대구 수성구 - 주택 임대차 관련 - 보증금을 받기 전 부동산을 인도한 상담 사례

주택 임대차에서 보증금의 반환과 부동산의 임도는 동시이행 관계에 있습니다.

인도 받지 않은 상태에서 보증금을 반환하거나 

보증금을 받지 않은 상태에서 부동산을 인도한 경우들이 있습니다. 

이는 상대방을 믿고 잘 모르고 선이행 하는 경우인데 

상대방이 이후에라도 본인의 의무를 이행하는 경우도 많지만 

상대방이 할 의무를 이행하지 않을 경우에 문제가 발생하게 됩니다. 

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이번에 상담을 진행한 사건은 

주택 임대차의 임차인은 

임대차 계약기간은 2024. 3. 경 묵시 갱신되어 2026. 3. 까지 였으나

2024. 10. 임대인에게 이사를 나갈것이라고 이야기를 하고 임대인은 2025. 1. 경 보증금을 반환하겠다는 의사를  밝혔으며 이후 임차인은 2024. 10. 말 이사를 완료하고 임대인에게 집 열쇠를 하나 주었습니다. 

그런데 이사를 하고 2025. 1. 까지 기다리려고 하니 이 사실을 알고 있는 지인들과 가족들의 우려를 듣게 되었고 

어떠한 조치를 취할수 있는지 여부를 확인하기 위해 백수범 변호사와 상담을 진행하게 됩니다. 

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이 사건은 실질적으로 보증금을 받기 전에 부동산을 인도하여 점유를 상실했다 할수 있었으므로 대항요건이 상실되었고 

따라서 임차권 등기명령이나 보증금 반환청구의 소송을 제기할 필요성이 있었는데 임차권 등기명령이나 보증금 반환청구를 진행하기에는 입증할 자료가 없어 곧바로 진행하기가 어려웠습니다. 

그 이유는 임대차 관계의 종료와 그 임대차 관계 종료로 인한 보증금 반환청구를 할수 있음을 입증할수 있는 자료가 필요한데 

임차인과 임대인은 통화로 이야기했으며 그 내용을 확인할 수 있는 통화녹음이나 문자메세지 등의 자료가 전혀 없었으며 

(둘사이 통화 내용에 따라 임대차 계약을 합의해지로 보고 곧바로 보증금을 반환 청구 할수 있는지 여부도 확인 불가)

 묵시갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대차 계약 해지를 통지할수 있지만 그 해지의 효력은 통지를 받은날 부터 3개월이 지나야 발생하게 되므로 해지 통지를 했다고 하더라도 곧바로 어떠한 절차를 진행하기 어려웠습니다.

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따라서 이 사건의 경우 아래와 같은 내용으로 안내를 드리고 상담을 종료 하게 되었습니다. 각종 자료를 검토해보니 이사건은 비교적 회수가능성은 낮지 않다고 판단하였는데 임대인 소유 다른 부동산도 파악할수 있었고 부동산이 여러개인것에 비해 보증금액은 몇천만원의 수준으로 적은 편이라 추후에 절차를 진행하더라도 회수가능성이 있다고 판단 하였습니다. 

다만 이사건의 임차인은 추후에 법적 절차를 진행하기에도 그 입증 자료가 없었기 때문에 최소한 임대차 관계 종료를 입증할 -  해지 통지 내역은 확보해두시라고 안내 드렸습니다. 

 

1. 임대인의 협조를 구해 보증금을 반환하기 전 까지 부동산의 점유를 회복하거나 전세권 등기를 하거나, 임차권등기명령을 신청할수 있는 서류를 작성요청한다. - 임차인은 전입신고도 하지 않았으므로 부동산을 다시 인도 받은 후 전입신고와 확정일자를 받는 방법으로 보증금을 지킬수 있는 상태였습니다. (처음 임대차 관계 시작때부터 현재 까지 권리관계의 변동은 없음) 

2. 임대인의 협조가 어렵다면 

가. 임대인과 연락하거나 만나서 임대차 계약을 해지 통지한 날을 확정하고 보증금 반환 하는 시기를 정확하게 확인하는 내용으로 녹음을 하거나 문자메세지로 내역을 만들어 두기 - 추후 보증금 반환 청구를 하기 위한 입증자료를 확보하는 것입니다. 

나. 현재로서는 입증자료가 부족하지만 임차권 등기명령, 가압류, 보증금 반환 청구 소송을 제기한다. - 추천드리는 방법은 아니지만 간접 입증의 방법도 있고 임대인을 압박하여 협조를 구하기 위한 목적으로 활용하기 위함입니다. 

 

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