는 유치권을 정리하기 위한 기간이나 비용을 예측하기 어렵고 매수후에도 신경써야할 일이 남는다는 부담때문에 계약은 이루어 지지 않았기에 채권자가 우선 유치권을 정리를 하고 이후에 채권회수에 집중하고자 유치권 부존재 확인 청구 소송을 

법무법인 태양 - 백수범 변호사에게 의뢰해 주셨습니다. 

유치권 부존재 확인 소송 

원고 : OO 은행 

피고 : 김OO 

청구취지 

1. 별지목록 기재 각 부동산에 관하여 피고의 유치권이 존재하지 아니함을 확인한다. 

2. 소송비용은 피고가 부담한다. 

라는 판결을 구합니다. 

간략 청구원인

1. 기초사실

피고는 2023. 3. 유치권 사전신고서를 제출하고 유치권이 있다는 취지의 현수막을 게시 

2. 관련법리

유치권에 있어 점유에 대한 내용/ 유치권은 피고가 증명해야 함 

3. 피고는 이 사건 부동산을 점유하고 있지 않습니다. 

피고는 이사건 부동산을 점유하지도 않고 현재에는 현수막도 철거한 상태

4. 유치권의 결련성이 없으므로 피고의 주장은 이유없으니 원고의 청구취지와 같은 판결을 내려주시기 바랍니다. 

이 사건의 경우 백수범 변호사는 유치권이 성립할 가능성이 아주 낮다고 판단 하였으나 유치권 부존재 확인 사건은 상대방의 응소 여부 및 응소에 대한 대응에 따라 걸리는 기간은 매우 다양한 사건 중에 하나입니다. 

빨리 사건이 마무리되어 원고의 근심과 걱정을 덜어드릴수 있으면 좋겠습니다. 

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부산지방법원에 제기한 아파트(부동산) 인도 등 청구 사건과 관련하여 

점유이전금지 가처분을 신청하였고, 2024. 11. 21. 가처분 결정을 받게 됩니다. 

점유이전금지 가처분은 가처분 결정 이후 

그 결정문을 송달 받은 날로부터 2주이내 집행신청을 해야 합니다. 

(집행관 사무실에서는 채권자가 가처분 결정문을 언제 송달 받았는지 모르기 때문에 가처분 결정문의 결정일 기준으로 2주가 지난후 집행신청을 하는 경우 송달증명원 제출을 요구하게 됩니다.)

백수범 변호사 사무실에서는 가처분 결정을 받으면 즉시 강제집행 신청서를 작성하여 제출하고 있습니다. 

점유이전금지 가처분의 강제집행은 

1. 강제집행신청서

2. 가처분결정문채권자용, 채무자용 각 1부 - 총 2부 

3. 부동산 임대차 계약서 사본 1부 

4. 집행 목적물 약도 또는 지도 (네이버 지도 캡쳐) - (반드시 필요한 첨부서류는 아닌것으로 알고 있으나 저희사무소의 관행? 상 같이 제출하고 있습니다.)

(cf. 소송대리인은 별도 강제집행 위임장을 제출 하지 않아도 진행되나 강제집행 위임장을 요구하는곳도 있기 때문에 타지역 우편 접수일 경우에는 강제집행 위임장을 같이 준비하는것이 좋습니다.)

를 준비하여 관할 집행관 사무실로 제출합니다. 

강제집행신청서는 집행관사무실로 가서 직접 제출하거나 

우편으로 제출할 수 있는데 이번사건의 경우에는 부산지방법원 집행관 사무실이 관할 이었으므로 위 서류들을 준비하여 

 우편 발송을 하였습니다. 

강제집행신청서 양식을 첨부합니다. 

제출한 강제집행 신청서 입니다. 

채권자 - 이름/ 주민번호/ 주소 / 우편번호 기재 

채무자 - 이름/ 주민번호/ 주소 / 우편번호 기재

집행목적물 소재지 - 부산광역시 어쩌구 저쩔동 333 - 102동 222호 

집행권원 - 대구지방법원 2024 카단 00000 부동산 점유이전금지 가처분 결정정본

집행목적물 및 집행방법 - 부동산점유이전금지 가처분

청구금액 - 해당사항없음

기재할 부분을 기재하여 작성하면 됩니다. 

대리인이 있을 경우에는 강제집행신청서상 대리인도장으로만 날인하면 됩니다. 

강제집행 위임장은 아래와 같습니다. (위임장 양식도 아래 첨부해둡니다.)

