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1. 주택 임대차 

주택에 대한 임대차에는 민법의 특별법인 주택임대차 보호법이 적용됩니다. 

2. 엄청 중요한 개념인 대항력

임차인의 입장에서 대항력은 무엇보다 중요합니다.

주택임대차의 경우는 특별히 등기를 하지 않아도 대항력만 유지하고 있다면 향후 발생할 문제들에 대해 비교적 안전하게 보증금을 회수할 가능성이 높아집니다. 

대항력은 주택의 인도 + 주민등록이 요건인데 주의해야 할점은 전입신고는 신고한날 익일 0시부터 효력이 발생하기 때문에 

2024. 8. 22. 주택의 인도를 받고 전입신고를 했다면, 2024. 8. 23. 대항력이 생기는것입니다. 

(선순위 말소기준 권리를 고려해야 합니다만) 대항력있는 임차인은 해당부동산이 경매에 낙찰되더라도 보증금을 전액 반환받지 못한 상태에서는 임차인은 낙찰자에게 대항할수 있게 됩니다. 

3. 임차인의 경우 보증금 반환, 반환하지 않는다면 보증금 반환 청구 소송 필요

가. 계약기간 만료 및 보증금 반환 

계약기간 만료전 임차인은 임대인에게 계약기간 만료하면 나갈거라는 의사를 밝히고, 보증금 반환을 요청합니다. 

나. 묵시갱신된 경우 해지통고 및 보증금 반환 

임차인의 계약갱신 요구권 - 

임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월전부터 2개월전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. (기존 6개월전부터 1개월전까지의 기간이었으나 2020. 12. 10. 이후 최초로 체결,  2개월이상 기간이 남은 갱신된 계약의 경우 6개월전부터 2개월전의 기간이 적용됩니다.)

임대인의 경우 - 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한것으로 본다. 

묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할수 있고 그 시기는 임대인이 그 통지를 받은날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 해지통지는 주요한 부분이 되므로 내용증명을 보내거나, 문자메세지, 통화 등의 해지시점확인할수 있는 자료를 남겨두는것이 좋습니다. 

묵시갱신이 된 경우 해지통지를 하고, 3개월 이후 보증금 반환을 요구합니다. 

다. 보증금 반환하지 않는 임대인을 상대로 필요하면 보증금 반환 청구 소송을 제기 

해지통지후 보증금을 반환받아야할시점에 보증금을 반환하지 않는다면 소송이 필요하게 됩니다. 보증금 반환 청구의 소송이 그것인데 중요한것은 소송을 진행하더라도 보증금을 반환받기 전까지는 무조건 대항력을 잃지 말아야 하며 부득이 다른곳으로 전입신고를 해야 할 일이 있다면 임차권 등기명령을 해두어야 합니다.

4. 세입자가 2기에 달하도록 차임을 연체한 적이 있는 경우 임대인 입장에서의 부동산 인도(명도) 청구 소송

가. 임대차 기간 만료 후에도 부동산을 인도받지 못하는경우 

나. 임대차 기간중 2기에 달하도록 차임을 연체한 경우 임대차 해지 + 부동산 인도 요구 - 이행 안될 경우 소송 

세입자는 차임을 절대 연체 해서는 안됩니다. 2기에 달하도록 차임을 연체할 경우 계약갱신 요구도 못할 뿐더러 임대인은 언제든지 계약해지를 통지하고 부동산인도를 청구할수 있게 됩니다. 주의해야 할점은 2기에 달하도록이므로 합계액이 2기에 달하지 못할 경우에는 해당하지 않는다는 점입니다. 돈이 정말 없더라도 일부분을 송금하면 권리를 유지할수 있게 되는 것입니다. 

차임이 언체되는 세입자들은 계약해지를 통지하고 부동산 인도를 요구하더라도 자진해서 이를 이행하는 경우가 잘 없습니다. 

울며 겨자먹기로 임대인이 이사비용을 지불하고라도 원만하게 내보낼수 있으면 좋은 해결방법이 되겠습니다만 이마저도 쉽지 않습니다. 

