부동산 - 공인중개사 사무소 권리금 거래 이후 경업금지 및 손해배상 청구 관련 - 영업권 양도를 구체적이고 명시적으로 해야 하는 이유

권리금 거래에 대한 부분과 권리금 거래 이후 경엄금지에 대한 부분을 알고는 계시지만 이부분에 대해서 구체적으로 정확히 알고 진행하는 경우는 잘 없는것 같습니다. 

권리금 계약은 임대차 계약등과는 별도의 계약으로 사업장에 대해 시설, 영업노하우등 일체를 양수인에게 이전하는것을 내용하며 

상법상 경업금지에 따라 권리금을 받고 양수양도 하였으면 양도한 사람은 인근에서 동종업종을 오픈하는것이 금지됩니다. 

잘 모른다는 부분은

권리금을 주면 당연히 상법상 경업금지가 되어 양도인이 인근에 동종업종으로 개업하여 영업하게 되면 손해배상 책임을 물을수 있다고 생각하시는 부분인데 

통상적으로 권리(시설) 양수, 양도 계약서 를 이용하여 계약을 체결하고 이행하였다고 하더라도 

경업금지를 주장할수 있는 '영업을 양도한다' 는 부분이 빠지거나 해석하기에 따라 불완전한 경우 경업금지를 주장하지 못할수 있기 때문에 상당히 주의해야 함에도 불고하고 이를 간과하고 계약이 체결되고 이행이된 후 매도인의 동종업계 개업과 운영으로 인해 고통받는 경우가 많은것 같습니다.

 

공인중개사 사무실들도 권리금을 받고 영업장을 넘기는 권리금 계약이 흔한 업종인데 

본인들도 자격자이고 부동산 및 권리금 계약을 체결하는 중개인이므로 중개사들간 직접 권리(시설) 양수 양도 계약서를 작성하여 진행되는 경우가 많고 

양도인과 양수인은 모두 권리금 계약임을 인지하고 권리금 계약을 체결하여 이행하게 되면 경엄금지 부분을 인지하고 있기 때문에 대부분 불미스러운일이 없겠지만 

추후 양도인이 남편이나 아내, 제3자 명의로 인근에 공인중개사 사무소를 운영하는 등 양수인에 대한 권리 침해가 발생하는 경우들도 종종 발생하고 있는것도 현실입니다. 

이럴경우 양수인은 양도인이 시설 및 영업권등 일체의 영업을 양도하여 상법 제 41조 제1항에 의하여 경업금지 의무를 부담한다고 주장하며 소송(경엄금지 및 손해배상) 을 제기 할수 있는데 

당연히 승소할것이라고 진행하는 소송에서 패소하는 경우들이 있음을 유의 해야 할 것입니다. 

판단의 기준이 되는것이 영업을 양도했느냐 여부가 쟁점이 되는데 

이 영업을 양도한다는것이 계약서에 명시되면 좋은데

중개업종에 있어서는 

거래관계나 영업력 등 무형자산에 대한 부분이 명시되는것이 좋고

권리금 계약서상 '시설 및 영업권을 포함하여 인도한다는 내용이 기재되어있다고 하더라도 영업권에 대해 구체적으로 명시하고 있지 않았다면 소송에서 영업권도 양도 대상인가에 대해서 판단을 받아야 하는데 

'영업재산의 전부를 양도했어도 그 조직을 해체하여 양도했다면 영업의 양도로 볼수 없다'

(대법원 2007다17123, 대법원 2005다5812,5829,5836) 는 판례에 따라 

상호나 중개사무소의 직원을 그대로 승계한다거나, 거래처에 대한 부분을 일괄 넘겨 받았다거나 하는 영업권을 양도 양수 했다는 점을 입증할만한 정황이 있어야 인정될 수 있으므로 계약서 내용이 부실하고, 영업권을 넘겨 받은 것을 입증하기가 어려운 경우에는 패소할 가능성도 있다는것을 유의해야 합니다. 

중개사사무소의 권리금 계약의 경우에는 

상호가 바뀌는 경우도 많고 직원 승계는 거의 없는 경우가 많기 때문에 결국 권리금 계약서 내용이 명확하고 정확해야 하는데 

중개사들도 법을 공부한 사람들이고 중개업을 하는 사람들이다보니 이러한 계약 체결에 있어 변호사나 법무사의 조력을 받을 필요가 없다고 생각하고 스스로 계약을 체결하는 경우가 많아서 발생하는 안타까운 일들인것 같습니다. 

모든 계약이라는것이 대충 허술하게 체결하게 되면 후에 문제가 생기게 되고 문제가 생기면 법적 절차를 통해 해결해야 하는 경우가 많으니 표준 계약서만 너무 믿지 마시고 큰 돈이 오고가는 거래에 있어서는 비용이 좀 들더라도 가급적 법 전문가의 조력을 받는것이 좋겠습니다. 

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Since2003- 법무법인 태양

대구 변호사 백수범

(공인중개사 - 이사무장)