우편으로 강제집행 신청서를 제출

우편으로 강제집행신청서를 제출하게 되면 

1. 강제집행신청서의 우편 제출과 접수 

집행관실에서 강제집행신청서를 접수하고 그 접수증과, 납부서를 팩스로 보내줍니다. 따라서 신청서에 팩스번호를 기재하는것이 좋습니다. 

2. 팩스로 받게 되는 접수증과 납부서

3. 보관금 납부 방법 

이제 보관금을 납부해야 하는데 

보통 저희사무소에서는 신한은행 인터넷 뱅킹으로 납부를 진행하게 됩니다. 

그러나 부산지방법원에는 신한은행 인터넷 뱅킹을 통한 보관금 납부가 안되고 오류가 나더라고요 

함께 보내준 법원보관금 납부하는 방법(부산은행) 의 안내대로 진행해서 납부를 하였습니다. 

가. 부산은행 법조타운 지점 계좌로 납부금액을 송금한다. 

나. 팩스를 이용한 법원보관금 납부하시는 방법(부산은행) 의 고객님께서 작성하실 내용 부분을 작성하고, 납부서(은행제출용을 부산은행으로 팩스 보낸다. (납부서에도 대리인 도장만 날인하면 되며 법원 보관금 납부서(은행제출용)을 작성하고도 대리인 만 기재, 도장만 날인하면됨)

다. 은행에서 처리하고 영수증을 팩스 보내준다. - (송금하고 팩스를 보냈는데 1시간이 지나도 영수증이 안와서 부산은행에 전화했더니 5분이 지나서 영수증서를 팩스로 받을수 있었습니다.)  

(보통 납부하고 집행관 사무실에 별도 제출하거나 통지를 안해줘도 됩니다. 그러나 법원에서도 별도 통지를 안해주기 때문에 확인차 납부했다고 전화를 해두는것도 나쁘지 않겠습니다.) 

이렇게 가처분 결정 이후 집행신청 까지 완료 하였습니다. 

이후 집행관이 채권자에게 연락을 하고(집행신청서상 집행당일 현장에 참석하는 사람은 채권자라고 기재하고 연락처를 기재해 두었습니다.) 일정을 조율하여 집행을 실시하게 될 것입니다. (열쇠를 따고 들어가야 할 가능성이 있는 물건은 -  집행일에 채권자 또는 채권자 측 대리인 + 증인 2명 총 3명이 필요합니다.)  

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미등기 건물을 경매에 넣을수 있을까 에대한 부분 

미등기 건물이라 하더라도 일정한 요건이 되고 채무자의 소유라면 경매에 대상이 될수 있습니다. 

건축허가나 건축신고등의 내용으로 채무자가 확인되어야 하며 

그 건축허가나 신고사항에 따라 건물이 동일성을 판단할수 있는 정도가 되어야지만 경매 진행이 가능합니다. 

예를들어 건축허가나 신고서에 5층짜리 건물인데 실제로는 3층만 지어진 경우라면 경매진행이 불가능해집니다. 

따라서 경매에서는 골조가 완성된 건물은 공정률이 100% 가 아니라도 완성된 건물의 개념을 완화하여 적용, 경매의 대상이 됩니다. 

미등기 건물에 대해서는 부동산의 개별적인 특성이 그대로 드러나 있는데 상황에 따라 현황에 따라서 다르기 때문에 이를 처리할 다양한 방법을 면밀히 검토를 하고 그에 맞는 대처가 필요합니다. 

주택의 임대인은 임차인이 수차례 차임을 미루어 왔으나 참으며 수년간을 임대차 관계를 유지 하였습니다. 

그러나 2024. 부터 다시 차임을 연체하였고 연락도 되지 않게 됩니다. 

임대인은 더이상 기다릴 수 없어 부동산 인도 청구 소송을 백수범 변호사에게 의뢰해 주셨습니다.

사건을 의뢰 받은 백수범 변호사는 관할법원인 부산지방법원에 건물인도와 연체차임을 청구하는 본안 소송을 제기하였고 동시에 부동산 인도 청구 소송에서 필수라고 할수 있는 부동산 점유이전금지 가처분을 신청하였으며 

2024. 11. 7. 부산지방법원에서는 담보제공명령을 발하였습니다. 

보증보험으로 담보를 제공하는 방법을 대략적으로 설명해둔 블로그 글을 링크해 둡니다. 

https://bonoboy.tistory.com/596

절차상 담보제공을 하면 며칠이내에 그 결정이 나올 것입니다. 

대구 

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