임대인은 결국 이를 해결하기 위해 소송을 진행하게 됩니다. 

5. 부동산 인도(명도) 청구 소송

부동산 인도 청구 소송은 우선 점유자가 바뀌지 않도록 점유이전금지 가처분 신청을 하고 진행합니다.

부동산 인도 청구 소송(부동산 인도 청구 및 인도일까지의 차임 청구) 은 특별한 변수가 없을때 통상 3개월에서 6개월 정도의 시간이 소요되며 이후 판결이 납니다.(소송과정에서 임차인과의 협의, 조정등으로 종료되기도 합니다.)

판결을 받고도 부동산을 인도하지 않는다면 임대인은 임차인을 상대로 부동산 인도 강제집행을 접수하고 부동산을 강제로 인도 받습니다.

 차임에 대해서는 별도 강제집행절차를 진행하게 되는데 비교적 회수가 어렵습니다. 

부동산 인도청구 소송은 승소가능성이 매우 높은 소송으로 법적 절차를 밟는다는 정도로 생각하시면 됩니다. 

소송에는 각종 비용이 들고 시간이 들기 때문에 가급적 부동산 인도 소송을 제기하기보다 상대방에게 돈을 조금 주더라도 원만한 협의를 권해드립니다. 

임대인의 입장에서 결코 즐겁지 않은 소송입니다. 세입자들마다 각자의 입장이 있겠지만 세입자의 도리를 지켜 임대인이 부동산 인도 청구 소송을 제기하는 일은 없도록 했으면 좋겠습니다. 

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[법무법인 태양 공증실 전화 - 053-752-4215]

일반적으로 부동산 임대차 계약이나 전세 계약을 하고 보증금이나 전세금(이하 그냥 보증금이라고 합니다.)을 지급하게 됩니다. 

계약기간동안 임대인은 그 보증금을 가지고 있다가 계약기간이 끝나고 부동산을 인도 받음과 동시에 보증금을 반환하게 됩니다. 

임대차나 전세 계약은 흔하고 상당히 많고 이들중 상당수는 계약 종료로 인한 마무리가 원만히 이루어지기는 하지만 반환받아야할 보증금을 여러가지 이유로 반환받지 못하는 경우도 많이 생깁니다. 

보증금을 반환하지 못하는 이유중 가장흔한것이 임대인이 진짜 돈이 없는 경우일텐데 다음 세입자를 구해서 그 새로운 세입자에게 받은 보증금으로 반환해주려고 생각하고 있다가 기간 만료후에도 새로운 세입자를 찾지 못해 돈이 없는 경우가 가장 많은것 같습니다. 그러나 이런 부분은 임대인의 사정이지 지급지연의 정당한 사유가 될수 없습니다. 

게다가 새로운 세입자가 언제 구해질지도 모르는 상황에서 무턱대고 기다릴수도 없게 됩니다. 

어떤 이유든 계약기간 만료후에도 보증금을 반환받지 못한 임차인은 

1. 소송 - 부동산에 대한 가압류 + 지급명령(또는 보증금반환청구소송) 을 신청하고 집행권원 확보후 가압류한 부동산을 경매에 넣어 보증금을 회수 (소송과정상 상대방과 협의로 반환 받을수 있음) 

2. 내용증명 - 보증금을 언제 까지 반환해 달라는 내용

을 생각해 볼 수 있습니다

내용증명의 실효성? 거의 없다고 봐야.. 

내용증명으로 해결될수 있으면 좋겠습니다만 강제성이 전혀 없고, 내용증명의 경우에는 야간송달이나 휴일송달등의 소송절차의 특별송달 방법도 없기 때문에 내용증명이 상대방에게 도달될 가능성을 장담하지 못하기 때문에 저희사무소에서는 소송제기전 내용증명을 권해 드리지는 않습니다. 보증금을 돌려달라는 독촉은 내용증명이 아니더라도 문자나 전화로도 가능하기 때문이며 다른 소송의 경우 소송에 증거중 하나로 제출하기 위해 발송하는 경우도 있으나 보증금 반환 사건의 경우에는 꼭 필요하지는 않기 때문입니다.

