상가 임대차 권리금 관련 - 임대인이 직접 운영할 의사 - 임차인이 임대인에게 권리금 손해배상 청구가 가능합니다.

상가를 권리금 받고 영업을 양도 양수하는 거래는 흔합니다.

 

어떠한 분들은 특정업종을 오픈하여 운영한 뒤 고정매출이 오르면 권리금을 받고 나가고 겸업금지를 위반하지 않는 곳에서 다시 오픈을 하여 운영하고 권리금을 받는등의 사업으로 진행하 하시는 분도 계십니다.

 

권리금은 상가에 있어서 자리에 대한 대가, 영업권 노하우 등을 포함한 개념으로

 

안정적 수익이 나는 상가를 매수인이 매수하여 운영했을때 안정적인 수익을 기대할 수 있는 대가 라고도 할 수 있겠습니다.

 

권리금은 몇천만원대 부터 몇억대 까지 다양한데 권리금이 높다는것은 그만큼 수익도 좋다는것을 의미합니다.

 

상가건물 임대차 보호법상 권리금 보호 규정이 생기면서

 

임차인의 권리금 회수 기회를 보장 받을 수 있게 되었고

 

관련 판례들이 누적되고 있습니다.

 

권리금이라는것이 임차인이 새로운 임차인에게 권리금을 지급 받는 성격의 것이므로

 

통상 새로운 임차인을 구하지 못하면 권리금이라는 문제는 발생하지 않습니다.

 

그런데 많은분들의 문의를 받다 보면 세입자가 권리금 주고 들어왔는데, 임대차 관계 종료 때 본인이 신규임차인을 못구했다고 집주인에게 권리금을 받고 나간다는게 이상한데도 권리금을 집주인 즉 임대인에게 받을 수 있다고 알고계시는 분들이 많이 있었습니다.

 

그런데 무조건 임대인에게 권리금을 지급하라고 요청할수 없냐 하면 검토를 해봐야 한다고 할만한 대법원 판례가 있었습니다.

사실관계는 이렇습니다.

 

임대인A - 임차인B

 

1. 임대인 A는 임대차 기간이 종료하면 임차인B의 가게를 직접 운영하겠고함

 

2. 임차인 B는 A가 직접 운영하겠다고 하니 신규임차인 물색을 중단했다

 

3. 임차인 B는 임대인A를 상대로 권리금 상당액의 손해배상을 청구하였다.

 

위의 설명대로 권리금이란게 임차인이 신규임차인에게 받아 나가는 성격이므로

 

1, 2심은 임차인의 청구가 이유없다고 기각을 했습니다.

상가건물 임대차 보호법상 임대인에게 청구하기 위해서는 임차인이 새로운 임차인과의 권리금 계약을 체결하고 권리금의 수령을 방해 할 경우 임대인에게 권리금 상당액의 손해배상 책임을 지우게 되어있기 때문입니다.

 

그러나 대법원에서는 위 상황에서

 

임대인 직접 가게를 운영하겠다고 한말이 임대인이 새임차인과 계약을 하지 않겠다는 의사를 표시했으니 임대인이 임차인의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시했다고 하며 임대인의 권리금 회수 기회의 보호의무를 위반했으니 손해배상 책임을 질수 있다고 판시하였습니다.

 

법조항으로도 청구가 애매한 사안을 보충할 판례가 생긴것 같습니다.

 

임대인이 자신의 건물에 장사 잘되는 임차인을 보면 본인이 장사하고 싶은 경우가 있고

실제로 맛집으로 소개된 집에서 임차인을 내보내고 직접 장사하는 일들이 일어나는 것을 보면

의미가 있는 결과라고 생각됩니다.

 

다만 소송을 진행을 위해서는 임대인이 직접 운영하기로 했다고 명시적으로 밝힌 증거자료확보가 중요하다고 볼수 있겠습니다.

 

권리금 손해배상 청구 소송은

 

입증할 증거들을 확보하는것이 매우 중요합니다.

 

증거 하나로 몇천만원이 왔다갔다 할 수 있으니 혹시나 모를 소송을 생각하면서 서류나 녹음, 메시지 등의 물적증거를 모으며 권리금관련한 일들을 진행하시는것을 권해 드리겠습니다.

---