대전지방법원 천안지원 - 부동산 강제경매사건 - 취하한 이유 - 무잉여 기각

 

 

얼마전 사건을 의뢰받아 진행한 지급명령사건에서 상대방이 이의하지 않아 지급명령이 확정되었습니다. 

해당사건은 채무자 소유 부동산에 대해 가압류를 해둔 상태였기때문에 지급명령신청으로 원만히 해결되기를 바랬으나 상대방으로부터 어떠한 연락이 없었습니다. 

지급명령의 확정으로 집행권원이 확보되었기에 상대방 소유 부동산 (가압류해둔 상태)에 대해 경매신청을 하게 되었습니다. 

 

그러나 2024. 3. 22. 오후 신청한 경매 사건을 2024. 3. 26. 취하하게 되었는데요 

이유는 (민사집행법 제 102조)무잉여 기각의 가능성이 있었기 때문입니다. 

 

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민사집행법

제102조(남을 가망이 없을 경우의 경매취소) ①법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지하여야 한다.

②압류채권자가 제1항의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면, 법원은 경매절차를 취소하여야 한다.

③제2항의 취소 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.

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해당사건은 채무자 소유 부동산이 있음에도 불구하고 부동산 등기부상 근저당권자가 3명이 확인되었습니다.

20억 이상의 고가로 예상되는 부동산이다보니 근저당권자가 있어도 소액 채권자인 채권자의 채권은 회수될 가능성이 있어서 신청서를 작성하고 제출하였습니다만 

신청서를 제출 후 일반적인 금융권의 공장 대출 비율을 생각하고, 개인 근저당권에 대한 실 채무액을 예측해보니 예상되는 시세로는 회수될 가능성도 있어 보였으나 부동산 경매라는 특성상 첫 매각기일에 매각될 가능성이 낮다는 점을 고려했을때 절차 진행 중 무잉여 기각의 가능성이 있다고 판단했습니다. 

무잉여 기각이란 경매 신청한 채권자가 경매 절차를 진행하여도 배당받을게 없다고 판단될 경우 법원에서는 경매신청 채권자에게 이사실을 알리며 최저매각가로 매수신청을 할것인지를 확인하는 절차를 밟게되고 매수신고가 없을시 경매절차를 취소(기각)하게 되는것을 말합니다. 

 

 해당사건의 경우 일반 채권자는 누구든지 무잉여 기각의 가능성이 있어 경매를 신청하기 부담스럽게 됩니다. 그러나  물권자들은 경매 신청을 했을때 무잉여 기각의 가능성이 낮다고 볼수 있겠습니다.

 

무잉여 기각때 까지 기다리지 않고 경매 취하서를 제출한 이유는 무엇일까요? 

채권자는 부동산 강제경매를 신청할때 경매 비용을 납부하게 됩니다. 법원에 내는 인지대, 송달료, 법원 보관금, 등기신청 수수료와 등록면허세 납부서 들이 그렇지요 이런 비용들은 낙찰되고나면 최우선적으로 회수되는 경매비용이지만 무잉여 기각의 경우는 달라집니다. 

무잉여 기각결정 전까지 소요되는 비용들이 있을텐데 무잉여 기각이 되고나면 이를 회수하기 어렵게 되는 것입니다. 

즉 무잉여 기각 위험이 있음에도 불구하고 경매절차 진행상 감정비용이 몇백만원이 들어갈 것으로 예상되는 상황인데 실제 채권액은 비교적 소액이라 이러한 위험을 감수하면서 까지 경매를 진행할 실익이 없다고 판단한 것입니다. 게다가 추가로 가압류 등기들이 들어오고 있어 절차 진행중 다른 채권자들이 더 많아지는 이유도 포함하여 여러가지 진행하기 부담스러운 요소들이 많이 있었습니다. 

결국 2024. 3. 26. 경매취하서를 제출하게 되었고 다른 방법으로 집행을 준비하게 되었습니다. 

부동산에 대해서는 부동산 가압류는 그대로 유지된 상태이므로 추후 다른 채권자들의 경매신청을 하게 된다면 배당요구를 하는 방법으로 채권회수를 기대해봐야 할것 같습니다. 

 

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