실제로 여러건을 진행하면서 내용증명으로 해결된적은 없었는데 시간이 흘러 다른 세입자를 구하게 되어 반환받게 되는 경우는 종종 있었습니다. 보증금 반환을 위해 노력하는 임대인이었기에 가능했다고 생각합니다. 기한이 지나도 보증금을 반환하는데 적극적이지 않은 임대인들이 있는데 깡통전세로 몇채의 부동산을 소유하고 있다가 부동산 경기가 나빠짐에 따라 새로운 임차인을 구하더라도 반환할 보증금 전액이 안될경우, 이미 다른 채권자들의 독촉에 의해 보증금 반환 자체를 포기하는 경우가 있었습니다. 임대인이 나 몰라라 할때에는 결국은 소송절차를 진행해야합니다. (무조건 전입신고와 부동산을 점유하는 상태의 대항력유지가 상당히 중요 합니다.)

부동산 관련 사건은 

대구 since  2003 - 법무법인 태양 -  백수범 변호사

대구 수성구 동대구로 356, 3F 

1. 법무법인 태양 -

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053__216__0007

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백수범 변호사실에 (공인중개사) 이사무장입니다. 

소송사례 [ 소송사례는 백수범 변호사가 대구 반월당에서 법률사무소 조은(대표변호사 백수범) 을 운영하던 당시의 사건에 결과를 법률사무소 조은 블로그에서 이동하여 게시하고 있습니다.] 

[창원지방법원 밀양지원 - 토지인도 청구 사건의 원고 승소 판결 사례] 

소송기간 : 2017. 1. 16. 소장접수/ 2017. 1. 24. 상대방에게 소장 송달/ 2017. 10. 17. 원고 승소 판결 (이후 항소하였으나 항소취하로 종결)

2017. 10. 17.자 원고승소 판결

백수범 변호사실의 승소 사례였습니다. 

부동산 / 민사 / 형사 /

가사 / 등록부 정정 / 기업자문 / 

법무법인 태양

(백수범 변호사실)

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소송사례 [ 소송사례는 백수범 변호사가 대구 반월당에서 법률사무소 조은(대표변호사 백수범) 을 운영하던 당시의 사건에 결과를 법률사무소 조은 블로그에서 이동하여 게시하고 있습니다.] 

대구 법무법인 태양 

백수범 변호사실에 (공인중개사) 이사무장입니다. 

1. 근저당권 말소 청구 소송이 필요한 경우 

사인간 이나 금융권등에서 부동산을 담보로 돈을 빌리고 근저당권을 설정하는 경우가 있습니다. 

근저당권을 설정한 채무의 경우 이후 채무를 모두 변제하고나면 근저당권을 말소 해야 하는데 이를 깜빡하고 안하는 경우가 있을수 있습니다. 

채권자 입장에서는 변제를 받았기에 신경안쓰고, 채무자 입장에서는 돈 갚았으니 끝났다고 생각하는 경우가 많습니다. 

그러다가 부동산에 대해 설정을 하거나 소유권이전등기등 권리관계의 변경에 대한 등기를 할때에 말소되지 않은 근저당권 설정등기를 확인하게 됩니다. 

근저당권 설정등기를 말소하는 방법은 근저당권 말소 등기를 신청으로 말소 되는데 말소등기는 등기의무자와 권리자가 공동으로 신청하는 등기로서 서류작성과 필요한 서류를 채무자(부동산 소유자)가 단독으로 준비하여 신청하기가 불가능합니다. 

 다행히 채권자와 연락이 되는 경우라면 채권자의 협조를 얻어 근저당권 말소등기 신청을 제출하면 되겠지만 그러지 못하는 상황이 있을 경우에는 법원을 통해 근저당권등기 말소 청구의 소송을 제기하고 판결등의 집행권원을 받아 (소송과정상 채권자의 협조를 얻어 등기말소를 할수도 있습니다.) 단독으로 등기말소 신청을 하게 됩니다. 

2. 백수범 변호사 - 근저당권 말소 청구 소송 사례 

백수범 변호사는 2018. 8. 31. 관할법원인 대구지방법원에 등기에서 확인되는 근저당권자를 피고로하여 근저당권 말소 청구 소송을 제기 하였습니다. 

소장에 피고의 주소로는 근저당권 등기에서 확인되는 근저당권자의 주소를 기재하였으나 소장이 송달되지 않았고, 

2018. 9. 18. 법원의 주소보정명령을 받고 피고의 초본을 발급 받으려 했는데 피고가 사망했다는 사실을 확인하게 됩니다.

 백수범 변호사는 법원을 통해 피고의 상속인들을 확인하기 위한 사실조회 신청을 하였고, 그 회신을 받아 피고를 상속인들로 하는 당사자표시정정 신청을 하게 되었으며 이후 소장이 각 피고(상속인들)에게 송달되게 됩니다.

소장을 송달받은 상속인들은 백수범 변호사 사무실로 연락을 주셨는데 아버지(근저당권자)께서 당시 돈을 다 변제 받은것을 알고 있다고 하면서 어떻게 해야 하는지문의를 주셨습니다. 

이런경우 처리 방법은 

1. 피고들에게 근저당권 말소등기 청구 관련 서류등을 교부받아 저당권 말소등기 신청을 한다. (해당사건은 근저당권자를 상속인들로 하는 등기가 필요 없었음) 

2. 소송의 화해권고결정이나 판결을 받아 원고 단독으로 근저당권 말소 등기를 한다. 

중 선택하여 진행 할수 있습니다. 

그러나 해당 사건의 상속인들은 여려명이었고, 각자에게 서류를 교부받기는 절차가 더 까다롭고 시간이 소요될것으로 예상되었기에 2. 판결의 방법으로 진행하기로 합니다. 

저희사무소에서는 각 상속인들에게 소장을 받으셨지만 아무런 대응을 안하시면 판결을 받아 원고가 알아서 근저당권 말소 등기를 진행하겠다고 안내를 드렸습니다. 

이후 사건은 2018. 12. 14. 무변론 원고 승소 판결이 내려졌으며 판결이 확정되었으며 저희사무소에서 판결문 + 확정증명원(집행문은 발급 안됩니다.) + 송달증명원을 발급받아 근저당권 말소등기 신청하였으며 며칠후 근저당권등기가 말소된것을 확인하고 사건을 종결하였습니다. 

부동산 관련 사건 - 대구에는 백수범 변호사가 있습니다. 

법무법인 태양(백수범 변호사실)

- 공인중개사 이 사무장

1. 법무법인 태양 - 백수범 변호사실 - 직통 전화(변호사 상담예약, 사건화 검토 및 문의) -

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2. 법무법인 태양(백수범 변호사실) - 카카오 채널 - 법무법인 태양 검색 후  1:1 메세지 문의 

소송사례 [ 소송사례는 백수범 변호사가 대구 반월당에서 법률사무소 조은(대표변호사 백수범) 을 운영하던 당시의 사건에 결과를 법률사무소 조은 블로그에서 이동하여 게시하고 있습니다.] 

대구 법무법인 태양 백수범 변호사실에 (공인중개사) 이사무장 입니다. 

백수범 변호사는 위 의뢰인과의 상담후 사건을 의뢰 받아 토지인도 청구 소송을 제기하였습니다. 

백수범 변호사는 청구 이유로 이 사건에서 상대방과 작성한 각서에 대해 임대차 계약으로 볼수 있는 경우를 주위적 청구원인으로,  사용대차로 볼수 있는 경우를 예비적 청구원인으로 하여 소를 제기하였습니다. 

해당사건은 상대방이 응소하여 몇 차례 변론기일이 진행되었고 법원에서 2020. 5. 1. 화해권고결정을 내리게 됩니다. 

위 화해권고결정을 받은 당사자들은 이의신청기한까지 이의를 하지 않아 그대로 화해권고결정이 확정되었습니다. 

이후 의뢰인분은 피고에게 토지를 인도 받아 사건은 종결 되었습니다. 

토지인도 사건의 가장 큰 목적은 부동산 인도 입니다. 따라서 조정이나 화해권고 결정으로 종결되는 경우도 많이 있습니다.

원고로서는 가장큰 목적인 토지인도를 빨리 받을수 있는 대신에 소송비용이나 임료등의 청구를 포기하고, 피고로서는 토지를 인도해주면 상대방이 청구할수 있는 소송비용이나 임료등 부수적 부분에 대한 책임을 면할 수 있게 됩니다.

(원고는 일정부분을 포기하고서라도 최대한 빨리 토지 인도를 받기 위해 조정이나 화해권고 결정을 받아 들이는데 상대방이 자진해서 부동산을 인도 하지 않는 경우도 있을 수 있습니다. 이럴경우 별도로 부동산 인도 집행을 해야합니다.)

법무법인 태양 - 백수범 변호사실 이었습니다. 

대구 수성구 동대구로 356, 3F
법무법인 태양(백수범 변호사실)

부동산 / 민사 / 형사 / 가사 / 등록부 정정 / 기업자문 / 

'안 심' 하세요

대구에는 백수범 변호사가 있습니다. 

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상법상 경업금지 위반

상법에서 확인되는 경업금지는 쉽게 말해 권리금을주고 양수양도 하였는데 양도 한 사람이 인근에서 동일한 업종으로 점포를 오픈하는것을 금지하는 것입니다. 

현업에 종사하면서 꽤 많은 사례의 경업금지 위반 사례를 접하였고, 모두 협의로는 원만히 해결되지 않아 소송을 제기하였으며 소송과정중 협의가 성립되거나 정말 안될 경우에는 판결을 받아 해결하였습니다. 

대부분 상대방이 경업금지를 몰라서 비롯된 경우가 많았는데 드물게 이를 알고도 교묘하게 다른 업종인것 처럼 매장을 열고, 실제로 제공되는 제품은 동일한 경우도 있었습니다. 

몰라서 했다 하더라도 새로운 점포를 오픈하는데 들어간 비용이 있기때문에 쉽게 협의가 안되는데 소송과정에서 상대방도 경업금지라는것을 알게 되면서 협의여지가 생기게 됩니다.  

알고 행한 경우는 소송전에는 더더욱 협의의 가능성이 없고 소송에서도 경업금지를 부인하며 협의가 안되는 경우가 많아 판결을 받는 경우가 많습니다. 이러한 사건은 표면상 위장한 형태이기 때문에 경업금지를 주장하는 원고측에서 이를 입증할 증거자료를 제출해야 하는데 매장을 방문하여 실제로 제공되는 제품을 사진을 찍어두고, 영수증, 메뉴판등을 확보하는 절차가 필요할 수 있습니다. 

[대법원 2015. 9. 10. 선고 2014다80440 판결] 을 보면 좀더 구체적인 내용을참고할 수 있습니다.

(판결 링크)

https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=179233

경업금지 위반을 했다면 - 손해배상 청구 소송

위에서 설명 드린바와 같이 경업금지를 위반 했다면 

1. 소송제기전 상대방과의 협의 - 무조건 소송이 좋은것은 아닙니다. 대부분의 경업금지 위반이 상대방이 모르고 하는경우가 많기 때문에 상대방에게 이 사실을 알리고 원만한 해결을 도모해봐야 합니다. (필요할 경우 내용증명을 활용할수도 있습니다.)

2. 영업금지 가처분과 소송제기, 고소 검토 - 상대방이 소송기간중 영업을 하지 못하게 할 목적으로 영업금지 가처분 신청을 합니다.(통상 상대방도 영업을 못하게 되는것은 큰 손해이기때문에 적극 대응할 가능성이 있습니다.) / 본안 소송을(손해배상 청구) 제기 합니다. ( 손해발생에 대한 입증 자료, 교묘하게 표면적으로 다른 업종으로 보이게 영업중인 경우 등 필요에 따라 미리 확보해야할 자료들이 있을지 모릅니다.)

3. 소송 진행 중 협의로 종결하거나 판결 받아 해결 

의 절차를 생각해 보시면 될것 같습니다. 

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